BOMA中国刘志标：中国商业地产迫切需要理念更新
原载于《现代物业·设施管理》2020年6期
■ 刘志标
现任BOMA中国执行董事刘志标，负责BOMA中国战略发展及中国会员项目的运营、规划与发展。他曾在北美商业地产行业发展与成熟的市场环境中积累超过30年的丰富经验，涉及商业地产的多个核心领域。
他认为，中国商业地产管理的理念尚未与国际行业同步。中国商业地产达到专业化运营管理，需要实现“理念——制度——流程”的管理逻辑的转变。但目前多数管理者还停留在物业管理阶段，多数商业地产人没有资产管理概念，缺少系统的资产保值增值计划，设施设备缺少系统的预防性维护计划。中国商业地产理念向资产管理方向的变革，行业需要统筹去看整个运营管理体系，而不是碎片式接受。
而对于目前流行的三大国际认证：BOMA、LEED和WELL认证，刘志标表示，三大国际认证的出发点不同，BOMA认证是商业地产行业唯一一个管理能力认证，这也是BOMA认证与其他认证的根本区别。
■ 符合国际最佳实践的消防应急用品陈设
■ 化学药剂统一存储统一管理，降低安全风险。
■ 张贴安全标识，保障人员健康安全。
刘志标：BOMA应急管理体系在此次疫情中发挥的作用，BOMA中国COE认证的项目最有发言权。经过我们组织的“新冠防控管理行业调研报告”，认证项目拥有健全的运营管理体系，它们在此次疫情中应急反应速度，应急管理能力更强。
整个商业地产行业疫情防控还有很多不足，缺乏系统把控，保洁消毒、通风管理、安防等多为反应式行为，伴随而来的是管理漏洞和风险。所有疫情防控中出现的问题，可以分为技术性问题和制度性问题两大类，主要是制度上的问题。疫情应急管理的正确做法，是要从上到下梳理：风险管理——应急管理——流行病管理，做到周密筹划，行动精准有效。
事故后总结是应急管理最佳实践的重要环节。为了协助业主及其管理团队全面复盘疫情防控工作，BOMA中国推出《2020年中国商业地产新冠防控管理行业调研报告与改善指引》，该报告基于符合国际最佳实践的《商业楼宇流行病计划指南》、《应急预案指南》的两本国际标准，系统梳理流行病应急管理薄弱环节，并联合行业不同领域的专业人士，共同提出改善建议，覆盖疫情期间通风系统管理、危险化学品管理、法律法规建议、租赁策略调整等内容。
《现代物业》：BOMA中国截至目前一共汉化了多少北美的楼宇标准？涵盖哪些方面？其中哪一部标准汉化过程最为困难？其中难点有哪些？最后是如何克服的？
刘志标：BOMA进入中国已经有十年，这十年期间，我们共引入并汉化32本标准/指南，我们的汉化工作还在继续。商业地产受到多重宏观因素影响，行业挑战不断涌现，因此BOMA也会一直推出新的标准/指南，引领行业持续向前发展。
BOMA标准/指南是全球商业地产行业百年实践经验的总结，是商业地产运营管理的国际规程，覆盖资产管理、物业管理、设备设施管理、能源绩效、可持续发展、建筑健康与安全、室内空气、保洁管理等内容。BOMA所有的标准都基于资产管理理念，它们能构建成一个完整的管理体系。
BOMA引入国际标准/指南后最大的挑战在于，中国商业地产理念向资产管理方向的变革，行业需要统筹去看整个运营管理体系，而不是碎片式接受。以“室内空气质量”为例，不仅关系到租户健康，还会涉及到楼宇的能源消耗，BOMA标准会研究如何从资管角度权衡租户舒适度与能耗控制，同时衡量业主的投入与回报。
■ 《绿色租约指南》发布
■《商业地产应急管理体系工具》发布
刘志标：BOMA资产运营管理效能评估是协助商业地产查漏补缺、明确与国际标准差距的有效工具，也是打造国际优质资产的出发点。“评估”内容涵盖楼宇管理与培训，营销与沟通，文件管理，楼宇结构、机械、电力，生命安全系统、安全、通讯，服务能力与执行能力，环境问题，能源管理与节能等十二大项的37项计划。
截至目前BOMA中国共评估了数十个商业地产项目。反映出的最大的问题，同样是项目方资产管理理念有待提升，租赁、物业、资管部门之间需要就资产管理目标更加紧密地合作。缺少全面、完善、专业的运营管理体系去充分发挥资产的价值。
缺乏风险管理意识也是行业普遍的问题。商业地产是一笔巨额的财富，任何风险都可能使您的资产遭受巨大的损失。较为容易被忽视的包括员工健康与安全方面的风险，以及租户相关保险缺失等情况，这些隐患都可能给项目造成损失。
另外，国际专家在项目评估过程中发现，国内楼宇的设备设施很先进，但没有系统的预防性维护计划，从资产管理角度看，这不利于保障设备工作性能、延长设备使用寿命，直接影响到租户满意度，以及资产的保值增值。再从楼宇能耗来说，先进的设备设施并没有充分发挥节能作用，多数楼宇是没有能源绩效的，原因在于楼宇需要进一步完善运营管理体系，实现“软性管理”与“硬件”协同配合。
