物业管理人物志：蔡龙贵
蔡龙贵
人物履历：
1993年4月1日进入台湾润泰集团旗下子公司润泰公寓大厦管理维护股份有限公司（1992年9月成立）。期间担任过保全、行政干事、行政组长、中心主任（社区总干事）、副理、经理、协理、资深协理等，其最高职位为总公司保全部及营业部主管。后因公司提高了教育训练及日、夜间督导训练的重要性而转为督训部门，负责公司新案场（项目）及既有物业案场（项目）的督导训练工作。
2010年自华夏科技大学资产与物业管理研究所取得硕士学位。
2017年4月从润泰公寓大厦管理维护股份有限公司退休后，即受邀担任东京都物业管理机构总经理特助一职，负责旗下璞汉公寓大厦管理维护股份有限公司，六个月后再度退下，正式加入物业管理人才教育培训行列。
现任华夏科技大学资产与物业管理系老师、台湾物业管理学会物业管理经理人精业培训班老师、新北市政府工务局公寓大厦种子教师。
生涯重要管理项目
新北市水公园社区：位于中国台湾新北市淡水区，由甲山林建设公司开发兴建，于2010年建成投入使用。基地面积约40,000 平方米（12,000坪），建筑面积约83,288 平方米（25,239坪），地上14层、地下3层，A~G栋共计7栋，374户，一楼仅1户为幼儿园，两处地下室停车场。
蔡龙贵介绍，水公园社区周边无紧邻大楼，社区前有座独特的圆环（据说经过地理师及风水师实地绘勘而建），除了避凶邪外，有财源滚滚而来的寓意，社区巴士接送至淡水捷运车站，其左侧为泄洪沟渠和自然生态保护区，右侧有运动公园、风车及太阳能板布置于社区围墙四周，社区内有七栋独立的别墅及私人泳池，一楼欧式露天泳池，垃圾分类完整/资源回收确实。另外有中式宴会厅、西式宴会厅（社区管委会开会场地）和中西式共享厨房。社区获得新北市政府颁发的“友善社区”荣誉。
生涯主要管理困境
蔡龙贵说，物业管理生涯中比较大的困难都在于“人”的身上，对于既成的违建户，比如在阳台墙上筑玻璃窗、改变阳台天花板原有造型、将隔间墙打通以及不按规定位置摆放冷气机等，或正要装潢（修）的住户进入施工前需先办妥装潢（修）协议书及缴交装潢保证金，并需做妥施工路径走道/墙面保护层、货用电梯车厢挂毯保护后，才能施工；若未依规定办理，欲强行进入者，均予以禁止，纵使是社区住户开车经由停车场悄悄进场施作，一经装潢（修）巡检查获即要求停工。但一般都会有住户本人出面交涉，甚至对物业管理人员有不理性的言行或攻击。
面对这一情况，蔡龙贵认为，物业管理人员应尽善良管理人之责，真有蛮横行为则远离，若发觉迟于制止时已产生建筑物破坏及违建时，则立即制止并向社区主任委员或安全委员报告，并拍照存证。对于社区既成违建或违规之住户，均需一一拍照存证，并以项目提报社区管理委员会（业主委员会）会议讨论。若其决议仍由物管人员严格执行时，其步骤需依已既成及现形成这两部分来处理：对于既成部分则一一道德劝说或动之以情，必要时寻求管理委员（业主委员）协助，最后都将结果做成记录呈报管委会或主事者；对于新违建或违规户，则请其出示证明文件或允准其施作单位，经一定时间仍未能恢复原状，以及拿不出任何文件证明者，则请管委会行文各违建及违规户，限其一个月内需完成恢复，同时行文给主管机关，该违建或违规户将一一列管，直到改善为止。
生涯受益理念
1、走动式管理：物业管理者需事必躬亲，才能了解全盘，掌控全局；
2、适度的授权：让各类人员皆能发挥所长，并承担其经管的业务责任；
3、培养接班人：活络职场升迁通道畅通及激励士气，是很重要的一环；
4、身教重于言教：主管需以专业素质教育或引导部属，部属才能专心在工作上；
5、人际关系互动：人际互动有时胜于努力工作，若能双管齐下，效果更佳；
6、职场纪律：再有本事，不遵守职场纪律，对主管是种挑战，且破坏制度。
