2014年物业管理毕业生就业报告
2014年夏，院校招生新学期，《现代物业》发起了对最近物业管理专业招生和就业状况的联合采访调研。此举得到了28所专业院校的积极响应和密切配合，这些院校的领导和教师，不仅限于与《现代物业》的读者一起慷慨分享采访调研成果，更迫切希望教育界人士、政府和社会大众能从其中所揭示的问题，直面目前院校专业教育和社会用工现状的回报与尴尬，以寻求福报社会的更好教育策略。
为使结论具有普遍性，本次参加联合采访的28所院校遍布大陆六大区，其中东北(沈阳2，吉林1)、西北(西安1)、华北(北京1，石家庄1，唐山1)、中南(商丘1，新乡1，蚌埠1，南昌1，武汉1，孝感1，长沙1，南宁1，广州3，深圳1，湖州1)、华东(上海1，杭州2，温州1，苏州1、常州1)、西南(成都1，昆明1)。鉴于边藏地区暂未开设相关专业，而港澳台地区与大陆教育体制有较大不同，这些地方此次暂未纳入访问。
除参与访问调查的四川管理职业学院/成都(因改制而取消专业)、安徽蚌埠学院/蚌埠(因招生难而取消招生)、湖北职业技术学院/孝感(因数据晚到未能进入统计)等三所院校，因故没有进入统计外，本报告包含了25个院校截至2014年9月30日的统计情况。
一、专业教学情况
1、该25所院校的学生学历情况见图1。其中，石家庄学院该专业同时具有大学本科和专科学历，另一个本科专业在长沙学院开设。而广州市广播电视大学同时具有大专和中专学历。在这些院校中，尚未有研究生学历，大专则占了绝对多数。
2、该25所院校包括高等院校8所，高等职业学校和高等专科学校16所，中等职业技术学校(职业高中)1所。
3、它们中的24所均开设了物业管理专业。唯一一所苏州市职业大学则没有这个专业，而是将过去的物业管理专业直接并入“房地产营销”专业，课程仍有，专业取消。
4、物业管理作为独立的专业不足四成。一半的院校共13所将其归到了其他范围(管理2、工商管理5、经济管理1、建筑工程3、建筑与环境工程1、房地产1)。浙江旅游职业学院则将其归属到酒店管理之下，广州市广播电视大学和沈阳师范大学管理学院则将其归属到公共管理之下。
5、这些院校中能够颁发的物业管理最高学历证书是本科毕业证书(长沙学院和石家庄学院)、最低是中专毕业证书(广州市旅游商务职业学校)，其他均为大专证书。
二、学生教育情况
6、访问中我们作了这样的约定——例如贵校物业管理专业分了两个班(方向)，一个是物业管理班，一个是设备管理班，都合称为“本专业学生”。那么截至2014年9月30日，本专业学生所有正在就读人数是多少。沈阳师范大学管理学院于2012年停止招生，最后一批(2011级2014届)的学生也在2014年7月全部毕业，其他24所院校的在校生总数如图6。一半以上院校在校生总数超过150人，考虑到大专占了多数，因此可以判断平均每个年级学生应在50人以上，即大约两个班或更多。而将近一半的院校，每年级平均只开设了一个班。
7、这些学生的学制基本上是三年制，与第“5”问中的大专文凭一致。石家庄学院经济管理学院同时拥有三年制(大专)和四年制(本科)学生，因此使得样本总数临时递增为26个。江苏省常州建设高等职业技术学校在“其他”中说明了自己招收的是五年制高职。
8、而在2013年9月30日，这些院校本专业所有正在就读的人数如图8。与图6对比，可以看出2014级新生较之2014届毕业生(即2011级的入学新生)有一些规律，即：60人以下和90人以下的分别增加一所(沈阳师范大学管理学院2013年学年仍有60～89人在读)，90～119人的却由2013年的7所锐减到4所，120～149人的也由4所减到3所，150人以上的有些交替变化，辽宁水利职业学院和福建商业高等专科学校生源明显增加，河南新乡学院则有明显减少。
数据分析表明，2014年比较2013年，这些院校的2014招生情况总体下滑。
9、在2014年6-7月毕业季，这些院校的本届毕业生人数如图9。河北能源职业技术学院和商丘职业技术学院送出的毕业生数最少，广州市广播电视大学和石家庄学院经济管理学院送出的最多。广州市广播电视大学管理学院院长黄安心对此解释说，这是广播电视大学的特殊教学形式带来的。而石家庄学院经济管理学院因同时具有本科和大专两个学历学生，这个现象也较能理解。
10、在2013年6～7月毕业季，这些院校的毕业生人数如图10。河北能源职业技术学院和商丘职业技术学院送出的毕业生数仍然最少，广州市广播电视大学毕业生仍然最多。与2014届毕业生相比，石家庄学院2014届比2013届毕业生多(2013年毕业生为120～149人)。
