作者: 现代物业编辑部 | 2024-06-12 23:10

物管行业保安员大龄化状况调查

保安队伍是物管行业不可缺少的部分。近年来关于物业保安员招聘难、队伍大龄化的消息不绝于耳，行业中为保安员素质担忧的声音此起彼伏。这些关于保安员的说法究竟是否成立呢？《现代物业》以问卷访问的方式对全国各地各类型的多家物业管理公司进行了访问，旨在探寻物业保安岗位是否存在高龄化现象以及原因。

■ 本次调查表明，在住宅物业任职的保安员大龄化现象较其他类型物业更为明显。图为因拾到 6,600 元并归还业主而受到表彰的山东日照金港佳园保安员杨茂玉在为业主服务。

概念确定
  调查的前提，是确定“保安员”的基本概念和范围，因此《现代物业》事先约定了本次调查“保安员”的定义是：A、在住宅、商业区、写字楼、陆地及海空港交通枢纽、行政办公区、银行柜台、娱乐健身场所、休闲旅游区、公寓大厦、工矿企业等共用通道和共用场所维护秩序的专职人士；B、在民用机动车和非机动车专用停车场所和通道维护秩序的专职人士；C、排除国家机关值守武警、公安巡逻、武装运钞员、专业安全检查员和私人保镖员，调查单位其他一切自己统称为“保安员”或“秩序维护员”的专职人士。

  样本情况
  为保证本次调查的结果最大程度地接近真实情况，调查人员筛选了物业管理企业总经理、副总经理、总监、项目负责人等对物业管理一线情况较为熟悉的管理人员填写调查问卷。最终获得62个有效样本。
本次调查样本的经济成分、所属上级单位主要职能（主营业务）见图1、2。图2中的3个0%分别为“旅游贸易”、“医疗”及“业委会或居委会”。从样本涉及的经济类型来看，基本上涵盖了目前物业管理企业的主要经济成分，其中民营企业和国有企业总共占到了85%，房地产开发下属物业公司和独立无背景企业总和为77%，基本与我国物业管理公司的总体形势相符合。

图1 样本单位经济类型

图2 样本上级单位主要职能或主营业务

在项目类型上，居民小区遥遥领先，“第二梯队”中依次分别是公寓住宅、写字楼和商业物业。其中住宅类物业（居民小区+公寓住宅）占所有物业类型的39%，依然是所有大类型中最重要的一个。（图3）

图3 样本单位目前所管理的物业项目类型

保安员基本状况
  本次调查除两家企业（已排除）以外，其他的所有企业均表示设置了“保安员”这一岗位，说明目前“保安员”已经成为物业管理行业必不可少的一个基础岗位。由于《物业管理条例》明确规定了物业管理企业的义务中有“维护相关秩序”一项，“保安员”成为必备岗位也在情理之中。
  出于避免业主误会的目的，中国物业管理协会在2008年对其会员单位下发了《关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见》，推动改“保安员”叫“秩序维护员”。本次调查显示（如图4），63%的企业已经接受了“秩序维护员”这一称谓，但仍有29%的企业坚持沿用“保安员”的称谓。有2%的企业并不在乎称谓什么，而有6%的企业两个都不选。其中银湾物业集团称为“生活顾问”，董事长胡祝帮表示，重新拟订称谓就是为了摆脱社会对物业管理一线员工的一贯印象，提升员工职业形象，从而提升企业整体形象。而宿迁坤林物业服务有限公司则较为人性化地称之“老某”（即“老张”、“老李”等）即可。另有两家企业称之为“管理员”或“综合管理员”。
  不可否认的是，物业保安工作总会涉及安全防范的责任和风险，但不愿使用“保安员”这一称呼是否就能规避相应的风险，从已知的法院公开判决来看，其实并不是那么容易。

图4 样本对从事保安工作者的称呼

本次调查中，保安员队伍在501人以上的企业约占到25%，其次是101-200人（18%），51-100人及21-30人各占11%（图5）。一般认为100人以上规模的企业即为中型企业，根据本次调查结果，保安员队伍达到100人以上的就超过了半数（56%），说明物业管理行业确实是名副其实的“劳动密集型”行业。

