作者: 成忻 | 2016-03-30 10:41

CCDI悉地国际李蜀：园区评测运营资源最稀缺

2015年8月12日，天津滨海新区发生特别重大危险品爆炸火灾事故，震惊国内外。这对于一个从形成建制到进入大规模开发阶段仅五年时间，且具有国际战略意义的新兴经济区域来说，无疑是一次沉重打击。新兴产业园区的建设和运营，尤其是安全的复杂程度，是在我国以往的历史时期中从未遇到过的严峻挑战。建立一套客观、均衡且符合我国自身特点的园区评测和检查机制，迫在眉睫。但从根本上说，改变发展观念，从规划到运营各阶段增强基础设施安全意识，培养良好的安全习惯，才是解决之道。

李蜀

2015年7月8日，中国品质园区发展论坛在北京落下帷幕，本次论坛由搜狐焦点产业新区联合悉地国际设计顾问有限公司(下文简称“CCDI悉地国际”)、北京均豪物业管理有限公司共同主办，会上发布了中国品质园区评测体系(下文简称“评测体系”或“评价体系”)，同时中国品质园区评测委员会正式揭牌成立。

中国品质园区评测委员会联合发起人、委员会秘书长，CCDI悉地国际科技及产业园区产品总经理李蜀向《现代物业》介绍了评测体系开发的初衷及与现行产业园区相关评判标准之间的关系。李蜀强调，园区评价不是从开发者角度出发的单向行为，而是实际使用者对一个园区既有条件的“对账单”，测评体系通过反映使用者需求，对开发者实现反向规制，从而形成使用与开发的双向互动。

深圳软件园

《现代物业》：中国品质园区评测体系中，作为开发建设高品质园区的关键，能源、环境方面的可持续发展比较好理解，但文化、社会、经济层面的可持续，具体到产业园区，应该体现在哪些方面?

李蜀：评测体系在最基本的逻辑上框定到六个出发点，即绿色、健康、智慧、人文、活力、社区，由这几方面再进行深入发散。体系一共设置了23个二级指标，112个三级指标，有些方面比较隐讳，比如“人文”，最核心的人文思想就是对人的关怀。把人的感受或者需求照顾好，就能体现出最核心的人文精神。园区发展最关注两个方面：

其一是工作，整个环境要为企业营造好的发展条件，使园区当中的人获得在企业当中发展的机会，能够随着企业共同成长，在产业活性比较强的区域，例如硅谷、中关村，都具有这样的环境。

其次是生活，需要照顾到人的直观感受。贵安新区电子新兴产业园，初版规划从思路上能产生很强的关于未来城市发展方向、产城融合方面的见解——上层是贵安新区，中层是马场科技新城，在马场科技新城里包含电子新兴产业园。当时第一版规划犯了产城分离的错误，电子新兴产业园是做云计算、电子信息等产业，而所有的生活需求全部集中到了马场科技新城里面，电子产业园里面的工作人员会得不到相应的片区生活方面的支持，然后慢慢地把在马场科技新城里面的一些生活或者居住调整到电子新兴产业园里面来，成为一个产城融合的片区。如果从开始不考虑产城融合，不关心里面的人的生活感受，就谈不上社区，也谈不上活力。

评测体系在土地利用之后马上强调配套公共设施，关心里面的人最基本的工作和生活需求。例如深圳的天安云谷，会在整个片区(龙岗区)争取到廉租房、公租房等政策性住房，在园区工作的人群就可以通过园区满足自身的需求，到这里工作就能获得社会传达的一些关怀。再如天安云谷托儿所，随到随托，加班、节假日、周末都可以把小孩送来，给家庭解决了很多后顾之忧。再比如，园区发现缺少一些健身设施，但是有预留出场地，可以安排移动集装箱式健身设施，健身、洗澡。只要对此有需求，就可以联系到园区里面来，如果对此需求不足，还可以拉到其他园区里去。做服务的机动性预留，也是园区很直观的人文关怀。

金融、会议、娱乐都有相应的得分点，对此我们做了0与1的判断，以摆脱指标体系的人为干扰。只要有，那指标体系判断得分就是1，不做0和0.1和0.2之间这样的取舍。通过评测体系的检验，园区可以找到自己的不足之处，通过相应的方案去补充，补足，把品质差的部分弥补上来。这个评价体系今年是第一年，我不敢奢望第一年就很成熟，但至少建立了一个方向。

