作者: 周中元 | 2016-01-19 15:36

盘点“政府类物业管理”的特点

随着国务院《关于深化加快事企业单位后勤社会化的决定》的出台，全国各政府机关事业单位、高校、医院也纷纷将自己的后勤管理推向了物业管理市场。政府类物业管理目前在中国是一个高速发展的新事物，许多物业管理公司以此业务为基础快速发展壮大。

何谓政府类物业管理

所谓“政府类物业管理”，是行业内的一种俗称，其实应该是“政府招标类物业管理”的简称，学界至今没有给出明确的定论。有专家认为，应该称之为“财政类物业管理”或“政府采购类物业管理”，也并无不可。一般来说，“政府类物业管理”脱胎于分类物业管理或特种物业管理[1]，有别于传统住宅、写字楼、商场的管理。从狭义上讲，政府类物业管理是指政府机关后勤管理社会化改革后，社会化、专业化、市场化的物业管理公司为政府机关办公楼所提供的各类物业管理服务。2002年以后，机关后勤服务社会化改革进一步深入，各类学校、医院、军队物业、特种物业均启动了后勤管理的市场化进程。从全国范围来看，这类物业管理，服务费用来源不一，管理内容多元，服务质量参差。因此，从广义上讲，把后勤管理费用全部来源于国家与地方财政收入的政府机关、公办学校、公立(军队)医院等机关事业类单位的物业管理均称之为“政府类物业管理”。而部分或全部物业服务费用由单位自筹的物业管理不纳入此类范畴。

要理解“政府类物业管理”的定义，须充分研究政府类物业管理的发展进程，主要有以下三点：

(一)政府类物业管理的对象最初全部是政府机关物业，主要是国务院各部委与沿海发达地区的市政府机构办公楼，其物业管理费用全部来自于有限的后勤管理费用。费用虽少，但实施物业管理后的效果大大胜于传统的后勤行政管理。

(二)公立学校、公立医院等事业单位的办公楼(或教学楼)物业起初并不称之为“政府类物业”，它们的管理费用也全部或部分是单位自筹。只是由于后勤社会化改革，该类物业与政府机关物业的管理费用都同样具有财政拨款的性质，且都需要通过招标来确定管理权的归属，才称之为“政府类物业”。

(三) 政府类物业管理的费用全部来自于财政拨款，必须通过各地政府采购中心竞标获得。

政府类物业管理的发展和趋势

随着物业管理的飞速发展，政府类物业管理在中国内地也越来越普及，内容也越来越广泛。在深圳，大部分政府类物业均推行市场化专业化的物业管理。由于财政支出的稳定性，越来越多的物业管理公司注册为各地各级政府类物业管理的供应商，来分享这一块“大蛋糕”。

政府类物业管理的发展极大地拓展了传统物业管理的范畴

最初，政府类物业管理的内容还局限于保安、保洁、绿化、维修、基本的会议接待服务等。但专业化物业管理相对于传统后勤管理具有巨大的优势，无论是在降低成本、提高服务质量还是在处理人际关系、保证服务的全面性及时性等方面，无不令甲方相当满意。发展到今天，政府类物业管理的内容已得到全方位的拓展，除上述以外还包括：高端会议服务、餐饮服务;安检;消防监控系统、中央空调系统、教学设备等设备运行维护管理;宿舍管理、收发;更值;医疗保健、健身服务;甚至中小学上学放学时段的定时安全保障、城市道路巡逻、数字化城管信息采集等等，大大地超出了传统物业管理的范围，拓展了物业管理的外延与内涵。

政府类物业管理一般通过竞争机制取得，市场机制反映较为充分

在政府类物业管理发展初期，曾采用过邀请招标。但由于财政支付的公开、公正、公平，现在一般全部采用公开招标形式，通过竞争取得政府类物业的管理权(军事物业或涉及国家机密的物业除外)。特殊情况下，由于招标标的内容单一，金额过低，可能导致投标公司过少。根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》(财政部第18号令)第四十三条的规定，投标截止时间结束后参加投标的供应商不足三家的或在评标期间出现符合专业条件的供应商或者对招标文件做出实质响应的供应商不足三家的情形的，经报政府采购监督管理部门批准，可以采用竞争性谈判采购方式。实际招标中，竞争性谈判往往采取最低价中标方式。价格机制起了作用，但压低了物业管理本就微薄的利润空间，不利于行业的发展。

招标人(甲方)的意志往往通过招标文件来体现

政府类物业管理使用的是财政拨款，因而必须通过政府采购中心统一招标评标来竞争取得。评标人是从各地物业管理专家库中随机抽取的若干专家，其评分往往取决于评标专家的主观判断、经验、眼界与个人素质。虽然招标人也可派出一名代表参与评分，但招标人对哪家物管公司最终取得物业管理的资格并无决定权，因而作为评分依据的招标文件与评分标准就显得尤为重要。为防止评标专家的主观失误与人为操控，招标人的意志往往通过招标文件体现出来，这也导致了现行的政府类物业管理招标中，评分标准越来越细，因而专家个人化的因素作用甚微，某位专家操控评标的现象基本不容易发生，体现公平。