蔡龙贵特别提及，在职场上，常会听到物业管理人员背后向住户或其亲朋好友等人说三道四，这是犯职场大忌，尤其是对于豪宅的管理。一般对豪宅的业主而言，绝对的安全、隐私及大气尤为重要，物业管理企业及物业管理人员务必坚守。“尽管在科技发达的今天，可以透过社区监视系统、车辆/车牌辨识器、门禁瞳孔（指纹或感应）系统、电梯感应等设备来加强安保，维护住户隐私及居住安全，但最有温度的还是‘人’服务，通过服务给客户带来的安全、舒适、亲切……实非机器和设备能够替代。”一言以蔽之：物业管理企业或物业管理服务团队人员在管理中确保业主的私密、温暖、无干扰等，须于平时或定期不断地给予专业教育训练，并适时地考核与奖惩，且作为人员晋升的要件。
为传承，投身物业管理教育事业
蔡龙贵感慨，进入物业管理企业时由最基层的保全人员做起，工作中常以案场为家，每调任一新工作或案场，均全心全力投入，“一向是追求完美的工作狂”，也因此累积了不少职场工作经验。加之所任职的物业企业每个阶段及领域皆能有计划地安排人员培训，并给予工作职务适时的调整，使其能够在物业管理领域“做中学”、“学中做”，前后进修完成大学及研究所学业，于物业企业长期担任督训工作（保全职前训练及在职训练，以及各案场的稽核与日、夜间督导等），并积极参加各类行业课程、会议、论坛等，无形中提升了物业管理的宏观视野。
长期在外案场督导，凡事亲力亲为，直到找到下一环节可接任的人才能安心和放心地放手，反覆不断的循环，蔡龙贵总觉得也该传承了。通过不断学习深造，于2010年取得华夏科技大学资产与物业管理研究所硕士学位，2011年迄今一直于华夏科技大学资产与物业管理系授课，2014年德霖科技大学及2015年-2016年玄奘大学兼任讲师，2016年台湾物业管理学会物业管理经理人精业培训班讲师，如今仍在新北市政府工务局担任物业咨询老师。他希冀能够做好物业管理传承工作，将26年来的实战工作经验传授给更多有需要的人。
按工作岗位实施专业教育训练
蔡龙贵认为，人才培养是长期性、有计划性、有目标性的，因此各职类依工作性质区别及需求实施专业教育训练。各职类人才培养关键内容包括：
行政人员或秘书（VIP吧台、大厅柜台、开放空间吧台、音乐会）
课程有服务礼仪、接听电话礼仪、交谈应对、会议行政、各项采购、各种书函（公告、签呈、函文、存证信函、支付命令）、各种管理办法拟订（含规约、住户生活公约、财务管理等）、各项活动计划、文件保管及阅览管理、财务报表、信件包裹收发等……另有会馆秘书大厅接待、咖啡（冲泡饮料/圣诞饮料）制作及拉花、代客叫车、代客影印传真、宅配服务、收送洗衣物、订餐服务、报纸订送及收发、生活服务咨询、住户临时物品存放管理，以及豪宅接待等。
保全人员
职前训练科目：保全执勤原则及应注意事项、救灾防护训练课程、犯罪侦查、刑事法概要、防盗防抢实务课程、擒拿术与警木棍使用要领、交通管制引导与实务、基本教练暨礼仪基本动作等。
在职训练科目：门禁管制及访客服务、物品收领作业、巡逻勤务及紧急事件处理、火警/窃盗应变处理、停水/防水/漏水应变处理、台风/地震/停电/自杀/电梯故障应变处理、暴力侵入/中介售屋、客诉处理、一般法律常识、简易机电设备故障排除能力、监控摄影设备操作处理等。
机电人员
本身需具备职业认证资格且有机电维护工作经验。
清洁及环保人员
清洁人员礼仪及安全标准化作业。包括玻璃、不锈钢、壁/地面、茶水间、厕所、电梯车厢、楼梯间、地毯、木质地板、电梯/电扶梯、大厅、活动中心、办公室、停车场、大楼外围等清洁标准化作业；另有地面、地毯、水塔/蓄水池等清洗，以及环境消毒、白华/青苔清除标准化作业、清洁工作车工具摆放和清洁库房6S等相关规范。
园艺部分
采委外厂商依契约内容工项负责处理。
特殊状况之处置
非典期间（2002.11~2003.9）各物业企业均于服务案场大门严格实施门禁管制，人车进入社区需戴口罩及量体温作业，遇有状况实时拨打急救电话，若有不配合者，则禁止进入社区或进行报警处理。2020年初又逢新型冠状病毒肺炎侵袭，更需做好防疫万全准备，以策安全。
人才（干部）
