云南大学后勤社会化改革历程
1985年，《中共中央关于教育体制改革的决定》提出：“高等学校后勤服务工作的改革，对于保证教育改革的顺利进行，极为重要。改革的方向是实行社会化。”这是中国历史上第一次提出“高校后勤社会化改革”。1999年11月2日，第一次全国高校后勤社会化改革工作会议在上海召开。仅两个月之后的2000年1月14日，国务院办公厅转发教育部等部委制定的《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》。以此为标志，我国高校后勤社会化改革全面启动。
云南大学后勤服务集团在2000年组建，下设党委办公室、行政办公室、计财部、饮食服务中心、动力供应服务中心、综合服务中心、校园环境服务中心、通信服务中心、邮政收发服务中心、校园一卡通服务中心、教育超市、云大幼儿园、云大机动车驾驶培训学校、云大机动车服务中心等部门，并在短短几年内，先后注册了云南大学劳动服务公司、昆明黉正物业管理有限责任公司、昆明银杏园林绿化有限公司、昆明云大智燊体育场地科技有限公司。
以构筑“大后勤”体系为目标，云南大学后勤集团在摸索着发展的路途中，渐渐确定了“保障服务”和“开发经营”两大体系同步建设、相互支撑发展的思路，并逐步形成了“自主经营、自负盈亏、自我发展”的高校后勤开发经营体系。
住宅小区物业管理“市场化”
集团下属的昆明黉正物业管理有限责任公司，一直以来主要为云南大学教职工小区的业主们提供物业管理服务，服务对象以学校教师和职工及其家属为主。到目前为止，该公司的管辖范围具体包括：云南大学教职工龙泉路住宅小区，云南大学东一院、东二院教职工住宅区，以及该校在昆明呈贡新区新开发的天水嘉园教职工小区。该公司的成立，是云南大学深化后勤社会化改革的重要举措之一，以此，教职工住宅小区的后勤管理与社会化的小区物管市场运作相接轨，同时又保障了小区“管家”的可信度。
罗英是云南大学人文学院的在职员工，也是云南大学教职工龙泉路住宅小区的一名业主。当被问及是否清楚小区物管和云南大学的关系时，她答道：“我不清楚黉正物业与学校后勤之间的个中关系，但是明显能感觉到他们提供的服务十分贴心，像是自家人在帮忙管理，小区服务的各个方面都十分周到，甚至每天进出小区，门口的保安都会对我们鞠躬敬礼，很有修养。”小区已经成立业主大会，业委会成员主要是云南大学退休教授、职工。罗英说，“平常有空的时候，他们(业委会)都会组织物管的保安人员和一些相关人员进行文化交流学习，练练书法什么的，培养一下文化素养。整个气氛是很和谐的。”这样的相处模式显然也促进了物管和业主之间的良性沟通。
大潮物业：第一家进驻校区的“外人”
2003年，云南大学后勤集团为进一步深化后勤管理的社会化改革，开始筹划引进社会物管公司。此时的云南大潮物业经营服务有限公司也意识到云南省高校物业管理市场尚属空白，决定抓住这个机遇。双方都本着在云南省“创先”的理念选择了对方，于是，云南大学成了省内率先引进物业公司的高校，大潮物业也成了云南省第一家进军高校物业领域的物业公司。
云南大学后勤社会化改革历程
大家抱着“试试看”的想法将工作开展起来，最初交接的领域仅限于云南大学本部东陆园校区(校本部)内的会泽院及其公共道路的保洁、设施设备的维修等一些类似的基础管理。会泽院是云大的标志性建筑，落成于1924年，堪称八十年前西南地区的建筑杰作，在抗日战争时期担当过全国重要宣传基地的角色，1987年被云南省政府公布为省级重点文物，后来主要是学校领导的办公地点。