“门”内生财之惑—物业公共部位经营收益剖析
物业管理区域共用部位和共用设施设备的经营涉及到经营授权、收益分配等权益问题，随着《物权法》和《物业管理条例》的普及已不再是讳莫如深，然而令人困惑的却是社区现实当中仍难有解。物管认为对业主可以补贴物业费，对自己可以增加收入缓解管理费不足的压力;业主认为经营需要获得授权并应如实公布收入和分配。于是当前提达成共识之后，症结就集中到：在未获得业主有效授权之前物管是否可以主动善意经营?相关收入物管应该主动公示还是被动回应业主质疑?在业主大会没有成立之前有关收益如何实现物管和全体业主之间的协商?就此，笔者专门征集了几位资深人士的意见。
早上上班走进写字楼，电梯轿厢门一开，发现里面多出两块汽车平面广告。下午下班回家走进单元门，又发现电梯旁边多了一个彩屏，一个劲儿播放洗发水广告。于是有点纳闷，怎么写字楼里的东西也跑到自己家来了?
这样的场景，在时下中国的各地不停地上演。
“有人流的地方就有广告。”北京安信行物业管理有限公司邵学杰副总经理十分清楚电梯旁边那一小块面积对于广告公司的价值，“广告商对人流的诉求非常强烈。”
广告公司瞄准的部位通常都是地下车库、员工餐厅、电梯间、楼宇外立面。按照邵学杰副总经理的说法，公司几乎每天都有广告商来谈生意。“前两天还有一个人给我打电话，说想用业主的咖啡厅做点什么事情。”
业主不会去关心广告公司，业主关心的是：物业公司动用了我的东西!
法律规定早已明确了权利的归属——《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
不过，法律是原则性的，现实的情况要复杂得多。把业主享有权利的公共部位拿来做经营，物业公司确实有违反法律法规的嫌疑，但如果物业公司这种做法对业主有利，比如可以降低物业费，业主也并不会硬去钻法律的“牛角尖”，业主所要求物业公司的，无过于把这些经营帐目公开，“赚了多少钱告诉我们就行了，但物业公司你为什么不说呢?”
另一方面，物业公司想要做好此事，急需征得全体业主的同意。然而在国内当前的物业管理环境里，要得到业主的集体授权，过程可能会相当漫长和繁琐;更何况有那么多社区都还没有成立业主大会。
“就是把楼梯下边的小通道开成干洗店”
2007年修订的《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业公司从来就没有，更不可能否认这一点。
安信行张大可总经理非常肯定地说，只要在业主不知情的情况下，或者是没有签订任何协议，物业公司不管以“补贴物管费的不足”，还是其他任何理由为借口，利用物业管理区域内的公共部位进行经营，一旦业主要打官司，要物业公司把这部分收益“吐出来”，物业公司一定输，一定会把收益判给业主。
央视主持人赵普看到自己居住的朱雀门小区的公共部位被用来做了商业广告，但却并未见小区的物业管理公司进行任何的收益公示，因此起诉了物业公司，要求公示收益帐目。
“小区的资源肯定是属于业主的，道理上没有问题，但实际上，他就是太小题大做了!”聊起主持人赵普和物业公司的纠纷，深圳市物业管理协会曹阳秘书长毫不保留自己的看法，“就是在小区里边找点资源，给业主上门维修，换个灯泡收5元钱，楼梯下边有个小通道开成一个干洗店。这和物业公司同时开酒楼、开宾馆的经营完全不一样。”
在曹秘书长看来，物业公司和广告公司之间签的合同是小区的一种“资源再利用”。物业公司利用小区公共部位出租广告位的做法，属于“一业为主、多种经营”里边的“多种经营”。
“中国的物业管理从出现的那一天开始，原本就有一个原则，叫‘一业为主、多种经营’。由于当时的管理费标准订得比较低，所以就尽可能地在小区里搜罗可供经营的资源进行收益。从它(多种经营)出生的那天开始，收的费用就是用来弥补管理费用的不足的。管理费用标准过低一直贻害到现在。物业公司本身从管理费用里边获利的能力是非常弱的。”曹秘书长说。