图5 目前样本所有保安员（包括停车场等）总人数

随着时代的不断发展，“保安员”一词不再只属于男性。在一些高档小区、商业物业等物业区域中不乏看到一些英姿飒爽的女性保安员。调查结果显示，有女性保安员的物管企业超过了样本总数的2/3（如图6），而“21人以上”这个最大数量选项也占到了有女性保安员企业行列的最大比例（21%），说明女性保安员已成为物业保安队伍的新兴力量。当然也没有企业将保安员岗位全部留给女性，而完全没有雇佣女性保安员的企业仍是单项中的最大值，说明男性依然是保安员这一岗位的主要从业人群，进一步推论则可知，保安员职业的风险性比较高。

图6 拥有女性保安员的单位数量

保安员年龄

调查统计结果见图7-图13。

图7 18岁-20岁保安员不同人数的企业占比

图8 21岁-30岁保安员不同人数的企业占比

图9 31岁-40岁保安员不同人数的企业占比

图10 41岁-50岁保安员不同人数的企业占比

图11 51岁-60岁保安员不同人数的企业占比

图12 61岁以上保安员不同人数的企业占比

图13 保安员年龄平均数

对图7-图13数据进行比较：

表1 各年龄段“一个没有”的企业比例比较

由表1可知，目前大部分企业中不会有61岁以上的保安员，同时20岁以下及51岁- 60岁的人员也不是保安队伍的主力军。只有很少数的企业没有雇佣31岁- 40岁及41岁- 50岁的保安员，说明大多数企业保安员的年龄区间应该在31岁- 50岁之间。此结果与图13所示基本一致。
30岁以下员工情况分析
如果单独对比20岁以下和21岁-30岁保安员的数量情况（表2、图14），从图14中可以清楚地看出，雇佣20岁以下保安员的企业比例基本为递减态势，而雇佣21岁-30岁保安员的企业基本在10%左右振荡，且在超过20人时有更多的企业留住了年龄较大的员工。这可以说明，21岁-30岁的保安员队伍较20岁以下的保安员队伍更趋于稳定。亦可以说，对于年轻保安员来说，年龄越大，其从业稳定性越高。

表2 20岁以下及21岁-30岁保安员人数与企业比例统计

图14 20岁以下及21岁-30岁保安员数量与企业比例关系

图15 31岁-40岁及41岁-50岁保安员数量与企业比例关系

单独比较“101人以上”选项可以发现那些保安人员年轻化的公司都有什么特点。统计显示，20岁以下保安员人数在101人以上的企业有6家，其中有5家与拥有101人以上21岁-30岁保安员的企业（总数为10）一致（即，有5家企业的20岁以下及21-30岁保安员同时在101人以上）。分析这5家企业管理的物业类型发现，有两家企业完全不管理住宅物业（分别专管“城市综合体”与“基础设施物业”），而其他三家企业同时管理5种以上的物业类型，单从类型上看，非住宅物业是住宅物业的1.5倍。
  再单独比较“一个没有”选项，统计显示，完全没有20岁以下保安员的企业有22家。完全没有21岁-30岁的企业总数为10家，其中9家与前类企业一致（即，有9家企业同时没有20岁以下及21-30岁保安员）。分析这9家企业管理的物业类型发现：单个企业管理的物业类型种类不超过3种；有89%的企业管理住宅物业，有44%的企业只管理住宅物业；单从类型上看，住宅物业是非住宅物业的2.4倍。
  由以上比较可知，管理多种物业类型，并侧重在非住宅类项目的企业中年轻保安员相对较多。而主要管理住宅物业类型的企业对年轻保安员的依赖度并不高。
  住宅物业保安员年龄偏大有利有弊。重庆锦宏物业管理有限公司副总经理任力表示，住宅业主对保安员年龄不是那么在乎，特别是车管员、收费员、监控等年龄都偏大，40-50岁居多；他们比年轻人更负责，也不会玩手机，所以业主并不太在意年龄问题。厦门市景致物业管理有限公司总经理罗勇也认为，保安大龄化（高龄化）其实还是有利的，他们责任心强，比年轻人好得多。江苏华门集团物业管理有限公司总经理吴涛则持反对意见，他说，保安员大龄化给业主的最直观的感受就是我们的管理品质下降了，与前些年比，人的精神一年不如一年，形象一年不如一年。扬州三盛房地产开发公司分管物业负责人陆善辉说，住宅业主对小区保安的大龄化感到物业企业服务品质在下降，没有安全感，有一种被物业企业欺骗的感觉。
  31岁- 50岁员工情况分析
  用表2的方法比较31-40岁及41-50岁两个年龄区间段，结果如图15。（注：为了有效对比，将图9中31-40人、41-50人、50人以上三选项合并为“31人以上”）可以发现，两者的变化曲线基本一致，且雇佣超过30人的企业接近或超过半数。其结果与表1及图13相符。
   但是，如果人数不超过10人时，有更多的企业会雇佣41-50岁员工；超过10人时，有更多的企业会雇佣31-40岁员工。这说明，在31-50岁年龄段中，企业用人较多时依然会考虑较年轻的员工；用人较少时，也可以考虑年龄偏大的员工。但这个结论与保安员年龄平均数（图13）并不吻合。考虑到图13一项调查主要是凭借被调查人的主观判断而选择的，因此可以推断，行业中普遍认为的保安员年龄偏向40岁以上的情况，与现实情况是有所差距的。
  预期和趋势分析
  参考国际惯例，假设以45岁为保安职业生涯青年向中老年过渡的转折点，以40以上为“大龄”、50岁以上为“高龄”，60岁以上为“老龄”划分，结合近几年来样本企业的保安人员流动状况，被访人认为他们的在职年龄变化趋势如图16：48%的企业认为大龄化趋势明显，有21%的企业认为高龄化趋势明显，甚至有18%的企业认为老龄化趋势明显。