大潮物业在高校物业管理上并无经验，但对于写字楼的物业管理并不陌生，早在2001年7月，大潮物业管理的昆明市三合商利高层写字楼已通过了ISO9002国际质量体系认证，并在当时成为了云南省第一家写字楼物业管理获此殊荣的企业，所以对于大潮物业，会泽院的物管工作上手并不困难。在工作中，除了提供专业的保洁和维修等基本服务，工作人员还负责查看每一间办公室的茶叶、纸巾、饮用水等小物品的供需情况。大潮物业副总经理王传国向《现代物业》这样介绍他们在细节上的关注程度：“如果哪间办公室的餐巾纸快没有了，我们都会赶紧向相关办公室负责人反映，提醒他们及时添加，以备使用。”很快，大潮物业就赢得了校方的认可。
2005年，云南大学洋浦校区落成，经过近两年与大潮物业的愉快合作，云大后勤集团开始考虑放开更多的领域让物管接手。大潮物业顺理成章地进驻了云大的洋浦校区，并成功接管了该校区的图书馆、致知楼、力行楼、中山邦翰楼等物业的保洁和日常设施设备维修，以及教室的使用安排管理、学校大型活动的会场布置等后勤服务工作。
随着为云大提供服务范围的扩大，大潮物业在高校物管方面的经验也日益积累成型，渐渐地形成一套“大潮高校物管”的模式，与云大后勤之间的配合也越来越默契。大潮保洁人员在课后做教室保洁工作的过程中，常常发现同学或老师的一些个人物品忘记带走，起初保洁人员都是收到办公室等失主来认领，后来收集的遗失物品越来越多，有的失主返回寻找时失物已被保洁人员收走，失主却并不知情就此放弃了，也不会去物管办公室询问，于是大潮物业便在各个教学楼的办公点门外都安置了一个玻璃柜，上面映着“失物招领”的字样，柜内陈列着保洁人员在工作中收到的各种“失物”。从此，师生们一旦有物品遗落，首先想到的总是去大潮物业设立的失物招领玻璃柜看看。
正如王传国谈到大潮物业对后勤管理的认识时所说：“我们的工作更多的是配合学校，努力做到让老师上好课，让学生读好书。”“失物招领”这一举措，成了大潮物业在云南省高校物管行业内的一个创新亮点，后起的高校物管也都纷纷效仿。
大潮物业在日常工作中积极帮助学校落实“节能降耗”的具体工作，确保教室在无人使用时都及时关灯、关闭投影仪等等，最终促使云南大学获得了“节能降耗先进单位”称号。
2010年，云大洋浦校区搬迁至呈贡大学城，洋浦校区整体出售给其他高校，学校的所有资产都必须在不过两个月的暑假内完成搬迁。王传国回忆道：“我们对云大是很有感情的，尤其是云大的洋浦校区。”而搬迁却是一项十分庞杂的工作，在搬迁过程中，“我们大潮的角色已不仅仅只是一家物管公司了，我们还肩负了洋浦图书馆、致知楼、力行楼和中山邦翰楼的大量财务盘点、整装搬运等等琐碎而繁重的搬迁工作。”此时新校区的物管方案尚不确定。
2009年9月29日正在建设的呈贡大学城局部1
同年9月，大潮物业在新学年伊始成功夺得了云南大学呈贡新校区的投标项目，对文科组团(包括艺术学院在内)提供相应的办公楼和教室的保洁、教室管理、设施设备维修，以及管理区域内的安全巡检的物管服务。此时的大潮物业经过长达七年的高校物管历练，已在云南省高校物管领域树立起行业领先的优秀品牌。在呈贡大学城中，除云大之外，大潮物业还中标云南交通职业技术学院及昆明医学院的后勤物管。据王传国介绍，目前为止，大潮物业在呈贡大学城的服务面积共计100多万平方米，投入的一线保洁人员已达200多名。
2009年9月29日正在建设的呈贡大学城局部2
在高校后勤领域中树立起品牌并已形成规模后是否意味着能保证基本的经济效益?王传国给出了这样的回答：“高校物管在目前来说更多强调的还是社会责任感，另外我们也是积极响应政策的引导，例如我们在呈贡的保洁人员，80%都是聘用当地的农民，我们也算是云南省内最大一家(解决当地失地农民生活保障问题的)企业了。”
安来物业：因细分市场策略而进军高校