人才（干部）培育部分仍需按基层主管训练（工作教导、工作关系、工作改善）、ISO质量系统训练、精英训练、客诉圆满处理、客户服务训练、公寓大厦公共事务研习、公寓大厦管理条例研讨、安全卫生法规案例分享、保全业法规介绍、计算机进阶训练、全员顾客满意服务训练、客诉圆满处理服务训练，以及危机立即处理等课程。另聘请专家针对物业管理有关法规和物业管理实作案例进行分享等。每周主管通过物业企业会议，以及每月物业案场的中心会议，整合各职类人员工作心得和实例共享等资源，“这样其物业管理团队将会是一支专业物业服务部队，整体服务效益1+1＞2，每个成员皆可作为主管的分身，为社区及物业企业所用。”
蔡龙贵认为，学校所授课程是企业所需及必备的，因为业界师资都是具备丰富经验的高阶干部（甚至物业企业主），好让学生将课堂上理论和老师的实务分享相结合。但他感到有些许遗憾的是，物业管理系大学课程理应先经由高级职业学校物业管理科毕业后延续才为完整。
台湾目前学校与企业间的配合皆以大学日间部为主，进修部仅以校外参访为主。以华夏科技大学资产与物业管理系和润泰公寓大厦管理维护（股）公司为例，大一至大三学生课程在学校上课，课程结束后，则由学校请物业企业主来校做征才解说，让同学自行选择有意愿的工作项目和物业企业，大四就至物业企业做建教合作一年，期间物业企业负责建教生绩效考评成绩（作为大四学分），且一切制度、福利、薪资等同在职员工。学生建教期间一切依照物业企业规定，不可中途而废，更依当时签署内容执行。不过也有特殊情况，比如：学生建教合作配合度高、学习力强者，受到社区委员、住户与物业企业肯定，期满毕业后即可续任为物业企业正式员工，其年资照计；又因本科系毕业，社区管理委员会及住户与物业企业接受度自然更高，达成学校、物业企业、学生个人和家庭等多赢目标。然而也会有极少数个案，在建教合作执行工作期间不适应，又重回学校续修。
(责任编辑：admin)
1993年4月1日进入台湾润泰集团旗下子公司润泰公寓大厦管理维护股份有限公司（1992年9月成立）。期间担任过保全、行政干事、行政组长、中心主任（社区总干事）、副理、经理、协理、资深协理等，其最高职位为总公司保全部及营业部主管。后因公司提高了教育训练及日、夜间督导训练的重要性而转为督训部门，负责公司新案场（项目）及既有物业案场（项目）的督导训练工作。
2010年自华夏科技大学资产与物业管理研究所取得硕士学位。
2017年4月从润泰公寓大厦管理维护股份有限公司退休后，即受邀担任东京都物业管理机构总经理特助一职，负责旗下璞汉公寓大厦管理维护股份有限公司，六个月后再度退下，正式加入物业管理人才教育培训行列。
现任华夏科技大学资产与物业管理系老师、台湾物业管理学会物业管理经理人精业培训班老师、新北市政府工务局公寓大厦种子教师。
生涯重要管理项目
新北市水公园社区：位于中国台湾新北市淡水区，由甲山林建设公司开发兴建，于2010年建成投入使用。基地面积约40,000 平方米（12,000坪），建筑面积约83,288 平方米（25,239坪），地上14层、地下3层，A~G栋共计7栋，374户，一楼仅1户为幼儿园，两处地下室停车场。
蔡龙贵介绍，水公园社区周边无紧邻大楼，社区前有座独特的圆环（据说经过地理师及风水师实地绘勘而建），除了避凶邪外，有财源滚滚而来的寓意，社区巴士接送至淡水捷运车站，其左侧为泄洪沟渠和自然生态保护区，右侧有运动公园、风车及太阳能板布置于社区围墙四周，社区内有七栋独立的别墅及私人泳池，一楼欧式露天泳池，垃圾分类完整/资源回收确实。另外有中式宴会厅、西式宴会厅（社区管委会开会场地）和中西式共享厨房。社区获得新北市政府颁发的“友善社区”荣誉。
生涯主要管理困境
