薛建明：从资产服务商转为产业服务商
薛建明
施沃特资产管理有限公司（以下简称“施沃特”）是专注商业地产的楼宇经济综合服务商，为开发商、租户及投资者提供全方位、全周期的资产管理服务。面向业主方（开发商）提供除工程建设之外的写字楼全生命周期的服务，从前期定位、产品设计、招商运营到资产退出，最近更侧重于产业和资产的融合，主要从产业研究、产业招商和产业运营来为资产赋能；面向企业，为企业用户提供苏州选址、空间服务，IFM综合设施管理的解决方案，助力企业高效运营，促进企业核心业务的发展。公司改造并运营项目“未来社”，志在重构招商、物业管理、企业服务完全一体化的楼宇运营管理体系，通过整合时间和空间使用效率来提升资产价值。目前施沃特参与招商、运营管理及顾问服务的项目超过60个，服务企业用户近8,000家。
薛建明，苏州施沃特与未来社创始人，国际设施管理协会（IFMA）苏州分会主席，苏州工业园区楼宇经济促进会发起人、副会长，苏州工业园区青年创新创业者联合会副秘书长。他在采访中表示，随着经济形势的变化，楼宇和园区的需求都在不断地变化，作为资产管理的服务商在思想上也应该转变，要从原来的资产服务商转变为产业服务商，真正变成产业链中的一员。这对运营团队来说，需要从建筑运营到产品打造、服务深化、文化融入、办公场景等各方面满足企业的需求。从建筑运营出发，终点绝对不仅仅是建筑运营，而是希望资产更有价值，能够帮助企业寻找城市、产业、资产与空间的发展新路径。
■ 未来社产业区外景
《现代物业》：为一座楼宇或一个园区做招商规划，为什么要强调产业的集中性？
薛建明：我认为招商规划可能更多不是强调产业的集中性，而应该强调产业规划和定位的重要性，只要把产业的规划和定位的事情想明白才能有助于后期的招商。
以前做产业园区，产业其实不重要，重点在于建设，因为市场需求强盛。但是从现在的角度来说，我们在做园区的时候，首先要把产业想明白，更多地去了解此区域的产业基础，产业链的发展方向以及政府、创投等各方面对该产业的理解和支持，最终才能决定这个地方到底适不适合做这个产业。而不是简单地说要形成一个产业园，先把房子建起来。例如还没有清楚集成电路的产业生态，产业链就开始建设集成电路产业园，那么后期会遇到很多的麻烦。所以首先要把做什么产业想明白，中间涉及产业需求，比如产业对空间的需求、对整个园区服务配套的需求、对人才的需求等，只有把这些事情想明白以后才能去建房子。
在定位过程中，我们是同步进行招商，不能等把房子建好以后再去招商，而是应该边定位边招商，招商的过程中我们还需要边纠正或是验证原先定位的正确性。至于为什么？因为就目前的市场背景下，一个简单的原因就是供大于求，需求不足的时候就促使我们要把事情做得更精准化。所以我们需要把产业定位、对产业的研究进行前置，真正做到按照产业需要打造园区。
《现代物业》：在招商规划时，核心产业（大租户）、产业链上下游、配套服务所占的比重是如何来确定的？请举例说明。
薛建明：我们说的比重不是简单所谓的“规划”。还是回到刚才的逻辑，比如要规划一个10万平方米的园区，它到底是一个产业还是两个产业，是核心产业还是在产业里面做一个产业链，还是做多个产业链？我们需要对客户的需求做大量研究，对资产有预判，然后再来落实比重问题。比重是没有所谓的黄金法则的。
例如，规划法律服务中心的园区，以法律服务产业为主的产业项目，法律所谓的核心产业，有诉讼、仲裁等内容。但是我们在产业的研究过程中发现它的需求可能是以政府主导的需求，政府主导的需求对空间的需求更大。因为在做产业研究过程中发现有这样的实际需求，就把原先所谓的核心产业调整为以法律服务中心为主的概念，比如政府、司法等部门的加入，那么相关的一些部门或上下游的单位也就随之而来，这样就变成了整个大楼的核心客户。