政府类物业管理门槛提高，后来者跨入市场越来越难

政府类物业管理评分标准中，通常包括商务标、技术标、信誉标三个部分，有的项目还包括现场查勘、现场答辩等。各投标公司对技术文件部分的编制是软实力的体现，响应程度很好。随着政府类物业管理的发展与规范，要求越来越高，往往要求一级资质、三个认证(ISO9001质量管理认证体系、ISO14001环境管理认证体系、OHSAS 18001职业安全卫生认证体系)以及类似经验等。即使是一级资质，其资金实力不同，分差也较大;在三个认证上，要求认证范围是在管项目全覆盖性的，而不是部分项目，而旧的认证体系也必须及时更换为新的体系;在类似经验上，往往要求3-5年，并获得各级荣誉。该领域门槛越来越高，后来者越来越难以跨入，形成强者愈强、几家独大的趋势。

地方保护主义有所抬头

一般来说，使用地方政府(市、区)财政收入的政府类物业管理招标中，往往存在着地方本位主义倾向。例如，规定投标的物业管理公司必须为在本地注册的母公司或在本地开有分支机构的公司，或者另为本区位的物业管理公司设立较高的加分项，或者干脆在招标文件中表现出明显的倾向性。越是在经济较不发达地区，越是经济困难时期，这种倾向性表现得就越明显。

政府类物业管理仍有拓展空间，机制仍待完善

在深圳等经济发达地区，政府类物业管理一般采用总包方式，所有的物业管理业务全部由一家物业管理公司总成竞标，而且不允许转包或分包。各政府机关事业单位的相关后勤管理部门，并不负责各物业管理过程环节的协调与沟通，只负责对物业管理的总体效果进行监督与考核。而从全国来看，许多地区仍然存在机关编制的机关后勤服务中心或物业管理事务部，来对各项物业管理业务进行分项招标，并负责对各项目间的交叉业务进行协调与监督。例如，国家机关管理局的物业管理由国管局机关服务中心事业部负责，下设服务质量监督处负责日常监督检查管理，财务结算中心负责费用结算。保安、保洁、会议、绿化、维修、餐饮均已实行了保障社会化，具体做法是服务项目和服务标准确定后，通过向社会公开招标来选择服务公司，事业部代表机关服务中心选择了6家公司分别从事以上项服务，服务国管局机关1,600余人。这种运作机制在全国仍较为普遍，但这种半社会化、半市场化的物业管理机制仍有大力改善的空间。

政府类物业管理的特点

特殊服务要求高

政府类物业不同于一般的住宅、写字楼、商业物业，其性质决定了其政治任务重、社会反响大、公众聚集度高、应急疏散与消防安全级别高、自身形象特别、保密性强等特点。除此之外，新时期政府类物业管理内容已经大大拓展。例如餐饮、会务接待本是物业管理的附加服务，经过多年的发展，物业管理承接的餐饮、会务服务规格越来越高。有的物业管理公司甚至承担着省政府机关领导及2,000余名工作人员的餐饮服务工作，承担着省“两会”等会议的接待服务工作。另外诸如学校宿舍管理，既要为学生宿舍提供各种物业服务，还要对学生进行安全管理、心理咨询等。另外，现在政府类物业的信息化、智能化水平越来越高，物业管理公司的技术含量也相应地大大提高。甚至有些物业管理公司还要去改造旧的政府类物业，使之适应新形势下信息化、智能化的要求。这使得物业管理公司“能上不能下”，只得不断创造条件去满足这些需求。

后期管理受严格考核与监督

政府类物业管理招标文件中评分标准越细，物业管理公司的标书响应度要求也就越高，这也意味着中标的物业管理公司后期管理上受监督考核的项目与指标更加细密，因为投标书与合同一样，是具有法律效力的。相对于其他物业而言，政府类物业的客户满意度要求较高。且由于物业管理费用是按月(或季)考核、划拨，这就使得物业管理公司必须严格按照标书与合同的要求来开展物业管理业务。住宅物业管理中经常出现的保安、清洁工等人数方面的减少与服务质量方面的偷工减料被严格限制，否则在下次招标中很可能被甲方淘汰。

合同期限较短

由于政府类物业管理费用全部由财政负担，采取先申请后使用的方式，招标人(甲方)须每个财政年度向财政部门申报审批本单位的物业管理费用，因此，除深圳已采取合同一签三年的做法外，许多地方仍是实行“一年一招标”。这种方式与物业管理的长期性、稳定性形成矛盾。物业管理公司刚熟悉情况，并投入一笔开荒费用，却又有可能就在下一年度的投标中被淘汰，这不利于物业管理公司的持续稳定经营。虽然有些地方已采取合同一年到期后自动延伸一年的做法，但给物业管理公司心理上仍造成较大影响，不敢持续投入。这种矛盾还将在较长一个时期延续下去。

管理费用的增长难抵物价与用工费用上升的影响

在政府类物业管理发展的初期，物业管理公司经营时常常能赚取较高的利润。随着该领域的规范与竞争的激烈，利润率越来越低，甚至也会出现入不敷出的情况。由于各城市最低工资标准不断大幅上扬，加上物价的持续走高，物业管理公司的经营成本越来越高。而与此相反的是，处于房地产调控与经济结构转型时期的各地地方财政，在支出政府类物业管理经费时，其费用的增长也表现得尤为谨慎与节制。最为明显的是，各地好像有一条不成文的规定，某年的物业服务费用一般按近三年的物业服务费的平均数来申报，非但没有增长，可能还略有下降。看来，政府类物业管理也即将步入了微利经营的时代。(原载于《现代物业·新业主》2012年第9期/总第234期，配图来自网络)

注释：

[1] 谌汉初.分类物业管理[M].华东理工大学出版社, 2005.