天津顺驰物业管理有限公司焦宏宇总经理的观点稍有不同。“多种经营确实可以赚一些钱，但是如果物业服务本身做得好的话，是可以有利润空间的，不一定要依靠多种经营来弥补。”他同时也强调，多种经营的收入还是要取之于民用之于民。
安信行张大可总经理提出了一种“最理想的方式”：业主能够认可一个合理的物业费标准，使得物业公司可以保证服务质量并且良性运转，小区公共资源所有的经营收入全部给业主。“收益不能往自己兜里揣，但是可以用来做锦上添花的事情，比如国庆节摆个花坛，儿童节组织小朋友活动，这些可以成为树立企业良好形象的办法。”
“别讨论了，只能当个笑谈”
“笑谈”来自深圳市花样年物业管理有限公司。
2004年，花样年物业公司曾经提出过“零物业费”的物业管理运营模式，物业公司可以在不收取物业管理费的情况下为小区提供物业服务，但条件是业主需要同意物业公司对小区内的公共资源进行盈利性质的经营活动。
2005年，花样年物业管理公司签约龙岗区“左庭右院”楼盘前期物业管理，管理费为1.58元/平方米，创下深圳物管低收费的新纪录。据当时媒体报道：“该公司大胆预言，物管‘零收费’也是可能的。”
2008年，花样年物业公司总经理唐学斌对“零物业费”有过一次“澄清”：“提供服务是需要收费的，但物业公司也可以把收取的服务费物化在商品里面，那么物业管理就能够将很多需求整合起来，我们并不排除在某些需求中寻找到一些有价值的方面进行研究设计，如果可行，管理费便可以不收!因为相对来说管理费只是很小的方面，大家误读了我的意思。我只是说可以在其他方面获取利润，并不是说物业管理不收费!我们并不指望将物业管理费作为我们的盈利点。”
这段话从字面上看，和深圳物协曹阳秘书长所讲的“服务费率偏低，很难获利”的情况相吻合，也似乎提出了一种可以解决问题的方法，但曹秘书长直接否定了这种说法。
“这不需要再讨论了，根本就是无稽之谈。道理上没错，如果小区有一万平方米的公共物业，不用说管理费了，每年都还可以分红呢。但这个根本不现实。不要用非常理论化的概念来作为笑谈。”想要从一个小区的公共部位获利，首先要确定小区有多大的共用面积可供物业公司来经营，“据我所知，中国没有一个小区拥有足以弥补所有管理费用的共用面积。”
顺驰物业在天津管理着30多个小区，住宅总面积300多万平方米，所有小区都在利用共用部位经营广告并产生收益。
2005年至2006年间，顺驰物业停掉了所有单个小区的公共部位经营业务。之后公司专门成立了一个经营部，开始对所有小区进行公共资源的统计，整合各种小区资源，来运作小区的多种经营项目。统计的项目包括有多少能设立广告牌的空位、有多少个电梯间、有多少米围墙等等，有了这些统计，统一去和广告商谈。利用所有小区整体的规模去谈一个合作要比单个小区去谈获得的收入高得多。
即使如此，这部分收入在顺驰物业的总收入中，占不到多少比例。
“可以很肯定地说，收益的比重只占很小的一部分，微不足道，一定要说一个百分比都难。物业公司不是资产型企业，是服务型企业，是来管理别人的财产的。”安信行邵学杰副总经理这样认为。
北京深长城物业在小区共用部位收益上的状况也并不乐观。深长城管理的北京云趣园小区成立有业委会，物业公司和业委会之间有广告收益分成协议，但是住宅小区的公共部位可利用的面积少得可怜，小区外墙几乎没法做广告。而在深长城管理的40个住宅项目里，成立业委会的不到十分之一;在没有成立业委会的小区，物业公司便无法和业委会签订广告经营协议，也就不会有广告收入。
北京上地西里小区可利用的资源更少，基本没有广告经营，楼道里很少的商业色彩的公告，每一块的面积大约只有一个单元门牌那么大。“中国电信”在小区公共面积上建立“小灵通”基站会付给物业公司一些钱。据上地西里业主代表大会主召集人郭卫建估计，这笔钱也没多少。
