作者: 徐鸿涛 | 2016-11-29 14:01

东海花园命案暴露物管软肋

案情回放:

郑丽珊(受害人)，女，28岁

钟先辉(杀人犯)，男，装修工

2002年4月，受害人郑丽珊购买了深圳东海花园福禄居11栋9E物业。5月入伙，入伙后对其物业进行了装修。罪犯钟先辉参与了11栋9E及其他另外两套福禄居物业的装修施工。

深圳东海花园福禄居小区

2003年7月21日上午9时许，罪犯钟先辉携带装了铁锤等作案工具及卷尺的塑胶袋和几斤旧报纸作装修施工掩护，从福禄居11栋地下车库进入，在入口处，向值班保安出示了一张过期的《出入证》，并谎称送报纸到5楼搞装修，保安员在未仔细检查《出入证》有效性的情况下，即对其放行。

钟先辉以业主请来搞维修为借口骗得保姆信任并开门，钟进入室内后将保姆杀害，在室内找到1千多元现金和6部手机。

大约过了半个小时，受害人郑丽珊在门外按门铃，钟开门后谎称保姆没听见，自己是来检修空调的，将受害人郑丽珊骗入室内，胁迫其交出10多万现金，钟得手后为灭口残忍地将郑杀害，然后逃离现场。

2003年7月27日，钟被公安机关缉拿归案。

2004年4月1日，深圳市中级人民法院依法以抢劫罪、故意杀人罪判处钟死刑。

2004年7月，受害人之母钱女士将东海花园开发商(东海房地产公司)、戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司(以下简称戴德梁行公司)及其分支机构东海花园管理处、凶手钟先辉一起告上法庭。

2004年9月15日深圳福田区法院审理了此案。

东海房地产公司称该公司委托具有物业管理资质的机构进行物业管理，完全符合法律规定，没有任何过错。

戴德梁行公司和东海花园物业管理处辩称，其与业主签订的物业管理服务协议明确约定，只协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。管理处对郑丽珊物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务，管理处在维护公共秩序方面已尽到足够的安全保障义务，其未登记出入证的不作为行为与郑丽珊被害之间不具有因果关系。

深圳福田区法院于2004年12月22日作出一审判决。法院认为，钟先辉侵害了郑丽珊的生命权，应承担侵权赔偿责任。其次小区物业管理公司未以适当的方式核实钟的身份是否真实，即同意其进入住宅楼内，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错。故东海花园管理处未尽合理限度范围内的安全保障义务的行为，与某种危害后果的发生之间，存在有相当的因果关系。法院判定东海花园管理处对钟先辉应承担的赔偿额的30%(17.7万余元)承担补充责任，戴德梁行公司及东海花园管理处承担了补充赔偿责任后，享有向钟先辉进行追偿的权利，戴德梁行公司对东海花园物业管理处的上述债务承担补充清偿责任。

戴德梁行公司具有应有的物业管理资质，钱女士未能举证东海房地产公司选聘不当，东海房地产公司对于郑丽珊的死亡不承担责任。

在实施了现代物业管理的住宅小区中，虽发生过不少的人身伤亡治安刑事案件，但判令由物业管理企业承担赔偿责任的，在全国还不多见。本案中，在中国大陆地区物业管理发源地及领跑物管行业的深圳，物管公司赔偿受害者巨额损失费，在2004年底为全国2万家物管企业敲响了警钟。

时下在物业管理行业关于小区公共秩序管理，物业管理合同都描述成“协助公安机关维护小区公共秩序，对业主人身、财产不负安全保管责任”。言下之意是一旦发生治安事故，物业管理公司不承担责任。

公安机关是国家维护社会治安行政执法主体，承担的是行政责任，只有当公安机关在违反了行政法律法规、侵犯了公民权利并造成了直接损失时，才承担赔偿责任即国家赔偿责任，但其前提是有严格条件的，如公安机关接到警情后未及时或未出警，或由于工作疏忽或失误等造成了受害者损失的，就要承担责任。公安机关的社会治安义务与约定的物业管理公司公共秩序管理义务二者性质完全不同，见下表。

业主因小区居住或工作需要一个安全的环境。虽然物业管理公司无权进入业主专有物业，当然对专有物业内的业主及人身财产无法履行安全保障义务，但严格执行公共制度、保障小区公共秩序有序是物管企业必尽的义务。

物业管理公司借“协助”义务来逃避和减免自己安全管理的责任，对业主是不负责任和不公平的。

2003年9月1日起施行的《物业管理条例》(以下简称《条例》)第三十六条规定:“管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。