蔡龙贵说，物业管理生涯中比较大的困难都在于“人”的身上，对于既成的违建户，比如在阳台墙上筑玻璃窗、改变阳台天花板原有造型、将隔间墙打通以及不按规定位置摆放冷气机等，或正要装潢（修）的住户进入施工前需先办妥装潢（修）协议书及缴交装潢保证金，并需做妥施工路径走道/墙面保护层、货用电梯车厢挂毯保护后，才能施工；若未依规定办理，欲强行进入者，均予以禁止，纵使是社区住户开车经由停车场悄悄进场施作，一经装潢（修）巡检查获即要求停工。但一般都会有住户本人出面交涉，甚至对物业管理人员有不理性的言行或攻击。
面对这一情况，蔡龙贵认为，物业管理人员应尽善良管理人之责，真有蛮横行为则远离，若发觉迟于制止时已产生建筑物破坏及违建时，则立即制止并向社区主任委员或安全委员报告，并拍照存证。对于社区既成违建或违规之住户，均需一一拍照存证，并以项目提报社区管理委员会（业主委员会）会议讨论。若其决议仍由物管人员严格执行时，其步骤需依已既成及现形成这两部分来处理：对于既成部分则一一道德劝说或动之以情，必要时寻求管理委员（业主委员）协助，最后都将结果做成记录呈报管委会或主事者；对于新违建或违规户，则请其出示证明文件或允准其施作单位，经一定时间仍未能恢复原状，以及拿不出任何文件证明者，则请管委会行文各违建及违规户，限其一个月内需完成恢复，同时行文给主管机关，该违建或违规户将一一列管，直到改善为止。
生涯受益理念
1、走动式管理：物业管理者需事必躬亲，才能了解全盘，掌控全局；
2、适度的授权：让各类人员皆能发挥所长，并承担其经管的业务责任；
3、培养接班人：活络职场升迁通道畅通及激励士气，是很重要的一环；
4、身教重于言教：主管需以专业素质教育或引导部属，部属才能专心在工作上；
5、人际关系互动：人际互动有时胜于努力工作，若能双管齐下，效果更佳；
6、职场纪律：再有本事，不遵守职场纪律，对主管是种挑战，且破坏制度。
蔡龙贵特别提及，在职场上，常会听到物业管理人员背后向住户或其亲朋好友等人说三道四，这是犯职场大忌，尤其是对于豪宅的管理。一般对豪宅的业主而言，绝对的安全、隐私及大气尤为重要，物业管理企业及物业管理人员务必坚守。“尽管在科技发达的今天，可以透过社区监视系统、车辆/车牌辨识器、门禁瞳孔（指纹或感应）系统、电梯感应等设备来加强安保，维护住户隐私及居住安全，但最有温度的还是‘人’服务，通过服务给客户带来的安全、舒适、亲切……实非机器和设备能够替代。”一言以蔽之：物业管理企业或物业管理服务团队人员在管理中确保业主的私密、温暖、无干扰等，须于平时或定期不断地给予专业教育训练，并适时地考核与奖惩，且作为人员晋升的要件。
为传承，投身物业管理教育事业
蔡龙贵感慨，进入物业管理企业时由最基层的保全人员做起，工作中常以案场为家，每调任一新工作或案场，均全心全力投入，“一向是追求完美的工作狂”，也因此累积了不少职场工作经验。加之所任职的物业企业每个阶段及领域皆能有计划地安排人员培训，并给予工作职务适时的调整，使其能够在物业管理领域“做中学”、“学中做”，前后进修完成大学及研究所学业，于物业企业长期担任督训工作（保全职前训练及在职训练，以及各案场的稽核与日、夜间督导等），并积极参加各类行业课程、会议、论坛等，无形中提升了物业管理的宏观视野。
长期在外案场督导，凡事亲力亲为，直到找到下一环节可接任的人才能安心和放心地放手，反覆不断的循环，蔡龙贵总觉得也该传承了。通过不断学习深造，于2010年取得华夏科技大学资产与物业管理研究所硕士学位，2011年迄今一直于华夏科技大学资产与物业管理系授课，2014年德霖科技大学及2015年-2016年玄奘大学兼任讲师，2016年台湾物业管理学会物业管理经理人精业培训班讲师，如今仍在新北市政府工务局担任物业咨询老师。他希冀能够做好物业管理传承工作，将26年来的实战工作经验传授给更多有需要的人。
按工作岗位实施专业教育训练
蔡龙贵认为，人才培养是长期性、有计划性、有目标性的，因此各职类依工作性质区别及需求实施专业教育训练。各职类人才培养关键内容包括：
行政人员或秘书（VIP吧台、大厅柜台、开放空间吧台、音乐会）