前文所提的朱雀门小区也只在电梯里开出一些广告位。“考虑到整个小区的品质，我们没有在其他部位上广告，因为不能对业主的居住或者小区的美观程度造成影响。这也是做这件事最基本的出发点。”管理朱雀门的北京嘉晟物业管理有限公司黄伟华总经理说。
当然，质疑的声音总会有。
“物业公司都在说自己亏损，赚不到钱，却又都赖在小区里边不走，这是为什么呢?肯定有利益啊!”一位上海的业内人士向记者“透底”，在他看来物业公司利用小区的公共资源可以作很多的文章，只是碍于某些原因，不能冠冕堂皇地讲出来。
“就拿公共停车位来说，物管对外来的车辆收临时停车费，开票15元，不开票5元，你要是停车这发票开还是不开?再比如空调打洞，市场价最多20元钱一个洞，物业公司收38元，1,000户的小区可以收多少?物业公司把一个小区空调打洞的生意低价包给工程队，保安会拦着其他打洞的不准进小区。电梯维修保养、垃圾清运之类的事情上物业公司都能拿到回扣。”
这不禁让人想到此前在山西猖獗一时的“装修楼霸”。
“如果不是美国的你就惩罚我吧”
这位上海的业内人士认为物业公司能够“开旁门”赚钱的原因是：没人监督。
安信行张大可总经理也直言，物业公司之间也存在恶性竞争，再低的报价都有人做。此外国内的物业服务合同不规范、漏洞大。“美国的物业服务合同有80多页，包括房顶上长草怎么拔都有约定。”
“主要的问题在服务成本。”张总经理说，“物业服务的成本非常容易核算出来，物业公司在向业主说明收费定价的合理性时是很透明的。因此物业公司的利润率也是透明的。”
假如一个保安员核算人工费用1,700元/月，如果只给1,600元，保安员会很快流失，小区形象和服务工作质量就会变差。1,400元/月成本的保安和2,000元/月的保安在接受培训的程度上一定存在明显差距。这是非常容易考核的。
但物业经营很难说清楚，广告位租了多少钱，停车费收多少，150元一辆还是2元钱一小时，这种收费标准很模糊。假设经营收入可以归物业公司，物业公司就把精力放在经营上去了，就会导致服务标准降低。张总经理举例说，物业公司出租地库，就会给承租人一些优惠，比如大件物品出入门禁就会放宽管理的规定，降低管理标准必然对主业产生不利影响。
业主如果只求低报价，必然在理解服务成本上和物业公司有差异，这导致对服务费率高低的理解不同，对经营收益分配的理解也不同。
天津顺驰物业焦宏宇总经理分析，问题的一部分原因在于业主和物业公司之间信息不对称，即物业公司的收支情况业主并不知情。他坚持，物业公司必须公开收支状况，有一说一，必须静心静气地和业主讲，不论签订的是什么样的有偿经营协议，都要有勇气直面业主;每一分钱都花到哪里去了，也必须有勇气接受社会的监督。
现在通行的做法是，业主或者业主委员会为了得到真实的帐目信息，会聘请专业会计事务所对物业公司帐目进行审计。
焦宏宇总经理对业委会聘请第三方审计的做法并不赞同。“因为这样做首先建立起来的是一种不信任，连信任的基础都没有了，根本谈不上什么服务。一个小区上百万的经营成本，买一个维修工具花两百元，连两百元的信任都没有了，谈不上双方平等的协商。”再者，会计事务所对物业公司的详细运作情况并不了解，审计结果也不会很好;相比之下行业主管部门或者行业协会的监督更有效，作为业内人士和专家，明白物业公司的钱会怎么花。
“安信行订合同，保洁项目里要把使用的100多种清洁用品的品牌和型号全部写在合同上，都是美国的，如果不是美国的你就惩罚我吧。”张总经理对自己公司的合同相当自信，他认为如果合同订立得好，完全可以不用审计，出了问题全部按合同办。
“酬金制的物业公司不会多占业主的便宜”