11、这些院校可能会出现：在2010年至2014年最近五年期间，某一个新学年中进行过专业扩充(例如将原来的一个物业管理专业分解为物业管理和另一个专业，或者将其他专业并入物业管理专业中——即因为专业地位提高而扩充了);或者进行过专业合并(例如将原来的物业管理并入了另一个专业中的一个方向——即因为专业地位下降而合并了)。图11反映了这样的情况大致没有变化。
12、研究者曾经在多个教学研讨场合听闻，教师们反映说物业管理的专业设置变化相较其他专业而言，显得不稳定。调查的结果显示，尽管这些院校的确将其归属到了不同的院系，但是就自己内部而言，最近五年中，其专业设置仍然相对稳定。值得注意的是，在2014年有两所院校(辽宁水利职业学院和武汉职业技术学院)进行了专业扩充。
三、学生就业情况
本次访问首先对“就业”的概念进行了界定，即特指成为事实上的员工，包括试用期员工和正式员工，也包括自主创业，同时不论就业岗位是否属于本专业。但是不包括实习生、社会实践、公益、三个月以内的短期临时工。
13、提前就业情况。在2014年6～7月毕业季，这些院校本专业学生在未到毕业离校时间之前即已就业(签订就业合同或已经事实就业)的情况如图13。数据明显显示，超过一半的院校已经或者接近全部就业——这与分析者所掌握的其他专业的就业情况相比，状态之好无需多言。
14、2014年6～7月毕业季后，本专业学生在毕业后三个月内即至10月1日前已就业(签订就业合同或已经事实就业)的人数如图14。深圳职业技术学院的所有毕业生都在未毕业前全部就业，因此选择了毕业后三个月内完全没有就业，显示出非常肯定的结论。所以“13”问中另外选择了“已全部提前就业”的10所院校，只是将“提前就业”合并到了“毕业后三个月内就业”当中。无论怎样，认为全部就业的增加了4所，物业管理专业的学生，毕业后三个月内全部或者接近全部就业的院校达到21所，占比84%。
15、那些在2013年6～7月毕业季的毕业生，在一年以后即2014年10月1日之前仍未就业(没有事实就业也没有自主创业)的比率又是多少呢?图15显示，有18所院校认为已经完全没有未就业的毕业生。有一所院校认为还有20%～29%没有就业。对比“14”我们能够发现，这已经超过了“三个月内已经就业” 的余额，就数字而言是反常的。我们认为，这可能是该院校对学生“就业”后的再次失业有新的认识，或者在前一个数据后没有特别区分就业的时段比率。除了这个特例，毕业生们一年内接近全部就业。
四、学生毕业以后的改行
同样我们需要事先定义“改行”的含义，是指没有在物业管理企业(或物业服务企业)或类似企业工作，同时也没有在其他企业和其他单位从事与物业管理相关工作。只要是“单位”或“岗位”其中一项符合则不属于“改行”。例如，在物业服务企业做会计，考上公务员做住宅局物业管理科员，在铁路后勤部门做与物业相关服务等都不属于“改行”。其他如在地产公司做销售则属于“改行”。
16、以2014年10月1日为界，这些院校认为自己2014毕业季本专业毕业且已经就业的学生中，没有改行的相对集中在80%～89%，不过也只有6所。没有一所认为自己的毕业生全部改行和全部没有改行，但是数据分散严重，没有改行的相对占多。(图16)
17、但是对于一年前即2013届的毕业生，有14所院校认为有超过一半的毕业生没有改行，而有11所认为一半以上的毕业生已经改行了。而改行最严重(即剩下不到10%的)的正好是苏州市职业大学一家，因为该校在早些年即把物业管理并入了房地产营销专业。(图17)
18、改行后2014年毕业季的学生，以2014年10月1日前为界，毕业生们“改行”以后最多的一个去向是哪里呢?如图18所示，七成是进了其他企业。江苏省常州建设高等职业技术学校系主任彭后生老师特别说明，该校毕业生除了一个因家庭压力而改行外——主观上不属于改行——这样的特别个案除外，该校学生应该属于基本没有改行。因此此处样本临时为24个。
19、他们“改行”以后的第二多的去向是地产企业。
20、自主创业成了他们“改行”以后的第三多的去向。
21、最后，他们“改行”以后的最少的去向是出国留学、考公务员和留校。值得特别说明的是，在其他专业改行中相对多数的“公务员考试”，因物业管理专业毕业生学历较低而止步。(图21)