所谓的“龙头企业”也是相对的概念，因为最终是帮助此项目来进行空间规划、招商，都是根据区划的比例来确定所谓的大客户。不能简单地铆钉一个所谓的大客户概念，大客户一定是市场大、满足需求，这就是大客户。
■ 招商运营项目——苏州现代传媒大厦
《现代物业》：如果实际招商的市场情况和规划有较大的出入，如何来进行调整？
薛建明：前面也提到我们是边规划边招商。项目在进行整体规划的时候，就需要进行大量的企业走访，企业走访有两个核心目的：
第一，了解产业的增长情况，企业对空间的需求情况，这就需要对企业的增加情况有所了解。千万不能是正在收缩的产业，这样在后期就会很难。
第二，要了解产业对空间的实际需求，例如层高、电量负荷、承重负荷、政府政策配套要求等条件。比如检验检测类企业对楼层的承重要求是比较高的，如果楼层的承重较低，那么企业就无法入驻落户。所以在规划的时候更多是了解实际的市场需求，空间（包括硬性指标和软性服务）是否符合产业发展需要。
《现代物业》：在企业入驻之后，产业链相关企业之间的沟通交流平台是如何来搭建的？交流平台最基本的任务（或说满足客户最急切的需求）是什么？
薛建明：不仅是企业入驻以后，包括在企业招商过程中，我们都需要搭建一个交流平台。这个过程中有一个很重要的环节就是“换位”，你不再是一个所谓的开发商或服务方，而是应该成为产业链中的一环，身份必须要转换过来。只有转换了身份，才有可能去搭建交流平台，才能与入驻的企业有共同语言，例如为了运营医疗器械产业园区来搭建一个医疗器械交流平台。如果不转换思想，还是认为自己是做房地产的，这样很难搭建好平台。如果做医疗器械载体的平台，就应该对医疗器械行业和产业有比较好的了解，例如人才、工艺等方面，这样才能搭建沟通的基础。
所以搭建平台，核心在于能否真正的换位思考，真正地融入产业角色里。角色和配套的能力是前提，一定要用产业的语言去搭建交流平台，这才是产业所需要的交流平台，这是最重要的一点。原先我们在做载体过程中都是地产思维，或我们的能力都是地产的能力，不是产业的能力。
交流平台最基本的任务就是去整合产业链，能够在产业链里将企业的需求进行匹配，这才是最核心的。例如，医疗器械从研发到小试、中试再到量产，需要知道什么企业在什么阶段需要有什么样的上下游资源对接，这个时候帮助他搭建交流平台才是最有价值的，我觉得这也是最底线。比如和政府的沟通方面，我们代表的是整个产业链或整个行业去沟通政策和企业的共性问题，如环境保护、政策指导等。还有一些问题是企业内部的，比如人才服务、人才培养、创投等的对接。
■ 招商运营项目——信展大厦
《现代物业》：由于产业的集中性，所以楼宇或园区也更容易形成统一的文化氛围。那么施沃特如何来制订一个园区文化氛围的整体营造策略？在共性中又是如何让各自企业展示自身的文化特点的？
薛建明：这方面还是有点难度的，或说施沃特现在也在进行探索。产业的集中性也就意味着整个楼宇的氛围是跟着产业走的。比如生物医药是偏研发型的，所以人才和空间都需要满足研发性的需求。再比如文创产业园区里有一些艺术家和创意型的工作者，就会偏重创意的文化氛围。我相信在文化氛围的营造方面应该是去理解产业类型，就会知道文化应该往哪个方向去打造，这是一个前提。另外基于整个楼宇或园区，我们可以去倡导绿色、文明、开放等，根据园区或楼宇自身的运营方向来打造运营氛围。
首先要满足客户的产业氛围，再去满足楼宇或园区的氛围，因为园区打造的氛围最终都会服务于产业氛围。比如创意产业园，肯定更多地去倡导开放、多元的文化氛围，园区也需要更开放、更多元。相比较下，集成电路产业园属于研发型，聚焦于对技术和研发人员的保护，就需要有一些标准。
