日本东京都市中心街道管理
日本东京都市中心街道管理——以秋叶原城市街区管理为例
原载于《现代物业·新业主》2019年10期/总第473期
日本的城市管理组织(TMO)是公民联合(PPP：Public-Private Partnership)的一种形式，在日本国内将日本版TMO定义为“管理城市建设的机构”，综合性地调整各种各样的主体参加城市的运营，有时也会成为设施的整备、营运主体。目前在日本，TMO的数量有42个，东京都中心千代田区主要是以秋叶原城市管理(株)、大手町·丸之内·有乐町地区城市建设协议会(以下简称：“大丸有”)、淡路区域管理三个团体为主。
在日本的城市建筑中，居民参加的形式比较多见，这是日本城市管理的一个特色。近几年，日本版TMO是以城市街区再开发区域为契机，以再开发区域及其周边的城市管理为目的，为以地权者为首的经营者、住户、出租者等多种利益相关者所设置的。它与以加拿大为首、美国、英国、德国等欧美各国引进的BID(Business Improvement District：商业活性化地区)相比，法律没有整备到可以征收税金的程度，这是它们的区别所在。
TMO的一般业务包括五个方面：1、广场、道路、停车场等公共空间、防灾储备仓库等公共、公益设施的管理、清扫——城市的美化;2、组织节日活动;3、进行宣传活动、信息发布;4、防范和防灾;5、城市开发管控。
在TMO的主要业务中，有三项是非常重要的：一是公共空间与设施的管理、清扫，这项业务和FM(设施管理)的关联性也是最大的;二是防范和防灾，也就是通常意义上的安防和安保;三是城市开发管控。这三项主要业务更多的是公益性质的，不以营利为目的。
东京都三家主要TMO对比
东京都的三家TMO：秋叶原城市管理(株)、大丸有建设协议会、淡路区域管理，它们管理的区域，分别是秋叶原、丸之内和淡路町。秋叶原是以电器而闻名世界的商业街;淡路町是著名的周恩来总理年轻时度过的学生之乡，毗邻秋叶原;而丸之内位于东京车站和日本皇宫之间，自明治以来一直是一个商业区，周围是砖砌建筑，模仿英国和美国的城市，相当于现在的CBD。丸之内原来是由政府主导进行管理，现在逐渐向民间转移。
成立时间：
“大丸有”1988年成立，秋叶原区域管理(株)2007年成立，淡路区域管理2013年成立。
组织形式：
“大丸有”和淡路区域管理是一般社团，相当于NGO组织;而秋叶原城市管理(株)属于公司的形式，株式会社的意思相当于股份公司。
运营主体及组织成员结构：
“大丸有”和淡路的社团法人都是民营大型房地产开发公司。“大丸有”的成员有67家法人单位，其中事务局(秘书处)是三井集团的房地产开发公司。淡路区域管理，居民的参与比较多，管理委员会拥有400名左右的人员。秋叶原现在从民间主导逐渐向官方主导转移，因为作为株式会社它发行了1,298支股份，股东有27名都是自然人，由商业会长或商业业主组成。
经费和收入来源：
“大丸有”主要是以收取会费的方式获得经费，一年的会费将近2,800万日元(约合人民币180多万元);淡路区域管理的经费来源则是建立之初开发经费有一部分结余，开发商也出资一部分。“大丸有”代表日本的一个地区，是三菱公司在运营，所以它没有收益，而淡路甚至有些业务是赤字的。
秋叶原城市管理(株)作为股份有限公司，拥有股东资本11,000多万日元(相当于人民币700万元左右)，2018年的净销售额为7,100万日元，去年为8,900万日元。根据附加调查，高销售额的部分已添加到资本中，并且基本上业务是基于此资本的。
秋叶原店铺越来越激进的揽客方式
开发内容及主要面积：
秋叶原城市管理(株)主要负责22公顷的面积，主要的工作职能包括：美观推进事业;交通治安维持事业;建设设施地区事业;地域的活性化以及产业的创出支援事业。