“文教卫生是我们的基本发展定位。”云南安来物业管理有限责任公司总经理高晖对《现代物业》说。
安来物业正式创办于2005年，公司在当年接管了昆明市广福路“亲亲小镇”项目，高晖说，公司成立至今接管的小区仅此一个。2006年，安来物业接管成都军区昆明总医院(43医院)，正式向医疗物业管理领域进军，此后，公司就为自己定下了一条明确的发展道路——文教卫生。
安来物业与大潮物业颇有几分相似，安来物业成为云南省内第一家进入医疗物业领域的物管公司，而成都军区昆明总医院也同时成为了省内第一家引进物管公司的医院。为此，公司多次派遣人员到上海、深圳等沿海或其他发展程度较高的城市学习相关经验。经过长期探索和大力投入，安来物业使成都军区昆明总医院荣获了“全军后勤社会化改革典范”荣誉称号。
但对于安来物业来说，“文教卫生”才实现了一半，迈进“文教”是安来发展道路上必走的一步棋，只是迟早的问题。高晖毫不避讳地说：“大潮物业是这个行业的成功典范，我们也把它当作学习的榜样，借鉴了它的一些成功模式。此外，也多次到其他城市去学习一些成功经验。”2010年暑假，安来物业就在呈贡大学城附近大部分保洁员所居住的村子里对他们进行一些基本的员工培训，为新学期进驻云南大学做准备。
2010年，趁呈贡大学城开园的契机，安来物业参投了多家高校物业招标，并夺得了云南大学、云南广播电视大学以及云南艺术学院的部分物业管理项目。在云大的呈贡校区物管中，主要服务工科组团和体育场馆的保洁、教室管理、设施设备维修，以及管理区域内的安全巡检。
“当时云大也相对特殊一些，主要是它的许多楼宇还未竣工，要赶在9月前完工并且马上开学，所以我们物业公司只能是在一个施工的大环境中对已经竣工了的某栋楼进行开荒工作，当时的开荒工作是十分艰辛的。”安来物业运营总监吴湘颖介绍道。
据高晖回忆当时的开荒过程，公司为了按时完成任务动用了全体员工，包括本来负责另外两个高校的员工，都全部集中起来，甚至包括他本人在内，全都投入到云大呈贡校区的开荒工作中。
吴湘颖说：“一是施工带给保洁工作相当的难度，还有我们要配合施工单位做一些整理的后续工作，比如每间教室的黑板、桌椅全都是乱七八糟地堆放在教室里，我们得把它们全部搬放整齐。”她拿出许多开荒时的照片，记者看到每个参与开荒的工作人员都是挽着裤腿，鞋子上还都沾满了红泥，其中包括总经理高晖。然而高晖对此也很自豪：“开荒工作结束后，管委会老师给了我们安来很高的评价。”
新学期开学后的磨合期并不轻松。高晖说：“当时我们呈贡的负责人老是跟我说人不够人不够，我问他要多少人他又说不出，就只是说多安几个过来。我悄悄去管理处观察我们的保洁员，然后我知道了‘人永远不够’的问题出在哪儿了。”原来是因为学校这个特殊环境的作息，“学生在上课，我们负责教室保洁的员工就在走廊上一直等，可是我再转过去看，却发现我们的走道是脏的，卫生间也没人打扫。学生一天上八个小时的课，难道就让他们在走廊上等八个小时吗?人员安排不合理。”为了作出最合理的人力物力分配，安来物业引入“工作人员工作测量”办法，从管理人员开始，按照公司规定的保洁步骤，确切统计每个人具体做每项保洁工作所用的时间。全部员工的工作测量做完以后再重新来安排工作时间，同时也对员工的绩效考核心中有数。
一位正在交班的安来物业保洁员告诉记者，她是附近村子的农民，现在他们村子的许多人都在大学城里做物管保洁人员。每天工作时间是8小时左右，每周日休息，月薪1,000元，这笔薪水也可以保证他们的基本生活。