至于在共性中如何展示各家企业自身的文化特点，我觉得这应该属于企业文化，是在企业内部打造的。
《现代物业》：目前客户在办公空间规划方面的需求大体上呈现的趋势有哪些？
薛建明：目前因为整个市场相对不景气，客户在办公空间规划方面的更加注重低成本。怎么理解“低”成本？对企业来说讲究的是总体的低成本，比如会需要联合办公或精装办公的空间，因为可以节约装修成本、公共会议的成本。所以这里指的“低”是总体成本，可能会出现单人成本没有降下，但是总体成本下降的情况。
另外还体现在整体的开放性、共享性方面。以前大家更多是坐固定工位或相对封闭的办公空间。现在更开放、更流通，共享工位在公司内部也会更多一些。
总的来说，现在大家在降成本上有比较明显的需求。
薛建明：这方面还是有点难度的，或说施沃特现在也在进行探索。产业的集中性也就意味着整个楼宇的氛围是跟着产业走的。比如生物医药是偏研发型的，所以人才和空间都需要满足研发性的需求。再比如文创产业园区里有一些艺术家和创意型的工作者，就会偏重创意的文化氛围。我相信在文化氛围的营造方面应该是去理解产业类型，就会知道文化应该往哪个方向去打造，这是一个前提。另外基于整个楼宇或园区，我们可以去倡导绿色、文明、开放等，根据园区或楼宇自身的运营方向来打造运营氛围。
首先要满足客户的产业氛围，再去满足楼宇或园区的氛围，因为园区打造的氛围最终都会服务于产业氛围。比如创意产业园，肯定更多地去倡导开放、多元的文化氛围，园区也需要更开放、更多元。相比较下，集成电路产业园属于研发型，聚焦于对技术和研发人员的保护，就需要有一些标准。
至于在共性中如何展示各家企业自身的文化特点，我觉得这应该属于企业文化，是在企业内部打造的。
《现代物业》：目前客户在办公空间规划方面的需求大体上呈现的趋势有哪些？
薛建明：目前因为整个市场相对不景气，客户在办公空间规划方面的更加注重低成本。怎么理解“低”成本？对企业来说讲究的是总体的低成本，比如会需要联合办公或精装办公的空间，因为可以节约装修成本、公共会议的成本。所以这里指的“低”是总体成本，可能会出现单人成本没有降下，但是总体成本下降的情况。
另外还体现在整体的开放性、共享性方面。以前大家更多是坐固定工位或相对封闭的办公空间。现在更开放、更流通，共享工位在公司内部也会更多一些。
总的来说，现在大家在降成本上有比较明显的需求。
■ “即可”联合办公空间
《现代物业》：在开放式和独立式办公空间方面企业是否明确自己的需求点？施沃特在这方面会给客户哪些建议？
薛建明：从市场上来说，大家对开放式的需求会更多一些，但还是会有一些企业坚持独立式办公。以创意类工作场所为例，我们会倡导开放，因为更开放能够带来更活跃的思维，沟通效率更高，沟通的便利性也会大大增加，这是开放式带来的好处。当然，独立式办公更有利于个人思考。开放式和独立式本身并不是非此即彼的，我们思考的是在开放式里面怎样能够让大家独立思考，在原先的独立式办公空间里是不是可以有开放的区域来满足思维的碰撞，提升沟通的效率。 我相信这需要更多的融合，根据企业的需求、工作场景和使用人员进行适当的调配，而不是一味地把自己固定为开放式还是独立式。
《现代物业》：强调福利设施是现代企业工作场所的一种潮流，施沃特如何根据客户的特点来给出适合其自身的福利设施或空间的规划建议？请举例。
薛建明：福利设施是现代企业的潮流，这个潮流背后的逻辑是现在的年轻人对工作场所的要求更高，或是对工作、生活融合的需求会更多一点。比如原先大家到工厂里就是工作，但是现在因为有移动互联网带来的工作和生活的场合更多的融合，所以大家对企业场所的福利设施要求会更多一些。这本身也是社会发展的形势。原先没有关注到人的需求，现在我们关注到了；原先的要求是工作和生活可以分得很开，但是现在工作和生活需要有更多的融合，我们也需要有这样一个可以融合工作和生活的场所，所以在空间上需要结合客户的需求和能提供的福利空间或设施进行一定的改变和调整。有很多可以做，例如母婴室、健身房、独立隔音间等。