图16 保安老龄化特征

为了真实反映保安员大龄化与企业规模之间的关系。这里将单独考察总人数501人以上企业及100人以下企业中年轻保安员与大龄、高龄保安员数量的关系。
  在保安员队伍总人数超过501人的15家公司中，有5家（33%）20岁以下保安员超过101人，有9家（60%）拥有101名以上的21-30岁保安员；有12家（80%）公司大龄保安员超过31人，有11家（73%）的企业高龄保安员超过11人。这项对比显示，大龄保安员在大型企业中虽然人数比小型企业更多，但其总体比例并不高。但是也说明，在大型企业中也普遍存在保安员大龄和老龄的现象。
  在20岁以下保安员超过101人的企业中还有一家（长春中信城物业服务有限公司，不在上述15家之内），同时它的20-31岁保安员数量也超过了101人，其保安队伍总人数为201-300人且全部为三十岁以下，没有一个大龄、高龄和老龄保安员。再进一步对比该企业其他信息发现，该公司上级总部在北京，只管理“住宅小区”单一类型，所有保安员自招自管，但其从上岗到辞职的平均时间仅为三个月至半年，流动率非常高，在被访者的印象中没有发现状态稳定的保安员，他们随时会走，而被访者亦表示不清楚这种现象产生的原因。结合当前的用工形势和各企业的反馈信息来看，可以推断，该企业的国企背景和品牌优势是吸引年轻保安员加盟的主要原因，但员工从事该工作后对岗位的认识与期望值相差太远，因而选择短时间内离开。
  在保安员队伍总人数为100人以下的28家企业中，有3家（11%）大龄保安员超过了31人（相当于这3家企业的大龄保安员至少占总数的三分之一）；有6家（21%）企业的高龄保安员超过了11人（至少占十分之一）。按照行业惯例，姑且可以将保安员队伍在501人以上的那些公司称为“大公司”，100人以下的称为“小公司”，可以发现小公司的大龄化与高龄化程度明显高于大公司。
  南京伟联物业管理有限公司的保安员队伍总人数在50-100人之间，公司不仅大龄保安员超过了31人，而且高龄保安员也超过了11人；但是20岁以下的一个也没有，21-30岁的员工没有超过5人，可算作本次调查中“高龄公司”的最典型案例。该公司是民营企业，独立公司无背景，管理公寓住宅和居民小区，保安员自招自管。面对保安员队伍高度大龄化的境况，公司常务副总经理蔡长欢坦言：“业主不喜欢物业公司用大龄化、高龄化人员做保安，如果年纪过大，身体状况较差，反应迟钝，自己的安全都保证不了，就更别提小区居民的安全了。业主都希望保安员还是年轻点比较好，因为体能充足，看起来也精神，万一小区里出现什么紧急情况，对我们来说，也感到比较安全；而对一些不法分子，年轻的保安员也有威慑力。”而他认为年轻人不愿从事物业保安工作的原因是：一、嫌工资低；二、保安员受歧视；三、没有前途。对那些状态稳定，没有辞职想法的大龄保安员，蔡长欢认为他们留下来的原因有：个人一切都已定型，不在意其他工作尝试；风险并没有想象的高，基本能应对；收入和报酬能够平衡；适应目前家邻关系和氛围，甚至想把自己乡下的家也搬来。
  70%的企业没有雇佣61岁以上的保安人员（见图12）。对比样本的经济成分，在拥有61岁以上保安人员的19家企业里，3家为国有企业，1家为集体企业，剩下的15家均为民营企业。由此可见，民营物管企业存在61岁以上的保安人员情况较为严重。