这个指标体系也会有普适的作用。一个封闭的和与社会或环境没有交互的园区是不成立的，所有的园区都会依托外部环境和周遭因素，建立内生的环境。所以首先要把产业发展的环境放到第一位，这方面会有一些客观的物理禀赋，比如区位、自然条件和周遭资源。还有城市环境，包括交通体系、周边环境、周边配套设施，属于在客观上增加了一些相对主观的上层建筑的内容——政府的意愿、国家的意志、产业发展的方向等各种因素。园区的品质单纯强调园区选址就太单薄了，它更多的应该是内部如何去造园造景、提供服务，强调内生的东西。所以，评测体系中和外部环境、外部产业发展并行的同等重要的有三项：第一是规划，园区是一个建筑群落，不可能是单个的建筑;然后是硬件，以建筑为主，包括建筑里的设备设施;最后是园区营运以及相关服务。不管是商务园区、科技园区，还是物流园区、工业园区，外部和内部这四个方向我们都是要考虑的，会直接关系到它的品质和相关要素的判断。

但是子项目里面就会作相关的调整，比如孵化器，对外部环境、物理环境的要求比较少，可以在城市的各个角落选择用地。比如车库咖啡，不是车库，也不是很正规的写字楼，还有一些郊区的孵化器，对这些形态如果再去烘托外部物理环境的重要性，就和孵化器本身有点背道而驰了。相应的，外部环境中的政府扶持、产业环境，对创新、创业的支持力度反而更重要。再比如说物流园区，交通就很重要。如果有自动化仓库或冷库，设备就显得很重要，因为自动化程度是取决于自动化仓库里面的设备情况。只有对各种园区的类型有深入的了解，才能谈它的品质，才能去判断它的品质是如何做的。我们对每部分会有相应的二级或三级指标去衡量它的品质高下。

评测体系至少在一级指标上具备一定的宏观指导性，以后会按照这样一个大方向再去做相应的细化工作，在二级和三级指标上进行细化，去做贴合不同类型园区的指标体系设计，这是我们对这个指标体系的通用做法。我们最开始的目标就是让园区开发者知道自己的成败得失，使其在后续的开发过程中进行补足。前面讲到集装箱式健身，可能园区既有物理空间里面没有考虑，但可以通过运营的方式引入，后续就能得到相应的品质改良。

建筑物里面对人文的关注也很强。比如，一般做商务园区，得房率高了，侵占的势必是其他空间;多了办公空间，那设备空间可能会少。把建筑的核心筒缩小，进深得到了更大程度的扩展，但是设备空间缩小，容不下那么多的管井，做不了中央空调。单体式空调能源损耗加大而且人的感受会大大降低。进深加大，就不可能单一采用自然光，要通过能源照明。对于使用者，肯定采自然光是最舒服的，另一方面在白天用了更多的光源照明，绿色方面也会相应的折扣。所以这是一个集体双生的东西，要么只为商业利益去做一个东西，要么为了使用者的感受和其他方面的考量牺牲一部分的商业利益。

这里面要做一个很好的平衡，因为不可能把所有的商业利益全部牺牲掉去追求单一的品质，这种品质我觉得不称其为品质，因为我们一直在强调可持续性——经济、社会和文化层面的可持续。经济层面的持续，是园区应该找到自己合理的盈利模式，不断发展，不断在园区的营运过程中满足园区用户的需求，并且自身获利，如此才能有相关的经济支持来进行品质方面的追求和后期园区运营。企业通过立体的、多维度的园区开发和运营持续获利，是一个多层次的、复合的、复杂的思考，是动态的，不断前进的。评测体系关于品质有180多个得分点，这么多得分点意味着我们会关注更多的内容，并不是一个简单的售卖关系。在文化和社会层面，园区的创新就是一种文化，发现人才在科学、艺术和文化方面的天赋，保证持续创新，鼓励互动、鼓励创新的持续的生活方式就成为园区文化本身。荷兰埃因霍温的飞利浦园区，飞利浦将自己的两栋办公楼进行改造，不光给自己用，还把上下游的一些企业引进来，吸引了很多周边的小企业，这就是1+5+100的原理——1家龙头企业周围有5家大型企业以及100家甚至更多的小企业围绕它在活跃。很多扶持或者孵化由企业来完成——企业需要发展，专注在自己的主业上面，会把一些非主业方面的创新让相关小企业来做，成为直接获益者。这是他们的文化。飞利浦园区应该是全球最智慧的园区，每年这个园区里面所产生的专利和创新成果在全球是居首位的。这种文化一旦形成了，就会源源不断地产生动力。虽然现在欧洲很多大公司都在走下坡路，飞利浦公司现在已经完全退出了这个园区，园区已经卖给了其他人进行全权的打理运营，但是还继续保持了活力和生命力。而且租价和售价已经远远超过了埃因霍温市里面的CBD。