本案例发生时间在《条例》生效以前，不适用新颁布的《条例》。但并不是说可以免除物业管理企业因过错而导致的责任。

回到本案，凶手钟先辉除应承担犯罪行为的刑事责任外，还理应承担侵犯被害人生命权的民事赔偿损失，凶手是否有经济能力偿付并非本文讨论的范围。

房地产建设单位东海房地产公司虽然将物业管理服务外包予专业物业管理公司，但对受害人是否承担责任，还应从以下几个方面来讨论。

一、治安事故发生时，与业主签订物业管理合同的是房地产建设单位

笔者认为，无论此时实际的物业管理人是房地产建设单位还是房地产建设单位外包给专业的物业管理公司，房地产建设单位都应承担赔偿责任，《合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，未经业主同意并履行合同变更程序，房地产建设单位的小区公共秩序管理责任无法通过与物业管理公司签订的合同实现转移。但房地产建设单位将物业管理服务外包给专业物业管理公司，房地产建设单位在赔偿损失后则取得向物业管理公司代位追偿的权利。

如业主同时或直接起诉物业管理公司，物业管理公司可以就第三人合同主张抗辩权。

二、治安事故发生时，与业主签订物业管理合同的是物业管理企业

即在前期物业管理时，房地产建设单位已将物业管理服务外包给专业物业管理公司，物业管理公司在业主入伙时与业主签订物业管理合同，此时房地产建设单位作为大业主并非物业管理人，前期物业管理并非是房地产建设单位的法定义务①。由于大业主(房地产开发单位)及业主与物业管理公司缔结了物业管理合约，物业管理公司负特定区域安全秩序管理责任，当其未尽义务时必承担赔偿损失责任，而同房地产建设单位无关。业主委员会成立后亦同上。

业主关于物业管理区域公共秩序管理的需求包括两方面:一是协助公安机关维护公共秩序，确保物业管理区域业主的安全。贫富差距悬殊、社会保障不稳定、失业率过高、传统道德、价值观沦丧等种种因素使社会治安环境恶化，公众普遍对社会公共秩序的不信任导致这种需求的产生。这种需求是显而易见的，为业主正常工作、生活必需，是物业管理公共服务中必不可少的服务项目之一，例如向公安机关举报和提供吸毒、赌博等违法活动信息或线索，监视形迹可疑人员，将犯罪嫌疑人交由公安机关处理，配合公安机关缉拿犯罪嫌疑人等;二是在公共执法权力不可触及的自治公约约定范围下，将此公共制度的执行、监督外包给其他专业机构(物业管理公司)，如物业管理区域24小时安全巡逻与监控，外来人员的探访、登记，装饰装修等临时人员的管理，出租屋的管理，可疑人员的盘问，车辆、物品的放行等。

物业管理公司因第一项之义务过失造成业主损失的，物业管理企业承担的行政与民事混合责任，虽然物业管理此时是“协助”，因该义务过失间接导致安全事故的发生，与安全事故发生有一定的联系，仍应按“协助”义务的分量担责;相关人员触犯刑律的，理应承担刑事责任。因第二项义务之过失造成业主损失的，物业管理企业承担的是违约责任，尽管物业管理公司无直接侵害业主人身或财产权益，但由于物业管理公司的过失使侵害人得逞，与业主损失有一定的因果关系，因此物业管理企业应承担义务相应比例的民事责任。

东海花园命案暴露了物管的软肋。此外，在业内、司法界长期争论未果的停车场车辆停放与保管的纠纷更是愈演愈烈，幸好业界近几年物业管理风险防范意识逐步加强，正走向完善，物业管理法制体系也在一步一步形成，物业管理理论正在深入和趋于统一，此类纠纷明显减少。

曾几何时，某些国人将物业管理视作安排下岗工人的就业场所，认为物业管理就是扫地、看门，这些已经成为过时的笑谈。随着物业管理的各层关系渐渐理清，人们已认识到物业管理并非全是劳动密集型工种，而其中蕴涵的物权、债权法律关系、经济管理理论、服务技巧、社会关系、高科技含量等，全部贯穿于一点一滴的日常服务中，物业管理对企业员工素质的要求越来越高，以往我们要求的微笑、热情、亲情、礼貌等仅仅是物业管理服务体系的血肉，而其中的骨架更需要丰富、全面知识和法律意识来支撑。

①注:《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。笔者认为，行政法规此条的本义是在保障小业主能享受到完善物业管理服务，因为大业主基于商业目的拥有物业所有权，但实际并非是物业的真正使用人，故并非是房地产开发单位的一项法定义务。

(原载于《现代物业·新业主》2005年第3期)