谈到今后的服务计划，高晖说：“我们和学校的学生处以及管委会的老师提出了自己的想法，通过我们自己投资在校园里做一些‘文化沙龙’活动，老师们很支持，目前还在策划阶段。我也经历过大学生涯，我个人觉得现在大学生的校园生活有些枯燥，学生缺乏一些专业学习之外的文化陶冶，我想把茶文化、插花艺术，或者是类似的一些其他文化带进高校校园，开展一些文化讲座之类的活动。充实学生的生活之外，也是打出一条安来自己的高校物管之路。”
山水物业：为阳宗海试水呈贡
与另外两家不同，“云大呈贡校区是我们公司目前接管的第一个，也是唯一一个高校项目。公司这次接管云大后勤物管，主要也是为之后的阳宗海国土资源学院的后勤物管积攒经验、打下基础。”云南山水物业管理有限公司云大呈贡校区管理处管理人员刘梁说。
云南国土资源职业学院阳宗海新校区已于2011年1月19日动工，到2012年9月要实现8,000新生入学。山水物业在该项目中，除学校后勤物管之外，还承担着教职工宿舍区、普通商业小区，以及高档别墅小区的物管工作。
在云南大学呈贡校区，山水物业接管的部分有理科组团、学生园区以及教职工在呈贡校区的临时宿舍(楠苑1幢)。据云南大学呈贡校区管委会办公室主任罗红明介绍，学校的宿舍园区先前一直是学校学生处自己管理，这次放手也是想尝试将更多的后勤模块社会化，推进后勤改革，“山水物业一下就把我们的学生园区全部拿去了。”
谈到学生园区的成功接管，刘梁说：“学校应该也是考虑到了我们公司在人力物力以及小区物管各方面的综合实力，学校生活园区的特殊性还在于对一些突发事件的应对上，它非常强调后勤物管的紧急应对能力、人力物力是否充足。2010年8月的开荒工作我们也存在人力物力大量投入的磨合阶段，当时的投入在成本预算上也是远远超过了我们的预期。去年国庆过后，我们在云大这部分的人员配置才恢复正常。”
据刘梁介绍，到目前为止山水物业在云大呈贡校区的保洁员共有47个，其中90%都是周边的农民，而保洁主要是以学生生活园区为主。由于先前没有考虑到宿舍区公共用水的设施情况，最初计划一幢宿舍楼配备一名保洁员，但在实际工作中发现，一幢六层的宿舍楼只有在一层才有公共用水处，也没有电梯可以搭乘，也就是说，保洁员做每一楼层的保洁工作时，都必须返回一层提水，这无形中就加重了保洁员的工作量，一幢宿舍楼一名保洁员的配置远远不够。人力投入的加大带来成本预算的上升。
在尽快将整个系统调整至正常专业运作的同时，山水物业也并未放弃打造自身的特色服务。山水物业对校方作出承诺，会提供一些伴随服务：对教师的临时宿舍提供一种酒店式的住宿登记和房间打扫服务;对于学生园区要创建“节能、卫生校园”，除“四害”，在宿舍园区为学生提供一定的勤工俭学岗位等等之类的服务。此外，伴随服务中还包括着学校大型活动的会场布置、展板制作、标语悬挂等等，都是一些以学校活动为中心的后勤工作。
刘梁表示，山水物业通过云大呈贡校区的物管工作，已经积累了一定的经验基础，但大的方向和模式，主要还是以大潮物业为学习对象，力求在它成功的经验模式上，也希望走出山水物业的特色高校物管模式。
“拿起”和“放下”之间
云南大学在云南省内开创了引进社会物管公司进行高校后勤管理的先河，然而放手让物管去做的主要都是办公室、教学楼、学生宿舍等的一些保洁、设施设备维护和其他简单的后勤行政工作，而对于食堂、超市、绿化等这些存在营利性的部分却并未放手托管于社会物管公司。