天津顺驰物业采取包干制取费，公司坚持每年向业主委员会公布一次帐目情况，并要经过行业主管部门审核。但地方法规并没有要求实行包干制的物业公司必须向业主公开帐目。
2008年修订的《天津市物业管理条例》第六十三条第四款规定：实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。
在深圳，小区公共部位经营收益分配的矛盾并不像北京等一些城市那么突出。就行业协会曹阳秘书长的判断，是由于深圳的物业公司一直以酬金制取费为主要的收入方式。物业公司经营过程中只依靠和业主之间约定的酬金比例提取收入，利用属于业主的场地场所开展经营活动的收益，本身都纳入到管理费当中，和管理费一并提取酬金。
在包干制下，签订的服务协议当中，确定了服务标准和管理费用标准之后，物业共用部位经营收益的分配，要看是不是把其他所有的经营收入都作为包干的内容签进了服务合同。如果签进来了，那业主就没有办法再要求物业公司归还这部分收益，物业公司只管保证对小区正常的经营和服务，收入的结余怎么处置业主不能管。
安信行张大可总经理举了一个包干制的例子：如果业主提出可以通过经营小区公共部位来降低物业服务费收费标准，物业公司可以和业委会达成协议，同意“降费补贴”;但要是运作得好，50万元租金预期收入租到了80万元，除了合同规定补贴物业费不足的，剩下的那就算是物业公司有本事赚的钱了。
“酬金制情况下物业公司不会多占业主的便宜，因为计酬率是确定的。但如果是包干制，签合同的时候包干1个广告位和10个广告位都可以，业主没什么好说的。如果业主觉得广告太多了，那就要重新签合同。”曹秘书长说。
“幕布还没有拉开就开始唱戏了”
顺驰物业焦总经理对公司的集中式收益管理的效果并不满意，但对这种经营的思路还充满了信心：“广告管理经过两三年的时间，还不算很成熟，和预期有一定的差距。公司最早的构想是做客户服务系统。因为对于物业公司来说最大的资源是所服务的客户，如果可以挖掘到客户的需求，并且把客户的需求整合到一起，物业服务将是非常简单的事情。”
不过他也承认，掌握和保护庞大的业主信息资源，并不是轻易就能做到的。
花样年物业的大胆猜想被推翻，已开展的“多种经营”收入微薄;道理人人都明白，但现实依然很残酷。北京嘉晟物业黄伟华总经理称，公司三年来人力成本上涨近50%，当前物管企业的生存空间所剩无几，能不能有其他的经营收入，主管部门一直都没有给出说法。
安信行邵学杰副总经理表达了鲜明的个人观点：目前整个行业面临的情况是“双缺位”——政府缺位、市场缺位。
“物业管理不能过早民主化，政府在这种涉及百姓利益的问题上过早地将处置权推给小业主和开发商或者物业公司，但老百姓还没有完全从过去的‘单位人’转变为现代的‘社会人’，中国物业管理这台戏，幕布还没有拉开就开始唱了。”
而另一方面，市场化过程中又缺少合约精神，缺少应有的权利界定。在商品房交易阶段便造成了公共部位产权约定的缺失。
对小区公共收益的处分问题，恰是“双缺位”的现实体现。邵学杰副总经理说：“从业主或者消费者的角度上来讲，物业公司确实处于强势的地位。”就现阶段而言，小业主之间的共同财产关系是“谁都拥有，谁都不负责任”;诉讼成本太高，相比较司法诉讼程序，小业主会选择不交物业费这种低成本的方式表示对物业公司服务不佳的不满。而物业公司则可以不太理会业主的意思，利用共用面积创收。“反正你都不交物业费了，还不让我用用电梯间?”
“现在内地的物业管理，既非香港、欧美模式，也不是过去计划经济模式，政府和市场都管不了，是扭曲的。”公共部位收益的问题不是微观的问题，是整个行业乃至社会转型期所体现的问题，靠微观上个体之间的协商并不能解决，最终要依靠宏观的政策调整才行得通。
（成忻对本文亦有贡献）
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。