  保安员流动情况
  现在，越来越多的物管公司开始向专业保安公司外包保安业务，一般认为，专业的保安公司不仅能为物业管理提供专业的服务，而且在人员培训方面也更为专业。但是由图17明显可知，只有21%的企业会选择向保安公司外包，61%的企业还是会选择自招自管，还有18%的企业既会向保安公司外包又自招自管一部分。

图17 保安员来源

在向保安公司租用保安员的企业的选择中，如图18，放在第一位的因素是“风险小，保安责任由保安公司承担”；但列第二位的居然是“说不具体，以上原因都有吧”；若将值为0的一项不计，“保安公司人员素质好”排在倒数第一。

图18 之所以向保安公司租用保安员的原因

图19 之所以不向保安公司租用保安员的原因

  那么，不向保安公司外包业务的主要原因是什么呢？如图19所示，“保安公司自己的业务也不好，无法保证我们的需要”和“增加人工成本”并列在第一位；其次是“人员不稳定，不方便管理”。
  这组数据显示，选择将保安业务外包的公司，其主要的出发点在于规避保安业务的责任风险，而并非出于保安公司的专业能力过硬，从一个侧面也说明，物业保安依然是风险较高的岗位；另一方面，供应商还缺乏令物管公司信服的专业素质，是阻碍物业保安业务外包的最重要因素。
  如图20所示，保安员在上岗后的半年至一年时间段内辞职情况最多，一年至两年为其次。由此可见，保安人员的流动性强确实是行业内不争的事实。
  在保安员离职的原因之中（图21），被访人认为最主要的原因是待遇低，缺乏上升空间其次，没有兴趣则为第三。在本次调查的开放式访问中，大多企业也都提到了这一问题，他们在招收保安队伍的过程中，不得不逐年增加保安待遇工资，这已成为物管行业的一个共识。另外，对于那些一时冲动离开的人来说，多为年轻人。成都弋和友说：“年轻人好高骛远，不愿意从事约束性较强、相对枯燥的工作。当他在工作中一旦遇到不顺心的事情，他能想到的第一件事则是离职。从根本上讲，他们把保安行业当做了‘温床’，一旦翅膀硬了便飞走。”

图20 保安员从上岗到辞职平均时间

图21 保安员的辞职的主要原因

图22 保安员状态稳定，没有辞职想法的原因

对那些状态稳定、不想辞职的保安员来说，作为他们的管理人员选择最多的是“个人一切都已定型，不在意其他工作尝试”，遥遥领先于其他选项。通常来说，只有上了年纪的人对自己的人生才会抱有这样的看法——也可以说，那些相对稳定的保安员都是上年纪的员工，而反过来讲，企业为了保持员工的相对稳定，也不得不选择年纪较大的员工从事保安工作，这一点与前文“30岁以下员工情况分析”中被访人的叙述可以相印证。值得注意的是，在这一题目下，排倒数第一的是“有了升职空间，产生职业荣辱感”。相对于报酬、个人发展、公司人文环境、个人生活环境而言，保安员最不容易获得的就是职业荣誉感。本次调查虽不能证明缺乏职业荣誉感是保安员高流动性的主要原因，但是可以说明，它在员工选择这门职业时是最为次要的因素。
如果暂时约定将保安人员从入职到离职在岗时间4年定义为临界点，低于4年为稳定性低，高于4年为稳定性高，4年为正常，则被访人认为目前其单位的保安员稳定性状况如图23所示。“比较低”和“非常低”相加达到了58%，比较稳定和非常稳定之和只有15%。