针对这个问题，云大呈贡校区罗红明给出了这样的回答：“当我们还在洋浦校区的时候，后勤集团就尝试过引进社会公司来承包梓苑二楼食堂。这个尝试期非常短，原因是来自各方面的。第一个主要是学生的反映，我们通过自律委员会对学生进行了抽样调查，调查结果是学生对那段时间该食堂的菜色、服务都不满意;另一个是食品安全问题，这对于学校的广大师生来说是一个最基础也最关键的保障，交给别人来做，他们的进货渠道、安全卫生等等工作质量校方都不好监管，这样的话食品安全问题就成了一大隐患。而由后勤集团来做，毕竟是我们的‘自己人’，各个方面都放心得多，主要是心里踏实了。当然，物价也是个大问题。高校的物价有它的特殊标准，国家也有相关规定，食堂的饭菜价格不能胡乱上涨。但是定价不涨而食品原料、其他货源和整个社会的物价却处于一个一路上涨的状态，社会公司进高校也是要赚钱盈利的，他生意的成本涨了定价不让他涨，反过来学校还得额外给他支付相应补贴。这样子他不好做，学校也不乐意。所以没多长时间，这个尝试就放弃了。”
除了食堂，学校还有其他的一些营利性模块也未放手，绿化是其中一个。至今为止，云大各个校区的绿化都是由后勤集团全权包揽的，工作的主要内容涵括有育苗的培种养殖、简单的景观设计以及绿化带的修剪等一般普通的绿化，管理面积也不算庞大。而今呈贡校区落成并投入使用，面对一期竣工工程的62万建筑平方米，绿化的面积是翻倍增加了，对景观绿化的专业性要求也更高。罗红明坦陈，目前呈贡校区的绿化主要还是后勤集团在做，先前学校给后勤的绿化下达了一个目标责任制任务，至今来说，目标确实是在实现过程中，但毕竟绿化面积过大，时间也有限，只能是赶着做一些简单、基本的景观绿化，如今红土在校园中还是处处可见。今后，校方估计还会考虑通过招标引进一些社会专业绿化团队来接手呈贡校区的景观绿化设计和管理。
对于服务于云南大学的三家社会专业物业公司，罗红明说：“大潮物业是我们的老伙伴了，它的管理模式我们也很习惯，他们做起来也很上手;另外的山水物业和安来物业虽说是第一次合作，但经过这近一年的摸索期，也渐渐熟悉了我们校园管理的大环境，他们最开始时候的艰辛我们也看在眼里，以后一定会越来越好的。”
目前呈贡校区的建设面积为62万平方米，还有50多万平方米是有待规划的。罗红明表示，考虑到学校建设的资金问题，短期内这62万平方米足够开展教学和提供生活使用，这其中交托于三家公司的管理面积都差不太多，每家平均10多万平方米，短期内还没有再引进更多物业公司的计划。而是否和这三家物管公司达成长期的合作关系，罗红明表示情况总是处于变化之中的，考虑到高校物业管理也是具有经营性质的市场行为，每个公司也都有自己的诉求，尚且不好断定这种合作关系会有多长。
记者手记
从云南大学后勤社会化改制的过程中，不难看出物业公司对高校的贴心服务为后勤管理带来的便利。不论是最初大潮物业的“失物招领”到后来的资产盘点，还是三家公司都参与的新校区开荒保洁，物业公司承担了诸多细致而工作量繁重的任务。以“文教卫生”为基本定位的安来物业更是提出创办校园沙龙的创意，这在传统的高校后勤中鲜有见闻。高校引入社会专业化物业公司，在获得管理便利的同时，更可以使高校生活焕发新的活力。
在谈及物业公司进军高校市场“经济效益”与“社会效益”孰重孰轻时，三家公司的负责人都表示，目前阶段更多看重的还是“社会效益”。作为盈利性的企业，即便是业界所谓“微利经营”，那也总是要经营的，这一点云大后勤也表示认同，而三家公司目前在高校物管上的大力投入从企业经营的角度来看，也只是“赔钱赚吆喝”的手段。高校保留更多经营性项目不放给物业公司去做，也有自己充分的理由。那么高校物业管理市场是否会因此成为社会化物业公司的“练兵场”或者宣传“口碑”呢?值得业界充分思考。
衷心希望云南大学的三个好管家能继续大潮物业与云大式的良好合作，毕竟作为服务单位来说，他们都有相同的目标，那就是让莘莘学子们生活得充实、舒适。
(原载于《现代物业》2011年05期/总第187期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。