作者: 宋有兴 | 2023-10-26 10:29

物业管理的正本清源

第26届现代物业发展论坛开幕致辞
（2023年9月7日）

宋有兴

现代物业杂志社社长

云南省物业管理行业协会会长

《现代物业》杂志，和现代物业发展论坛的新老朋友们，早上好！
  时光荏苒，一别四年，我们今天又相聚在现代物业发展论坛。
  往事历历，四年一个小轮回，我们和每一位普通公民一样，走出了疫情的磨难，同时我们物业管理人更是经历了特殊的考验，所以我们今天的再度重逢，论坛的重新起航，具有更加重要的意义！
  在这四年当中，静坐思过，扪心反问，行业是是非非点点滴滴，不仅值得我个人提升见识，同时也借此机会推荐给同行人士，一同探讨，相互促进。

  一、关于“物业管理”和“物业服务”
  “物业管理”作为一个专有名词，已经形成了从定义到理解，从使用到交流，从行业到社会，从国内到国际，从实践到理论等方面的基本共识。尽管不同的人和不同的地区，尚有些微的区别，但是在表述和运用上已经深入人心，没有歧义。
  而“物业服务”尚且属于没有定义的俗语，无论《民法典》、《物权法》、各类条例等，均找不到定义和解释。尤其是，在许多的法律法规表述中，都出现了“物业服务”与“物业管理”的混用、套用、同时在一个事实表述中交叉使用的情况。
  在最近几年里，一些新的地方性法规中，把县级人民政府住建主管部门、（乡）镇人民政府、街道办、有时还包括（村）居委会等“官方参与”的叫做“物业管理”，而把真正发生小区里面的事实和对象叫做“物业服务”。以劳心者管理，劳力者服务，来区别物业管理实践，词不达意，随性解释，极不严谨。
  因此个人建议，除非是表述物业管理单位中的基层工作人员具体的操作事项，需要强调其服务内容、要求、条件等，其他地方，都尽量采用“物业管理”而不是采用“物业服务”作为专有名词和动词使用，以免概念模糊、意思含混。

  二、关于“物业服务人”
  2003年施行2007年修订的《物业管理条例》定义的物业管理【“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。】在2010年的《北京市物业管理办法》中被大尺度改变为“本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。”
  从立法的进程来看，显然《物权法》和《民法典》都支持了“不仅仅是物业管理企业，其他人也可以从事物业管理”的意思表达。
  那么，到底是谁来做物业管理？
  物业管理属于业主对建筑物及其附属设施实施共同管理权和履行共同管理义务的活动，具体从业者可以是业主自己或者业主认为合适的其他人。如果说2003年的《物业管理条例》过于强调从业者主体是物业管理企业的话，随后从北京的办法开始，一系列的说法是在这个问题上钻牛角尖。
  因为，特别说明谁都够资格从事物业管理事务，并不具有立法的必然性和必要性，反而是需要确认和鉴定执业者的充分必要条件才需要立法。因此，刻意强调从业者无需任何门槛，恰好说明了行业管理者的情绪化和立法者的轻率。
  所以我的建议是，既然说清楚那些从业者的身份如此重要，那就直接称作“物业管理团队”好了，无论是公司、事务所、合伙人，也不论是外聘、自己组建或者外聘加自己组建，但就是不要称作“物业服务人”。当我们必须要规定“一个物业管理区域只能有一个物业服务人”的时候（譬如《四川省物业管理条例》中的表述），真是应验了一句老话，越解释越糊涂。

  三、关于物业管理区域
  在非住宅类的物业当中，物业管理的分歧往往是技术性分歧，涉及的问题通常是物业与设施的维护成本、维护效果、能源+环境+物业价值增长性等分歧。在住宅类物业中，物业管理的分歧则常常由业主与物业管理者的利益冲突而引发，业主的权利边界，和物业管理者的责任边界，纠缠不清甚至彼此伤害。
  “物业管理区域”是确定业主履行共同权利和承担共同责任的以建筑物区分所有权的基本单元；同时也是物业管理单位履行管理责任的边界。截至目前，尚未发现有成文清晰的划分办法和划定规则。但是我国大范围城市中的住宅物业管理区域划分过大，业主户数过多，面积过大，成为了业主形成共同决定的最主要障碍。
  1、1994年以后，根据我国深化城镇住房制度改革的要求，住宅建设为了更好更快地满足群众住房需要，小区规模和安置业主数量都自然遵循了大而多的主导思想。随后，在公改房、农民进城、搬迁扶贫等相关政策影响下，普通住宅规模，安置房规模，人多地大的趋势依然没有改变。
  2、我国住宅建设水平以及住房和城乡建设水平已经得到飞速发展。由此带来的技术和设施设备也得到了空前提高，过去难以解决的分户、分表、分管、分线等区分所有权问题，现在已经得到了解决。但是，较大和很大的“物业管理区域”划分指导思想却没有与时俱进。
  3、以上两个时代沿革，对“成立业主大会选举业主委员会”造成了主观上的妨碍，住宅物业管理所依赖的“业主共同决定”这一基石极难建立，由此给业主、社区、政府、物业管理单位，带来了很大的治理难度和很高的治理成本。经过的实地走访和调研，我国港台两地，以及国外社区治理相对做得好的地方，并不是业主自觉和参与意识，比我们内地地区积极很多，而是我们的“物业管理区域”过大，无法让业主自己承担义务，形成共同决定。

  四、关于物业管理者的权利边界
  物业管理从业人员应该获得有尊严的报酬和社会地位，不是靠简单的社会动员和行业宣传，也不是依仗社区地理位置和合约优势，以满足业主各方面综合需求为名展开泛化服务。我们应该主张，要同时提高（普通住宅）前期物业管理阶段物业管理费政府指导价标准，同时对物业管理单位使用业主共有设施设备开展经营进行合法限制，消除灰色收入和不当获利，鼓励全程透明。
  我们应当明确反对，并立法禁止的范围，还应当包括物业管理单位主业不专，追求副业收益；公开反对有固定工作量、固定编员、固定动作规范的固定薪酬制度下的物业管理从业人员，却变相占用物业管理资金从事与物业管理不相关的活动；反对公司之间的资本交易可以私下买卖业主才拥有决定权的物业管理项目。
  我们应该界定物业管理单位的职责范围，避免他们把本应投入到物业管理活动的人力和成本消耗到其他经营活动，避免出现将业主共有房屋和设施设备直接和变相用作生产资料投放到经营活动中，造成额外的消耗和毁损。

  五、关于物业管理的价值认同
  专业传媒对物业管理的价值传播不仅数量极少，而且欠缺高度与深度。而大众舆论，则常常把发生在住宅物业中应该由社会、制度、业主和物业管理从业者共同承担的行业问题，片面地归因于物业管理从业者，无视和忽略了在非住宅类的商业楼宇、写字楼和办公楼宇、总部经济、医院学校场馆、交通枢纽和城市公共基础设施当中物业管理的巨大价值，忽视物业管理在社区服务当中为防范和阻止社会公共卫生事件中发挥的作用，网上甚至不断出现“取消物业管理”的极端言论。所以，我们应该充分利用和扩大我们仅有的专业话语权，充分解释和证明物业管理的专业价值。

各位代表，借此论坛即将展开之前，我要特别以现代物业杂志社的名义，感谢各位光临！感谢演讲人在后续时间里向大家奉献他们的研究和经验，感谢台湾物业管理学会和台湾物业管理经理人协会、感谢融创物业和中海物业、感谢所有为论坛顺利举办而提供帮助和服务的单位和个人。并预祝大家在成都学有所获、铭记快乐！