在成都市的物业管理与信托制度实践
尽管本人从2004年就开始研究和实践信托制物业管理制度，是我一个人利用协助小区业主维权的机会，向业主们宣传信托制的制度优势并说服业委会采用，是以个人之力做的一些实践案例；而真正大量采用信托制在小区落地的，则是成都市政府的推进，是在党建引领这个大氛围下的一种行政力量起到了根本作用。
2018年10月，我有幸被邀请参加在成都市召开的“2018年全国社区发展与社区营造论坛”并做了15分钟的演讲。内容仍然是住宅小区物业管理纠纷成因分析和信托制模式的制度效果介绍。这次演讲，应该是给出席的成都市相关领导留下了一定的印象。经过与相关领导认真沟通后，在成都市政府相关部门的安排和资金支持下，我与陈剑军先生[1]被邀请在成都市武侯区进行信托制的试点。试点工作主要内容有：
1、武侯区政府相关机构要求区内全部各街道办事处辖区内所有社区书记主任，由我们对其进行信托制的“通识培训”，以了解信托制的制度特征和作用。全武侯区一共有70多个社区，听讲的书记、主任100多人；
2、我们从社区内物业管理纠纷严重的小区中挑选最严重、最混乱的小区确定试点的“点位”，在一年的时间里，共成功完成信托制试点小区7个。耗时最短的2-3个月，最长的达一年。时间的长短，取决于小区业主发动参与的难易程度和纠纷的复杂程度；在这个过程中，我们还顺带培养了几个有兴趣在这个领域工作的社会组织（或称为社工机构）[2]成员，让他们参与全部过程；
3、我们则放弃与信托制相关的全部知识产权和著作权[3]，将制度导入关键节点、对策和所有技术“开源”。在政府的引导下，我们与社会组织、律师事务所合作，编写了《“信托制”物业服务指南（第一版）》，其中包括把晦涩难懂且充满法言法语的合同文本，调整成居民百姓比较容易明白的《物业服务合同（信托制）》的示范文本。这些内容既是试点工作的阶段性总结，也是给政府的汇报。
是由于信托制在武侯区试点小区中对物业管理纠纷的抑制效果非常好，故2020年4月，中共成都市委办公厅、成都市人民政府办公厅联合印发了《关于深化和完善城镇居民小区治理的意见》（成委厅﹝2020﹞40号），其中第15项工作要求中，明确“推行信托制物业管理模式”，将这项工作从武侯区试点，扩大到全成都市推广。
在2019年与2020年的推广工作中，根据政府相关领导的要求，我们的作用就发生了变化，从一线的推广工作的操作者，变成了向全市其他区县相关行政领导和全市的社会组织进行信托制和导入工作流程的“通识培训”的培训师。实践证明，政府相关领导的这个决定对后来的信托制推广效率的提高起到了决定性的作用。我们先后做过几十场培训，全市二十多个区市县的相关领导和几十个社会组织的成员参与。
在政府文件的要求下，真正在各区县推广信托制工作中发挥行动作用的，是这些社会组织，而我们的工作是随时对每个社会组织的技术支持。2020年成都市共有几十个小区进行了信托制物业管理模式导入。
在2020年的基础上，2021年成都市政府更加大了对信托制导入的引领工作：
1、中共成都市委、成都市人民政府在《关于实施幸福美好生活十大工程的意见》（成委发﹝2021﹞41号）中要求“老旧社区服务这里更加完善……推广‘信托制’物业服务模式，建立健全公开透明、开放参与、信义为本的物业管理协调机制”，将“公开透明、开放参与、信以为本”这十二字方针，作为该项工作的目标方针；
2、中共成都市委组织部、中共成都市委城乡社区发展治理委员会、成都市财政局、成都市住房和城乡建设局等七个部门还联合发出了《中共成都市委组织部等七部门关于印发〈成都市物业行业党建示范建设实施方案〉的通知》（成组通﹝2021﹞16号）向物业服务企业提出“鼓励探索信托制物业服务模式”的要求；
3、在2021年2月成都市第十七届人民代表大会第五次会议上批准通过的《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，也将“探索‘物业+社工’、物业管理信托制的服务模式”写入其中；
4、此外，各区县党政机关也根据市委市政府的要求出台了各自的推广文件。
据不完全统计，2021年新增加采用信托制进行管理的小区，近百个。
2022年，信托制的推广工作继续进行：
1、成都市城乡社区发展治理工作领导小组发出了《成都市城乡社区发展治理工作领导小组关于印发〈成都市党建引领城乡社区发展治理2022年工作要点〉的通知》（成社治领﹝2022﹞2号）中要求，“完善小区信义治理机制，修订信托制物业服务标准和服务指南，导入信托制物业服务管理小区100个”；
2、5月份，中共成都市委城乡社区发展治理委员会印发关于《2022年党建引领住宅小区信义治理示范建设试点工作方案》的通知中，更明确要求“2022年全市建设‘信托制’物业服务试点小区不少于100个，力争达到200个”的要求，继续推进该项工作。