课程有服务礼仪、接听电话礼仪、交谈应对、会议行政、各项采购、各种书函（公告、签呈、函文、存证信函、支付命令）、各种管理办法拟订（含规约、住户生活公约、财务管理等）、各项活动计划、文件保管及阅览管理、财务报表、信件包裹收发等……另有会馆秘书大厅接待、咖啡（冲泡饮料/圣诞饮料）制作及拉花、代客叫车、代客影印传真、宅配服务、收送洗衣物、订餐服务、报纸订送及收发、生活服务咨询、住户临时物品存放管理，以及豪宅接待等。
保全人员
职前训练科目：保全执勤原则及应注意事项、救灾防护训练课程、犯罪侦查、刑事法概要、防盗防抢实务课程、擒拿术与警木棍使用要领、交通管制引导与实务、基本教练暨礼仪基本动作等。
在职训练科目：门禁管制及访客服务、物品收领作业、巡逻勤务及紧急事件处理、火警/窃盗应变处理、停水/防水/漏水应变处理、台风/地震/停电/自杀/电梯故障应变处理、暴力侵入/中介售屋、客诉处理、一般法律常识、简易机电设备故障排除能力、监控摄影设备操作处理等。
机电人员
本身需具备职业认证资格且有机电维护工作经验。
清洁及环保人员
清洁人员礼仪及安全标准化作业。包括玻璃、不锈钢、壁/地面、茶水间、厕所、电梯车厢、楼梯间、地毯、木质地板、电梯/电扶梯、大厅、活动中心、办公室、停车场、大楼外围等清洁标准化作业；另有地面、地毯、水塔/蓄水池等清洗，以及环境消毒、白华/青苔清除标准化作业、清洁工作车工具摆放和清洁库房6S等相关规范。
园艺部分
采委外厂商依契约内容工项负责处理。
特殊状况之处置
非典期间（2002.11~2003.9）各物业企业均于服务案场大门严格实施门禁管制，人车进入社区需戴口罩及量体温作业，遇有状况实时拨打急救电话，若有不配合者，则禁止进入社区或进行报警处理。2020年初又逢新型冠状病毒肺炎侵袭，更需做好防疫万全准备，以策安全。
人才（干部）
人才（干部）培育部分仍需按基层主管训练（工作教导、工作关系、工作改善）、ISO质量系统训练、精英训练、客诉圆满处理、客户服务训练、公寓大厦公共事务研习、公寓大厦管理条例研讨、安全卫生法规案例分享、保全业法规介绍、计算机进阶训练、全员顾客满意服务训练、客诉圆满处理服务训练，以及危机立即处理等课程。另聘请专家针对物业管理有关法规和物业管理实作案例进行分享等。每周主管通过物业企业会议，以及每月物业案场的中心会议，整合各职类人员工作心得和实例共享等资源，“这样其物业管理团队将会是一支专业物业服务部队，整体服务效益1+1＞2，每个成员皆可作为主管的分身，为社区及物业企业所用。”
蔡龙贵认为，学校所授课程是企业所需及必备的，因为业界师资都是具备丰富经验的高阶干部（甚至物业企业主），好让学生将课堂上理论和老师的实务分享相结合。但他感到有些许遗憾的是，物业管理系大学课程理应先经由高级职业学校物业管理科毕业后延续才为完整。
台湾目前学校与企业间的配合皆以大学日间部为主，进修部仅以校外参访为主。以华夏科技大学资产与物业管理系和润泰公寓大厦管理维护（股）公司为例，大一至大三学生课程在学校上课，课程结束后，则由学校请物业企业主来校做征才解说，让同学自行选择有意愿的工作项目和物业企业，大四就至物业企业做建教合作一年，期间物业企业负责建教生绩效考评成绩（作为大四学分），且一切制度、福利、薪资等同在职员工。学生建教期间一切依照物业企业规定，不可中途而废，更依当时签署内容执行。不过也有特殊情况，比如：学生建教合作配合度高、学习力强者，受到社区委员、住户与物业企业肯定，期满毕业后即可续任为物业企业正式员工，其年资照计；又因本科系毕业，社区管理委员会及住户与物业企业接受度自然更高，达成学校、物业企业、学生个人和家庭等多赢目标。然而也会有极少数个案，在建教合作执行工作期间不适应，又重回学校续修。
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