当然我们希望空间不是由我们来设计好的，而是企业确实有这样的实际需求。比如公司里女性同胞多，大家对化妆间或母婴室的要求就会增加，甚至可能还会有幼儿托管的需求，这些也都是实际存在。例如年轻人多的企业，大家对知识、运动的需求就会更多一些，可能会增加健身房、图书馆甚至游戏房。
■ 未来产业社区活动
《现代物业》：IFMA近期的一篇文章指出了数据中心在当今现代办公设施中的重要性，不仅客户需要强大的数据中心支持业务，楼宇和园区本身的管理运营（特别是物联网设备）也需要数据中心的支持。那么施沃特在数据中心的运营管理方面目前积累了哪些经验？遇到哪些问题还需要进一步研究？
薛建明：我们对数据中心运维方面还未涉及。但是在楼宇数字化大背景下，数据中心也越来越多，对硬件设施的运营也会越来越多，这方面我们还没有更多的经验，但是我个人认为数据中心对于安全的要求和低碳绿色管理的要求可能更高。另外随着企业业务的变化，数据中心也需要更多灵活性以及成本的优化。
《现代物业》：随着经济形势的变化，产业地产和总部楼宇已经不再追求过去的那种大规模、大手笔，转向高精尖、高质量、高生产效率的发展路线。那么您认为产业地产的服务商需要哪些切实的方法来应对这种变化？
薛建明：我觉得最大的核心在于，不再做资产服务商而是要转为产业服务商。服务能力要变成对产业的服务能力，人才要变成产业人才，更多的服务表现不限于以资产、楼宇、空间为服务对象，而是要到产业里面去，能够满足产业发展、企业发展的实际需求。
■ 未来社项目运营
《现代物业》：施沃特之前大部分是做咨询顾问服务，也就是轻资产。2020年施沃特自持自运营未来社产业社区，请问出于什么原因会有这样的转变？
薛建明：我们是一家轻资产公司，我们打造未来社产业社区项目最简单的诉求，就是需要进行一些尝试、实验，所以我们定义未来社是一个LAB。不管对于楼宇还是园区运营我们有很多想法，但是因为园区或楼宇有自己一些综合的考量，不能迅速实施，我们想如果自己有这样一个空间就能够去落实和验证我们的想法，也可以通过不断的实践去纠正或验证一些想法。另外，市场上也有很多好的楼宇综合解决方案，我们也需要对这些新的解决方案进行实践，看是不是能够真的落地，能够提高效率或降低成本。
为什么叫“未来社”？
第一是对未来空间的思考。未来空间应该是什么样的空间？特别是以现在年轻人的角度，我们应该有哪些空间方面的考量？所以在未来社，我们有一些空间是共享的，有一些是定制的，也有一些空间融入了科技元素等，这是对未来空间解决方案的想法。
第二是考量未来产业怎样和空间相融合。未来社有孵化器，进行和企业或产业融合的工作。未来社是我们第一个自运营的项目，所以现在还是综合类的孵化器，产业方向还没有特别清晰，楼宇本身也是偏办公载体的楼宇，有很多产业也受到限制。在此过程中，我们不断地尝试。比如有一个人过来创业的，我们也给予空间、资金的支持，而有些企业入驻就是纯租赁的方式。这些产业在空间里如何发展？到底空间管理方或资产方以什么样的角色去帮助更多的企业赋能？这是我们要思考的。包括帮助企业招聘、对接政策，也可以在楼宇里面相互做生意。
第三，满足未来年轻人的需求。因此未来社主打健康空间的理念，也是苏州工业园区首个LEED CI v4金级认证项目。年轻人对健康的诉求比较强烈，因此配置有运动场、篮球场、健身房、击剑馆等。我们也进行知识的分享，例如读书会、路演等，鼓励创业，从各方面不断地探讨一些能够帮助年轻人成长的机会。