3、中共成都市委组织部、中共成都市委政法委员会、中共成都市委城乡社区发展治理委员会、成都市民政局、成都市住房和城乡建设局五个部门还联合发出了《中共成都市委组织部等五部门关于印发〈成都市深化城市基层党建引领基层治理实施方案〉的通知》（成组通﹝2022﹞25号），提出“继续推进居民小区导入‘信托制’物业服务模式，每年各地在老旧小区（院落）、保障性住房小区、拆迁安置小区等小区（院落）成片引入物业服务不少于1个；到2025年底，建设党建引领信义治理示范小区500个”的要求，将信托制从普通商品房小区的成功经验，引入包括拆迁安置（也称为农民集中安置）小区等非商品房小区中。
尽管这项在住宅小区中进行的工作受到了疫情的严重影响，但2022年导入小区数量也超过了100个，而涉及成都市几乎所有群体居住的住宅类型。
这几年中，从成都市到全国各类媒体、杂志、学术刊物甚至各省政府的内部“政务信息”都对成都市推广信托制这项工作给予了高度的关注和报道。
截至2022年底，据不完全统计，成都市各类物业管理区域[4]施行信托制（改制成信托制、无物业管理而引入信托制等）共有300多个。
信托制在成都的所有落地导入项目中，最能体现的制度效果就是，物业费交费率提升、物业费单价提升、业主满意度提升和物业管理纠纷下降的“三升一降”。无论是业主、物业服务企业、居民、社区机构的工作人员、政府部门，都通过该制度获益。这是典型的帕累托改进，即没有任何一方有任何损失。
根据政府相关机构的工作计划，在2023年除了继续在小区内推广信托制之外，还要对之前所有导入信托制的小区进行一次全面的“回头看”行动，对信托制执行过程中的各种问题进行梳理并总结经验。
能有幸参与成都市政府主导的信托制模式试点、推广工作，是我人生中最大的幸事；能为我国居住小区构建和谐、信义的管理服务关系，是我此生最大的价值体现。本人此生将在这个领域中不断与各地政府、基层社会组织、小区业主们进行合作，不断探索、完善一条符合中国国情的、具有中国特色的基层社会治理道路。
注释：
[1]在成都的信托制试点和推广过程中，我和陈剑军先生合作至今，本文涉及的有关工作，除特别说明的外，均是我和陈剑军先生共同完成的。
[2]成都的社会组织发展和社区营造工作，在全国都是非常有名且名列前茅。一种好的机制可以在成都较快地发展，与成都市政府多年来大力扶持的这个组织基础是分不开的。有关成都市长期的基层社区治理中的社区营造活动，可以参见其他文献。
[3]例如信托制物业服务合同文本和涉及的各种宣传文章等。
[4]绝大多数是各种权属类型的住宅类小区，也有商业写字楼。
2018年10月，我有幸被邀请参加在成都市召开的“2018年全国社区发展与社区营造论坛”并做了15分钟的演讲。内容仍然是住宅小区物业管理纠纷成因分析和信托制模式的制度效果介绍。这次演讲，应该是给出席的成都市相关领导留下了一定的印象。经过与相关领导认真沟通后，在成都市政府相关部门的安排和资金支持下，我与陈剑军先生[1]被邀请在成都市武侯区进行信托制的试点。试点工作主要内容有：
1、武侯区政府相关机构要求区内全部各街道办事处辖区内所有社区书记主任，由我们对其进行信托制的“通识培训”，以了解信托制的制度特征和作用。全武侯区一共有70多个社区，听讲的书记、主任100多人；
2、我们从社区内物业管理纠纷严重的小区中挑选最严重、最混乱的小区确定试点的“点位”，在一年的时间里，共成功完成信托制试点小区7个。耗时最短的2-3个月，最长的达一年。时间的长短，取决于小区业主发动参与的难易程度和纠纷的复杂程度；在这个过程中，我们还顺带培养了几个有兴趣在这个领域工作的社会组织（或称为社工机构）[2]成员，让他们参与全部过程；
3、我们则放弃与信托制相关的全部知识产权和著作权[3]，将制度导入关键节点、对策和所有技术“开源”。在政府的引导下，我们与社会组织、律师事务所合作，编写了《“信托制”物业服务指南（第一版）》，其中包括把晦涩难懂且充满法言法语的合同文本，调整成居民百姓比较容易明白的《物业服务合同（信托制）》的示范文本。这些内容既是试点工作的阶段性总结，也是给政府的汇报。
是由于信托制在武侯区试点小区中对物业管理纠纷的抑制效果非常好，故2020年4月，中共成都市委办公厅、成都市人民政府办公厅联合印发了《关于深化和完善城镇居民小区治理的意见》（成委厅﹝2020﹞40号），其中第15项工作要求中，明确“推行信托制物业管理模式”，将这项工作从武侯区试点，扩大到全成都市推广。
在2019年与2020年的推广工作中，根据政府相关领导的要求，我们的作用就发生了变化，从一线的推广工作的操作者，变成了向全市其他区县相关行政领导和全市的社会组织进行信托制和导入工作流程的“通识培训”的培训师。实践证明，政府相关领导的这个决定对后来的信托制推广效率的提高起到了决定性的作用。我们先后做过几十场培训，全市二十多个区市县的相关领导和几十个社会组织的成员参与。