BOMA资产运营管理效能评估是查漏补缺，梳理运营管理体系的过程，同时我们更希望通过“评估”让项目管理方看到每项计划背后的资产管理逻辑，持续完善契合项目本身的运营管理体系。
■ 《智能楼宇管理系统：组织保护指南》《楼宇网络安防指南》发布
■ 《商业地产运营管理关键绩效指标选择指南》发布
刘志标：楼宇更新改造要从资产管理的角度思考：改造是否能为楼宇带来更大的价值？是否能获取相应回报？是否有助于提升租金？是否能降低成本？
其次，楼宇更新要有依据，特别要基于以下三方面：
第一、租户满意度。即租户需求是什么，租户是否认同改造价值，愿意为之支付更多租金；
第二、资产运营管理效能评估。筛查楼宇运营管理问题，明确楼宇“软件”是否需要优化。
第三、楼宇调试。了解楼宇设备设施的现状。
基于以上三方面展开改造计划与执行工作。以楼宇节能改造为例，《BOMA合同能源管理模式》就为项目方提供了可参考的流程和执行细则，向行业传达更专业的管理理念。
■ 资产运营管理效能评估（BAR评估）现场
刘志标：BOMA、LEED、WELL认证的出发点不同，BOMA标准是为行业打造的，BOMA认证是商业地产行业唯一一个管理能力认证，这也是BOMA认证与其他认证的根本区别。
BOMA认证的最终目标：1、培养人才；2、打造体系。借用中国的一句古话，BOMA认证就是“授人以渔”的过程，通过标准、培训、专业顾问、供应商团队，协助业主建立自己的高效运营管理体系，给业主和项目带来长线的经济收益。
无论是BOMA BEST®认证、COE认证，还是360认证，都是针对进入运营期的建筑的认证，每个认证对应一套完善的运营管理体系，全面提升楼宇营销与沟通管理、建筑管理、能源管理、环境管理、培训管理五大领域。鼓励项目方持续完善国际运营管理体系，高效运营、创造价值。
BOMA认证旨在为资产带来四大核心价值：
一、吸引挽留优质租户：优化客户组合，强化租户管理，提升租户满意度，为吸引挽留优质租户创造条件；
二、打造高效运营体系：打造适合项目的国际运营管理体系，降低运营成本，效益化经营资产；
三、获得投资融资优势：获得国际投资机构、评估机构认可，降低管理风险，降低融资成本；
四、建立国际管理团队：建立国际化管理团队，提升团队能力，理顺运营标准流程。
《现代物业》：您如何看待证监会、发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》？这为中国的商业房地产释放了怎样的信号？
刘志标：这则消息对商业地产行业来说是机遇也是挑战。大家都看到REITs带来融资的可能性，但是做到优质REITs并不容易。
由此我们看到两点信号：一、REITs试点将促进中国商业地产管理理念转变，管理者必须要具备资产管理视角；二、REITs试点促进中国商业地产改善运营管理，提升资产绩效。
对中国商业地产来说，REITs会加速行业优胜劣汰。长期投资基金大量涌入的同时，企业融资门槛也相应提升，而我们的资产能否满足国际投资机构的要求，争取到融资优势？最后，资产之间的竞争演变为资产管理能力的竞争。懂得运营管理，风险低、可持续发展能力强，具备保值增值潜力的资产，更容易成为投资者眼中的优质资产，相反，不良资产将很快被筛选掉。
■ 项目管理方将BOMA BEST水管理最佳实践应用到工作中
刘志标：我最关心的问题有两个：
第一是中国商业地产管理理念的问题。中国商业地产达到专业化运营管理，需要实现“理念——制度——流程”的管理逻辑的转变。可以说，多数管理者还停留在物业管理阶段，多数商业地产人没有资产管理概念，缺少系统的资产保值增值计划。十年来，BOMA中国引导行业搭建体系，普及资产管理系统思维，就是在协助行业突破传统住宅管理思维，从资产管理角度，自上至下落实改革，推动中国商业地产资产管理朝国际化、专业化方向发展。
第二是中国商业地产专业管理人才的缺失。BOMA一直倡导“只有人能让已有的设想变成现实”。中国商业地产专业管理人才紧缺，原因在于行业起步晚，缺少经验积累与系统的体系，人才培养的土壤有待耕耘。十年来，BOMA将培养商业地产专业人才作为重要使命，我们积极引进国外的先进经验与知识体系，目前已引入并打造资产管理、运营管理系列二十多门课程。在推动企业人才培养的同时，BOMA鼓励从业者关注个人职业生涯发展，先后推出国际可持续发展专业经理人（BBSP）个人资格认证、国际商业地产专业经理人资格认证 (CMCPI™)。人才培养的道路任重而道远，但BOMA会努力前行。
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