以上是未来社整体运营的情况。我们也在不断地围绕着空间、未来产业、未来的人推陈出新，做好服务，把项目打造成文化多样、共创共赢、绿色环保的新一代办公空间。这对运营团队来说，需要从建筑运营到产品打造、服务深化、文化融入、办公场景等各方面满足企业的需求。从建筑运营出发，我们的终点绝对不仅仅是建筑运营，我们希望资产更有价值，能够帮助企业寻找城市、产业，资产与空间的发展新路径！
《现代物业》：您近期关注哪些行业动态或信息？
薛建明：第一，我关注整个市场的经济情况，因为资产整体的供应量现在还在不断增加，但是整体需求却在萎缩。在这样的矛盾下资产和空间怎么为人服务，这可能是我最关注的地方。
第二，我对于整个产业，特别是新兴产业的一些变化比较关注，例如新能源、AI等。这些产业带来工作的变化，还有这些产业本身的发展和需求。
薛建明：我们是一家轻资产公司，我们打造未来社产业社区项目最简单的诉求，就是需要进行一些尝试、实验，所以我们定义未来社是一个LAB。不管对于楼宇还是园区运营我们有很多想法，但是因为园区或楼宇有自己一些综合的考量，不能迅速实施，我们想如果自己有这样一个空间就能够去落实和验证我们的想法，也可以通过不断的实践去纠正或验证一些想法。另外，市场上也有很多好的楼宇综合解决方案，我们也需要对这些新的解决方案进行实践，看是不是能够真的落地，能够提高效率或降低成本。
为什么叫“未来社”？
第一是对未来空间的思考。未来空间应该是什么样的空间？特别是以现在年轻人的角度，我们应该有哪些空间方面的考量？所以在未来社，我们有一些空间是共享的，有一些是定制的，也有一些空间融入了科技元素等，这是对未来空间解决方案的想法。
第二是考量未来产业怎样和空间相融合。未来社有孵化器，进行和企业或产业融合的工作。未来社是我们第一个自运营的项目，所以现在还是综合类的孵化器，产业方向还没有特别清晰，楼宇本身也是偏办公载体的楼宇，有很多产业也受到限制。在此过程中，我们不断地尝试。比如有一个人过来创业的，我们也给予空间、资金的支持，而有些企业入驻就是纯租赁的方式。这些产业在空间里如何发展？到底空间管理方或资产方以什么样的角色去帮助更多的企业赋能？这是我们要思考的。包括帮助企业招聘、对接政策，也可以在楼宇里面相互做生意。
第三，满足未来年轻人的需求。因此未来社主打健康空间的理念，也是苏州工业园区首个LEED CI v4金级认证项目。年轻人对健康的诉求比较强烈，因此配置有运动场、篮球场、健身房、击剑馆等。我们也进行知识的分享，例如读书会、路演等，鼓励创业，从各方面不断地探讨一些能够帮助年轻人成长的机会。
以上是未来社整体运营的情况。我们也在不断地围绕着空间、未来产业、未来的人推陈出新，做好服务，把项目打造成文化多样、共创共赢、绿色环保的新一代办公空间。这对运营团队来说，需要从建筑运营到产品打造、服务深化、文化融入、办公场景等各方面满足企业的需求。从建筑运营出发，我们的终点绝对不仅仅是建筑运营，我们希望资产更有价值，能够帮助企业寻找城市、产业，资产与空间的发展新路径！
《现代物业》：您近期关注哪些行业动态或信息？
薛建明：第一，我关注整个市场的经济情况，因为资产整体的供应量现在还在不断增加，但是整体需求却在萎缩。在这样的矛盾下资产和空间怎么为人服务，这可能是我最关注的地方。
第二，我对于整个产业，特别是新兴产业的一些变化比较关注，例如新能源、AI等。这些产业带来工作的变化，还有这些产业本身的发展和需求。
■ 图/施沃特资产管理有限公司
原载于《现代物业》下旬刊2023年10期/总第613期
(责任编辑：admin)
原载于《现代物业》下旬刊2023年10期/总第613期
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