在政府文件的要求下，真正在各区县推广信托制工作中发挥行动作用的，是这些社会组织，而我们的工作是随时对每个社会组织的技术支持。2020年成都市共有几十个小区进行了信托制物业管理模式导入。
在2020年的基础上，2021年成都市政府更加大了对信托制导入的引领工作：
1、中共成都市委、成都市人民政府在《关于实施幸福美好生活十大工程的意见》（成委发﹝2021﹞41号）中要求“老旧社区服务这里更加完善……推广‘信托制’物业服务模式，建立健全公开透明、开放参与、信义为本的物业管理协调机制”，将“公开透明、开放参与、信以为本”这十二字方针，作为该项工作的目标方针；
2、中共成都市委组织部、中共成都市委城乡社区发展治理委员会、成都市财政局、成都市住房和城乡建设局等七个部门还联合发出了《中共成都市委组织部等七部门关于印发〈成都市物业行业党建示范建设实施方案〉的通知》（成组通﹝2021﹞16号）向物业服务企业提出“鼓励探索信托制物业服务模式”的要求；
3、在2021年2月成都市第十七届人民代表大会第五次会议上批准通过的《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，也将“探索‘物业+社工’、物业管理信托制的服务模式”写入其中；
4、此外，各区县党政机关也根据市委市政府的要求出台了各自的推广文件。
据不完全统计，2021年新增加采用信托制进行管理的小区，近百个。
2022年，信托制的推广工作继续进行：
1、成都市城乡社区发展治理工作领导小组发出了《成都市城乡社区发展治理工作领导小组关于印发〈成都市党建引领城乡社区发展治理2022年工作要点〉的通知》（成社治领﹝2022﹞2号）中要求，“完善小区信义治理机制，修订信托制物业服务标准和服务指南，导入信托制物业服务管理小区100个”；
2、5月份，中共成都市委城乡社区发展治理委员会印发关于《2022年党建引领住宅小区信义治理示范建设试点工作方案》的通知中，更明确要求“2022年全市建设‘信托制’物业服务试点小区不少于100个，力争达到200个”的要求，继续推进该项工作。
3、中共成都市委组织部、中共成都市委政法委员会、中共成都市委城乡社区发展治理委员会、成都市民政局、成都市住房和城乡建设局五个部门还联合发出了《中共成都市委组织部等五部门关于印发〈成都市深化城市基层党建引领基层治理实施方案〉的通知》（成组通﹝2022﹞25号），提出“继续推进居民小区导入‘信托制’物业服务模式，每年各地在老旧小区（院落）、保障性住房小区、拆迁安置小区等小区（院落）成片引入物业服务不少于1个；到2025年底，建设党建引领信义治理示范小区500个”的要求，将信托制从普通商品房小区的成功经验，引入包括拆迁安置（也称为农民集中安置）小区等非商品房小区中。
尽管这项在住宅小区中进行的工作受到了疫情的严重影响，但2022年导入小区数量也超过了100个，而涉及成都市几乎所有群体居住的住宅类型。
这几年中，从成都市到全国各类媒体、杂志、学术刊物甚至各省政府的内部“政务信息”都对成都市推广信托制这项工作给予了高度的关注和报道。
截至2022年底，据不完全统计，成都市各类物业管理区域[4]施行信托制（改制成信托制、无物业管理而引入信托制等）共有300多个。
信托制在成都的所有落地导入项目中，最能体现的制度效果就是，物业费交费率提升、物业费单价提升、业主满意度提升和物业管理纠纷下降的“三升一降”。无论是业主、物业服务企业、居民、社区机构的工作人员、政府部门，都通过该制度获益。这是典型的帕累托改进，即没有任何一方有任何损失。
根据政府相关机构的工作计划，在2023年除了继续在小区内推广信托制之外，还要对之前所有导入信托制的小区进行一次全面的“回头看”行动，对信托制执行过程中的各种问题进行梳理并总结经验。
能有幸参与成都市政府主导的信托制模式试点、推广工作，是我人生中最大的幸事；能为我国居住小区构建和谐、信义的管理服务关系，是我此生最大的价值体现。本人此生将在这个领域中不断与各地政府、基层社会组织、小区业主们进行合作，不断探索、完善一条符合中国国情的、具有中国特色的基层社会治理道路。
注释：
[1]在成都的信托制试点和推广过程中，我和陈剑军先生合作至今，本文涉及的有关工作，除特别说明的外，均是我和陈剑军先生共同完成的。
[2]成都的社会组织发展和社区营造工作，在全国都是非常有名且名列前茅。一种好的机制可以在成都较快地发展，与成都市政府多年来大力扶持的这个组织基础是分不开的。有关成都市长期的基层社区治理中的社区营造活动，可以参见其他文献。
[3]例如信托制物业服务合同文本和涉及的各种宣传文章等。
[4]绝大多数是各种权属类型的住宅类小区，也有商业写字楼。
（原载于《现代物业》下旬刊2022年12期/总第584期）
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