在全国大陆地区物业管理专业院校中，参与本次访问的院校约占迄今仍开设本专业或本课程院校的30%比例，并有每个区域的代表性，因此它们的情况可以作为专业教学与就业研究的参考。分析综述，物业管理教育与就业的当前特点是：
1、物业管理院校的学历普遍为大专，学制3年。
2、专业归属院系(方向)比较分散，有物业管理、工商管理、建筑工程管理、管理等，作为独立院系的占三分之一强。
3、招生人数比较2013年下滑。
4、2014年超过一半的院校，毕业生尚未离校即已全部或接近全部就业，如果计算加权平均，就业率为74.8%;毕业后三个月内，有八成的院校毕业生完成全部就业，所有院校的(加权平均)总就业率为90.8%。(2013年毕业生)毕业后一年内，有超过九成的院校接近全部就业，所有院校的(加权平均)总就业率为97.4%。
5、以2014年10月1日为界，2014年毕业生毕业后已经改行的总比率(即三个月后的改行率)为36.6%;2013年的毕业生这个数值(即一年后的改行率)是46.2%。即有接近一半的学生在毕业一年后已经改行。
6、物业管理专业学生改行后主要去向是到其他与行业无关的企业从事与专业无关工作;其次是到房地产企业从事与专业无关的工作;第三是自主创业。改行后的学生，失业闲着的人几乎没有，其次是出国留学和考公务员的最少。
就业非常容易而招生越来越难，是物业管理行业产学两界必须面对的困局，彰显社会服务之需与集社会资源办学之供的畸形对应，大学集中了最好的条件，理应为强劲的社会需求提供适用人才，但是招生难，转行多，这是社会价值观出现扭曲，还是院校教育制度或社会用工制度没有担负应有责任，留待与读者今后商议。
(报告完)
附录
部分教师和校党政领导的公开建议
广州 胡秋月——
物业管理专业教学：希望多开设操作类的、服务类的项目课程;专业技能实践课程;设置相应的操作技能评价规范及标准;多开设行业内服务类的技能、或操作技能的竞赛项目。多与企业联合办学，把课堂延伸到真实的企业岗位工作中。
国家教育制度：在国家大力推进房地产行业发展的同时，希望多扶持物业管理中职类、职教类学校的教育教学。
企业对院校毕业生的用工企业制度：希望企业能多支持职教办学;多建立校企合作项目;定期派企业的主管、经理、专家前往学校办讲座，进课堂;建立学生实习优先录取;实习生培训机制及考核评价标准等。
广州 黄安心——
扩充专业知识视野、进行理论体系创新、改革课程知识模块、适应社区管理服务需要的课程增删、人才培养模式改革等。
沈阳 鲁捷——
减少政府尤其是教育行政主管部门的干预。2012年辽宁教育厅有关本科院校不能办高职的政策，造成物业管理专业招生减少40%～50%，严重影响行业的人才需求。企业用工尤其是对实习生，主要是毕业实习顶岗的实习生，存在同工不同酬，不按劳动法签署合同，不承担五险一金的情况较为严重。国家教育部门应与有关部门制定顶岗实习的劳动保障制度。
上海 黄亮——
从专业教学上说，专业课程设置和教学方法应该更加贴近企业的需要，除了专业技能的培养外，还应该加强对学生的品德修养的培养。从国家教育制度上说，应该打破高职教育“断头教育”的现状，实现专本贯通，为高职学生在学历上提供上升通道。从企业上说，应该为毕业生设计培养和提升方案，为毕业生创造上升通道，同时，应该提升毕业生的薪资水平，以便能够提升职业的吸引力，留住人才。
广州 李春云——
企业要积极配合学生的顶岗实习工作才能培养合格人才。
苏州 李东华——
提高待遇，增强这个行业对优秀毕业生的吸引力。
沈阳 李红艳——
社会上对名称还存在误解，认为该学生就业就是保安保洁的比较多。
唐山 汤守才——
加大本专业的社会宣传力度，将物业管理专业进行相对精细的划分。目前存在的主要问题是：就业容易、招生困难、行业留人困难。
杭州 叶秀霜——
政府相关部门加强对物业服务行业的正面报道，引导民众对物业服务行业的正确认识。
商丘 张凤英——
亟待出台深度的校企合作政策，把接纳学生实习作为物业服务企业的义务加以规定，并给予税收方面的减免和加罚。
温州 赵静——
国家教育部门应当加强对本专业的正面宣传和引导。
昆明 林澜——
培养目标重新定位，培养中高级物业管理员。
南昌 钱亮亮——
1、物业管理专业办学方向不明确。
2、国家对专业、行业的重视程度不够;缺乏强有力的领路人，为什么从国家到地方都非常重视电子商务，想想你就知道。
3、企业给予的待遇不佳。支付微薄的物业费用，管理着巨额的资产，这合理吗?