园区对社会也是一样的，它具有对社会的多元开放性。园区是城市的一部分，城市就是社会的载体，很多园区都是社会的一个单元，比如清华科技园的广场是开放的，人人都可以进去。通过城市的发展，园区与城市更加融合，使园区一些内生的公用设施对外，满足社会和城市外生需求。这样的情况之下园区更好地和城市融合，不管是功能性的融合还是建筑风貌与城市感觉的融合，都是一个持续性发展的过程。这可能是之后园区发展的一条路。我们看到，深圳或者其他沿海地区有一些园区现在已经满足不了相应的城市发展需求了，旁边都是高楼大厦，这边是一个低矮的建筑，这就需要进行改造。这也是园区不断的改造和升级的过程，形成周围城市和社会的有机延续或补充，而不会成为城市的一个黑洞，一个低矮的收缩。

锋创科技园咖啡厅，配套设施在园区评价中占有举足轻重的位置

《现代物业》：目前评价体系优先考虑科技园区和商务园区，是否因为这两类园区在规划和运营管理方面有很多共性的地方?

李蜀：对，商务园区和科技园区里的人群相对来说比较相似，都是高素质人才，他们对环境品质的要求不管是空间还是配套都比较高，不同于传统的工业园区。低矮的片区通常可能发展成为研发总部，是非生产性的工作空间。研发总部的组织档次，组织对环境的要求以及组织里面人的档次及其对环境的要求都要更高。早期的工业以机器为主，对环境没有那么多的品质要求，容易忽略人的需求。但是商务园和科技园都势必会有人的最基层的需求，对环境有很高的要求。而且一旦有要求，要求就可能会被细化，品质也就更为细化。所以我们首先以这两个园区作为研究对象、合作对象，但是不会只做这两个方向。我们的指标存在普遍性，以后会慢慢加入很多不同类型的园区，通过二级指标、三级指标的设置很贴合地进行研判、评价。

《现代物业》：在评价体系中，运营服务是很重要的一级指标，下面也分了很多子项来进行评定。现在园区业主方、供应商或者设施服务商等，是否已经充分认识到后期运营管理服务、设施管理服务商对园区品质的重要作用?

李蜀：现在园区运营这部分资源其实是稀缺的。中国建房子、盖房子、开发土地能力不缺，缺的是如何运营好，赋予它生命力。像大连软件园(DLSP)，这部分工作也做了很多的沉淀，因此能够进行软性服务外包的输出，通过软性服务外包和别人进行项目的合作。

再说天安云谷，它的服务可能是现在能想到的所有服务的一个集合，通过信息化的手段纳入其中。不光是生产性的服务，我们称之为商务、展示服务，再到生活相应的服务。比如它有一个很好的展示厅，中小企业可以到展示厅里面展示，获得比较好的社会宣传效应;可以按天租赁工位，这样的碎片化管理是未来趋势——现在很多时间都碎片化了，不需要整天都坐在办公室里，有更多交互的工作，我们可以把工作时间、租赁时间全部碎片化。另外天安云谷搭建了一个很大的云平台，做公司管理。比如说企业的ERP、办公系统，小企业买不起，就可以通过云平台统一提供，赋予各个企业不同权限，别人也不能侵入到系统里面，安全性也能得到保证。还有一些园区服务，比如预订会议室、停车找车位等。天安云谷现在有一个100多人专门开发手机App的团队。一个做园区的运营公司做移动互联的终端以及相关的应用集成，会议预订系统、工位预订系统、办公系统、OA系统全部放在这里面来。以后的路子就会很宽广，可以去其他地方建天安云谷，也可以把服务人员或软件系统进行外送。服务创造价值也是在这方面，之后的商业模式和商业逻辑都可以重新定义。

服务直接作用于人对品质的感知。一个建筑品质，像空调凉不凉、空气清新不清新，可能还需要通过相应的检测机制才能检测得到，但是服务好不好、贴不贴心，是园区里面的所有企业和人能够马上直观感觉到的。这对于园区的品质和成败就起到特别关键的作用。这部分在国内做得好的或者是能力特别强的资源是稀缺的。但是资源稀缺代表我们有更多的空间去做，这也是我们对中国产业园区的期许。园区评测体系以后会把这些做得特别好的点作为加分点。我们会通过平台影响能力对全行业进行推广和宣传，同时带动全行业形成共识，引导大家往更高更好的方向去发展，这也是我们的一份社会责任。

《现代物业》：评测体系参考了包括美国的LEED认证体系以及国家绿色建筑评价标准，还有商务写字楼的等级评价标准。从这些已有的标准当中抽取相关的指标和评价标准的依据是什么?如果大部分是从已有的标准当中进行筛选组合，是否会削减这个评价体系的作用和意义?

