作者: 倪斌鹭 | 2016-03-09 16:29

案例回顾：从车位进出通道谈约定通行权

事实

厦门市民苏女士一口气买下了该市嘉禾路潇湘大厦地下二层的20个车位，却发现这些车位的出口通道被堵住了，根本就没法使用，苏女士只好通过法律途径为她购买的车位争取通行权。为此，她一口气把造成出口封堵的五家公司即潇湘大厦、音乐家生活广场和四川大厦三家的开发商以及音乐家生活广场和四川大厦两家物业公司共五个被告告上法庭。

苏女士诉称，2007年6月30日，她向潇湘房地产公司(以下简称潇湘公司)购买了20个地下车位，8月1日，潇湘公司把车位交给了苏女士。可是，苏女士发现，她的20个车位在交付使用的同时等于就不能使用，原因是潇湘大厦的地下车库没有独立的进出口通道，只能借相邻的两座大楼即音乐家生活广场和四川大厦相贯通的进出口进出。可那两座大楼的保安却坚持不肯放行，不让苏女士的车辆进出。保安甚至还将潇湘大厦地下车库与其相连通的部分堵死了，朝向音乐家生活广场的两个出口，都砌起了砖墙;而朝四川大厦的两个出口，也有一个出口拦了几根木棍，剩下另外一个出口，保安也不让潇湘大厦的车进出。这让苏女士十分苦恼。苏女士要求五被告对车道出口解封，让其出入;并要求五被告赔偿其经济损失。

第一被告相邻的音乐家生活广场开发商和第二被告四川大厦开发商辩称，潇湘大厦和他们都是世纪广场工程的组成部分，设计时，潇湘大厦和相邻大厦共用车道。但潇湘公司却没有支付通道的分摊费用，违反当初几个开发商的约定，因此潇湘大厦车位用户不能使用通道。被告认为，苏女士的车位没有出口，都是因为潇湘公司没有支付通道费引起的，因此应该由潇湘公司来承担，所以苏女士应该去告潇湘公司。

第三被告潇湘大厦开发商辩称，由于潇湘大厦没有独立的通道，必须经过其他两座大厦，相邻开发商借此定下通道的分摊费用，不仅金额偏高而且不合理。

第四被告音乐家生活广场物业公司、第五被告四川大厦物业公司辩称，由于潇湘大厦的开发商没有依约支付共用车道的分摊费用，所以没有取得共用车道的使用权。物业公司是根据收费来开通车道的，因此保安阻止是对的。要求驳回原告诉讼请求。

庭审调查

在庭审中，对于潇湘公司没有支付通道分摊费用的事实，各方都没有意见。被告音乐家生活广场和四川大厦的开发商则提供了一个重要信息，指出原告苏女士其实也有责任。苏女士买车位时，每个车位只花了3.5万，而市场同样的车位价钱不下10万。他们指出，苏女士买车位只花了市场价的1/3，苏女士买车位低于市场价六成，当中有猫腻，苏女士为什么能以这么低的价钱买到车位?他们认为，苏女士早先买车位之前就知道没有出口，所以才会买到这么低价钱的车位。同时，被告音乐家生活广场和四川大厦的开发商向法官指出，开发商将自己应承担的责任转嫁给苏女士这样的小业主，然后让小业主来提起诉讼，以希望逃避责任，这种行为让人愤怒。但苏女士的律师却不这么认为，他指出，既然车位出口是相邻大厦封堵的，那么就应该由相邻大厦的开发商来负责。至于开发商之间通道费用的纠纷，那是开发商之间的事情，怎么能牵扯到苏女士头上呢?该律师认为，应该先解除对苏女士车位的封堵，至于通道费用纠纷，那是开发商的事情，由他们事后自己解决。