图23 4年稳定性

  基本结论
  综合所有分析内容，本次调查的基本结论有：
  “秩序维护员”的称呼已经成为行业对“保安员”岗位的主流称谓。
  物业管理保安员岗位是名副其实的“劳动密集型”。
  有越来越多的企业开始雇佣女性保安员，但女性保安员无法成为物业保安队伍的主要力量。
  30岁以下的保安员已经不是行业保安队伍的主要构成部分，且越年轻越不容易留在保安岗位上；企业多在非住宅项目上雇佣30岁以下的保安员。
  年龄区间在30岁-50岁的保安员为最多，企业在住宅类项目上更愿意使用这些员工提供服务；在这个年龄段中，年轻者依然较年长者更具有职业优势。
  虽然目前物管行业保安员的整体年龄“大龄化”（41-50岁）明显，但其总体还未超过“壮年化”（31-40岁）水平；而没有证据显示已经处于“高龄化”（50-60岁）状态。
  小公司的大龄化与高龄化程度明显高于大公司。相较其他经济成分的企业，民营物管企业保安人员年龄偏大甚至超过法定退休年龄的情况较为严重。
  供方业务素质不高是企业不愿意将保安业务外包的最主要原因；选择外包的主要因素在于转嫁保安工作责任风险。
  保安员最容易在上岗半年至一年的时间段中离职，薪金低是促使保安员离职的最主要原因；职业荣誉感是留下来的员工选择坚持从事保安员这门职业时最不看重的因素。
  业界对保安员年龄持续大龄及保安流动率持续走高的预测依然非常强烈。

  众人支招
  在本次问卷的最后，调查人员设置了一些开放性问题，被访人踊跃地提出了自己的意见和建议。特别收录如下：
  对现行物业保安制度有何建议？
  A．提高保安工资待遇；提升保安职业荣誉感。（严峻，上海世邦魏理仕物业顾问有限公司学习与发展经理）
  B．进行职业技能认证，实施注册制度，分等级提升保安员的门槛，改变保安员含金量不高的偏见。（柯亚辉，江西保利物业管理有限公司常务副总经理）
  C．现行的保安公司问题是公安系统的垄断，只有增加企业负担，降低管理品质。虽然这些制度没有启用，但是公安系统跃跃欲试，应该早点废除，正本清源！取缔不合理的制度，一切按照市场规律！（刘正丰，成都蜀信物业服务有限公司总经理）
  D．对物业管理服务企业要加大政府的扶持力度，并把相关政策落到实处，简化涉及到物业管理服务的办事程序，提高效率，减少不必要的成本。（范国军，扬州市凯莱物业有限公司项目经理）
  E．将物业保安纳入公安机关统一管理，指导物业保安加强小区安全防范，帮助物业管理企业规范自建保安组织和保安队伍。（蔡长欢，南京伟联物业管理有限公司常务副总经理）
  F．推行行业协会制度：成立类似安保协会，推进行业健康发展，利于安保服务产业化升级。（徐淑范，青岛海尔地产集团有限公司山东区域公司总经理）
  对大龄化有何应对措施？
  A．物业企业政府主管部门，可以通过下属文件、通知，来限定控制保安大龄化，同时不定期对物业企业抽查，以控制保安大龄化。（陆善辉，扬州三盛房地产开发公司分管物业负责人）
  B．加强保安专业化训练，强化保安工作素质，提高保安工作质量，加强保安队伍建设。（鲁俊斌，陕西秦岭航空电气有限责任公司研究员）
  C. 提升智能化水平，减少对人的依赖，减少用工量，提高收入和人员素质。（储亮，上海同涞物业管理有限公司副总经理）
  D. 对物业从业人员尤其像保安这样的特殊岗位，在年龄上规定一个上限，也就是说，物业企业保安平均年龄不得大于40岁的办法来约束物业企业。（陆善辉，扬州三盛房地产开发公司分管物业负责人）
  E．改称谓，不穿保安服，改穿西服。（周春秀，上海银湾物业管理连锁集团总裁助理）
  G．借鉴香港保安管理的先进经验，按保安员的年龄段安排在不同的项目、岗位提供相应的服务，按劳所得，多劳多得，拉开工资档次和福利待遇。（官晓东，深圳市鑫晶物业管理有限公司总经理）

原载于《现代物业•新业主》2014年第6期/总第292期