李蜀：之前的这些标准都具备相应的领先性。国标是一个下限，达不到国标就不会获得审批。但有些东西是上限，是需要去引领的。LEED认证体系和国家绿色标准应该引领形势，绿色三星和LEED铂金都是很高的标准，这些东西加入到园区的评价体系里，是具备相应的参考价值的，而且我们也没有生搬硬套，是在相应情况之下进行适应性调整或者改变再引入的。借鉴一部分东西，并不会冲淡整个园区评价体系的意义，很多内容在一起混合之后会产生相应的化学变化。如果只是单纯地看绿色这一方面的话，我们可以去借鉴，但是我们这里除了绿色之外还有健康、人文、社区、活力等方面。借鉴是可以的，在没有任何东西的情况下建一栋高楼是不理智而且不合理的，只有在学习同行或者借鉴同行一些比较好的方式或内容之后，再进行相应的创新，这种创新才具备一定的基础。我们也能在别人走到一定程度的基础上，再往更专注的方向以及更多样的视角去进一步。

《现代物业》：我们国家很多企业都有自己的企业标准，但是上升到行业标准、国家标准的话还没有一个比较完整的体系。对于以后想转型的产业地产开发商来说，中国品质园区的评价体系能够给他们提供哪些指导，吸引他们参与到评价体系当中来?

李蜀：这个评价体系最基层关注的还是人，就是我们的用户。再往上一个层面就是企业，企业也是用户。再往上是开发者，开发者可能成为客户。如果我们的评价体系受到基层用户的认可，他们会通过评价体系去丈量，去客观认识和识别这个园区的品质到底在哪里，哪方面做得好，哪方面做得差，会很立体地去看待一个园区，然后选择适合的园区，不会被销售小组所忽悠，找到真正适合自己、真正想入住的园区。一旦在行业里面形成了氛围，能够解决用户需求的园区就会有市场。

通过这样的方式再反过来去规制园区的开发者和运营者，让标准成为一个参照，不管是选址、规划、设计还是服务，各个层面都向他想要吸引的客户的需求上走，向品质标准上走，这就会慢慢和我们整个体系贴合。

一方面去规范开发者和运营者的开发行为和运营行为，另一方面去帮助用户建立园区识别的基础概念或者标准，然后引导他们或者帮助他们进行选择，引导他们的消费行为或者入网行为。这其实是双向的。通过这两层的透析，我们能在两个层次的格局上对园区产生影响，这是我们想做的事情。

对于想转型的开发商来说，在没有经验的时候可以看看我们的标准。或者他们对某些方面不是特别在行，我们的标准具备一定的借鉴性。按照标准来，可能不能做到100分，做到70分～80分或者及格是没有问题的，然后再在某些方向上进行专项的讨论形成园区的特色，自然就会聚敛相应圈层的人群，就是互联网思维了。继续做好这个平台，园区以后想扩张，无非就是把这种价值主张传达到另一个城市或另一个空间，然后让对这种价值认同的人再次进行聚合。

《现代物业》：开展一些评测活动或者问诊园区，都是要有成本支出的。品质园区评测委员会对此是如何考虑的，是公益性质还是商业活动?

李蜀：至少在三到五年之内我们不考虑任何商业的活动，以此保持评价活动的干净、中立和客观，如果一旦有商业利益加入，就会有商业思想进去，可能会在评价的公平性或者客观性上产生干扰。我们近期不做排名，但是会树立一些比较好的范例，通过技术判断公布出来，让行业都去关注，去改进自己相关方面的行为。

今年参与的22个园区是有高下分别的，但是它们都属于行业中上等，标准建立好后我们能判断优劣，但是现在还没有办法在这22个样本里面做取舍。今年的样本空间还是太少了，没有办法通过22个园区就能把行业的实质展现出来，只有在获取更大的样本空间的时候才能对品质好坏进行判断，因为好坏是一个相对指标。我们三家主办单位也会表明态度，我们会在这里进行投入，投入都是从企业运营里面挤出来的，并不会从我们将来的年度收益中平衡，我们已经把它写到协会的章程里面了。

(本文原载于《现代物业·新业主》2015年第8期/总第333期)