庭审查明，原来潇湘大厦是世纪广场的组成部分。世纪广场由8家公司合作建设、统一规划，地下工程也是统一建造的。按照原先的设计，潇湘大厦应该和音乐家生活广场以及四川大厦共用车库的进出口。据法院查明，导致这种结果的原因在于这些相邻大楼开发商之间存在的矛盾。据了解，由于车道费用的分摊未能达成协议，“邻居们”均认定潇湘大厦的开发商没有支付车道的分摊费用，因此没有车道通行权。

法院判决

法院审理后认为，各方当初已经明确约定，公用部分大家共同使用，并没有规定如果谁不分摊公用设施和设备的费用，就不能使用公用部分，因此潇湘大厦车位用户应当享有地下通道的使用权，原告苏女士则依法享有所购车位车辆正常通行的权利。被告方应当停止对潇湘大厦地下车库车辆进出通行权的侵害，而被告之间有关共用车道建设费用的分摊问题，因为和这个案件法律关系不同，应该另案处理。另外，苏女士没有充分有效的证据证明自己的损失，所以法院不支持原告向被告索赔的请求。法院判决，四川大厦的开发商和物业管理公司、音乐家生活广场的开发商必须在判决生效之日起15天内履行义务，对潇湘大厦的车位用户放行。

评析

1、本案中苏女士涉及的通行权是一种约定通行权，是没有法定通行权利义务人之间约定使用通行权。通行权一般分法定通行权和约定通行权，二者的区别主要是设定两种通行权的基础不尽一致。法定通行权只存在相邻(含相近)不动产权人之间;约定通行权既可以产生于相邻不动产所有权人之间，也可以产生于不相邻不动产权人之间。约定通行权根据当事人自愿达成的协议而产生，约定通行权不需登记，是一种独立的他物权。换言之，约定通行权一般在没有法定通行权的情况下产生，即没有法定通行权的一方根据当事人之间协议或承诺，从他人区域通行。在本案中，苏女士购买了潇湘大厦20个车位，而潇湘大厦并没有独立的车道，按照原先的设计，潇湘大厦应该和音乐家生活广场以及四川大厦共用车库的进出口。也就是说，苏女士必须依照有关约定，从音乐家生活广场以及四川大厦车道通行，是一种约定通行权。

2、约定通行权的有偿无偿与苏女士无关。法定通行权(相邻权)一般是无偿的，在这种情况下的通行权源于自然需要，不要求对方负担费用。实践中，大多数业主买了车位，就自然有相应车辆通道，不需再支付通道费用;而在约定通行权中，需要借道通行的一方除了经对方同意外，通常还要支付一定报酬;当然如果对方不主张报酬，亦是可以的。也就是说，约定通行权既可以是有偿的，也可以是无偿的，主要取决于当事人的约定。本案中苏女士已取得约定通行权，而承担保证约定通行权支付报酬的义务方是潇湘大厦，而并非苏女士。虽然，音乐家生活广场以及四川大厦开发商指出苏女士购买车位明显低于市场价，应当知道没有通行车道，但并没有证据证明这一点。由于约定通行权是潇湘大厦与音乐家生活广场以及四川大厦三方协议的，潇湘大厦没有支付相关分摊费用，音乐家生活广场以及四川大厦可以通过相关途径调解或起诉，是属于另一层法律关系。因此，约定通行权的有偿无偿与潇湘大厦开发商有关，与苏女士无关。

3、约定通行权的主要功能在于弥补法定通行权的不足。在法定通行权得不到调整或提供便利时，即由于潇湘大厦没有独立的通道(法定通行权)，可通过约定来加以弥补。当初，约定通行权协议各方已经明确约定，公用部分大家共同使用，并没有规定如果谁不分摊公用设施和设备的费用，就不能使用公用部分。因此潇湘大厦车位用户应当享有地下车道的使用权。苏女士作为潇湘大厦的业主，有权利使用。在约定通行权协议没有变更的前提下，苏女士有车位通行的权利，物业公司不能阻止其通行。因此，被告开发商与物业公司应停止侵害潇湘大厦地下车库的通行权，允许苏女士20个车位的车辆出入。