新乡 茹茜——
物业学生就业没有问题，但门槛太低，企业人员流动大，不易于留住人才。实习见习约束多，不利于学生发展。
吉林 宋立秋——
物业管理专业建设遭遇的普遍问题是“招生冷，就业热”，所以建议是社会各方力量加强对物业管理的重要性及从业去向等宣传，让大众至少对物业管理有一个比较合适的认识，国家教育制度能重点扶持本专业的建设与发展，一是尽可能提升现有专业层次，加强对物业管理专任教师的培训(从事物业管理教学的专任教师几乎都不是学习过该专业的，学缘结构极其不合理);二是实验室建设等方面进行资金倾斜，因为作为实践性很强的这个专业，需要学生的动手能力及现代软件及智能化设备的学习，这些都需要财政资金的大量注入，可是对于很多学校来说，这方面的建设还很落后。企业对院校毕业学生加强培养，保证相关待遇，避免学生到物业企业工作后因各种企业的原因而离开该行业。
武汉 武敬——
用工制度大体根据公司的发展来制定的，如能从根本上考虑学生实际的需求最好。
石家庄 张志红——
一、专业发展瓶颈
1、人才培养呈现“出口热、进口冷”的尴尬局面
行业的飞速发展和转型升级，为我们的人才培养提供了宽广的就业空间，包括世邦魏理仕、万科、中海、龙湖、鲁能、均豪、卓达等大公司每年为我校提供的就业机会是我们毕业人数的几倍。
然而，与此很不协调的是，我们的招生人数每年都在递减：2014届毕业生是180人，2015年120人，2016年80人，2017年则仅剩60人。究其原因，我们感觉主要有三个方面：一是客观上生源总量在逐年减少;二是目前物业管理行业的就业层次还不太高，对学生的吸引力不足;三是我们的生源绝大部分来自农村，农村的学生、家长和老师对“物业”的了解较少，甚至从未听说过。
据我们了解，这种尴尬局面并非我校独有，全国270多家开设有物业管理专业的高校都不同程度地存在生源逐年减少甚至停办的情况。国内最早开设物业管理专业的武汉大学，近几年每年选择物业管理专业的学生只有十来个人。河北省2012年开设物业管理专业的高校共16家，现在仅剩11家了。
2、物业管理专业学生在校期间没有对口的职业资格证书可以考
对于应用型本科和高职院校，人才培养的一个重要特色是“双证书”教育。但我们物业管理专业的学生在校期间却没有物业管理类的职业资格证书可以考取，这在一定程度上也降低了该专业的市场竞争力。这也是我们在专业人才培养上的一个硬伤。
另一方面，物业管理行业对技能型人才有着较大需求，我们的人才培养方案也一贯坚持以此为重心。然而，国内物业管理类的职业技能竞赛项目却很少见。
3、物业管理专业教学缺乏交流的平台
物业管理行业发展风生水起，给物业管理专业的教学不断带来新的挑战。我们在人才培养思路、课程体系建设、教学方法、校企合作等方面有许多的困惑和疑问，非常需要同行间横向的沟通，但我们至今找不到一个专门针对物业管理专业教学的交流的平台。由于本专业在我国历史较短，教育部2013年的专业目录里才第一次出现物业管理专业人才培养的基本要求，但仍没有详细的专业课程设置内容(目前住建部教执委正在酝酿)。
作为物业管理专业的基层老师，我们认为，物业管理专业教育应该是物业管理行业人力资源建设链条中最基础的一环，行业的长足发展与专业的健康成长是密不可分的。多家物业企业的老总在与我们沟通中，都非常恳切地对我们讲，“你们一定要坚守住物业管理专业教育这块阵地”。物业管理行业近年来跨越式发展的良好态势，给我们办好物业管理专业带来了十足的信心，也赋予我们强烈的使命感。然而，面对上述问题，我们却显得束手无策。
二、建议
1、希望住建部或教育部能为在校生开通考取物业管理初级职业资格证书的机会。
2、希望有社会团体能搭建物业管理专业职业技能竞赛的平台。
联合调研执行(以执行完成时间为序)
广州市广播电视大学，广州市旅游商务职业学校，长沙学院，辽宁水利职业学院，苏州市职业大学，南昌大学，新乡学院，吉林工商学院，广西机电职业技术学院，浙江育英职业技术学院，武汉职业技术学院，浙江旅游职业学院，石家庄学院，浙江东方职业技术学院，深圳职业技术学院，广州城市职业学院，沈阳师范大学管理学院，上海城市管理职业技术学院，北京社会管理职业学院，河北能源职业技术学院 ，福建商业高等专科学校，江苏省常州建设高等职业技术学校，商丘职业技术学院经贸系，昆明冶金高等专科学校，西安欧亚学院，四川管理职业学院，安徽蚌埠学院，湖北职业技术学院。
(本文共同作者：亚楠，原载于《现代物业•新业主》2014年第10期/总第304期)
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