“大丸有”管理着120公顷的面积，是秋叶原地区的5倍，因为它是三菱地所推进的，所以比较有实力。它的主要工作内容：一、形成新的城市空间;二、形成国际业务，也就是国际商务中心;三、形成舒适的城市中心;四、综合的一体化的城市建设;五、社会贡献;六、政府和社会协调的城市建设;七、搭建推进城市建设系统。
淡路地区现在面对的问题就是公共化，因为该区域有很多学校及办公区。日本的大学生是不在大学里住的，所以到晚上大学里就没有居民了，对于一个区域来讲这个问题很严重。他们研究了一些策略，吸引大学生晚上能够在学校附近住，比如说像有些高层住宅，根据学生的社区贡献度，社区贡献度好的学生房租可以减免，能够吸引学生晚上也留在这个区域。
从这里我们可以看出，TMO的主要业务并不是政府行为，大多是民营企业在做。这里面其实有背景原因：千代田区的法人税是世界第一的，因为丸之内集中了日本主要的五百强企业，GDP的比重非常大，所以法人税多。但是日本的法人税不会落在区里，而是要上交国家，区里只能收住民费。但是住在千代田区的人只有4万多户(我的家乡是一个小城镇都有好几万人口)，作为日本的中心区，千代田区就只有4万人口的税收，数目非常少，并不能支撑它去做更多的事情。
另外，这些虽然看上去不应该是民营企业来做的事情，但是通过民营企业去做，却可以提高整个区域的舒适性。比如在普通的道路上铺上人工草坪，然后举行一些活动，这些活动就可以用来吸引客流，从而带动周边的经济发展，产生出一些商业机会。
对于做城市管理，“大丸有”和淡路TMO的理事有支持也有反对，因为作为民营机构它们并不盈利。我曾经采访过“大丸有”的事务局长，他是我的前同事。我问他：“你们做这些工作的价值在哪里?”他回答：“第一，在这里工作的人，他们的表情都变得更有活力了，因为他们实实在在感受到了区域管理的提升;第二，“大丸有”管理着120公顷的面积，集中了16家世界五百强企业的总部，而纽约曼哈顿只有15家世界五百强总部。这么一个小区域，比曼哈顿五百强的企业都多，那就说明这个区域的招商引资是成功的，区域的竞争力得到了支持和认可。”
通过对这三个区域的对比，我们可以看到，TMO的主要作用就是让这个区域的住民和企业，以及经营者等有利害关系的利益各方，能够形成一个达成共识的机制，然后进行协调，奠定这个区域的经济基础。目前TMO的新方向，不仅是管理，还要振兴区域的经济。
秋叶原的变迁更迭
在二战前，秋叶原是一个水果蔬菜批发市场，战后改成了电器街，后来车站周围开始进行大规模的开发，逐渐发展成目前集电子科技、数码艺术、旅游观光为一体的状态。在秋叶原成立TMO的时候，正逢经济泡沫破灭，它的使命就是要把区域经济重新提振起来，是在一个很艰难的环境下开始做这件事情。
在筹备秋叶原TMO的时候，我们首先让当地的居民来参与其中，之后取得政府部门的支持，接着和当地的街道居委会、商业街商会、NPO等进行合作，共同来做筹备工作。我们为秋叶原TMO定了五项基本原则：第一，与社会互相配合进行公益的城市建设;第二，在区域里由我们自己来进行决策，然后在决策下进行相关活动;第三，秋叶原TMO的初衷是做公益事业，虽然是株式会社，但是不进行分红;第四，参与者要提供相应的人力资源，或者是财力;第五，与民营企业、公共机关开展合作，比如PPP(Public-Private Partnership公民联合)的方式。
猪子寿之先生(Inoko Toshiyuki)是我的朋友，也是当时成立秋叶原TMO的参与者之一。他是Team-lab的创始人，Team-Lab是一个致力于将数码艺术在现实空间中展示的超级技术团队，非常有名。他原来就住在秋叶原，当时也下决心要为秋叶原做一些事情。而我是观光促进和产业创出部门的负责人，之前在东京国际展览中心，经常有动漫方面的展览。我提出用大巴车把参加展览的游客引流到秋叶原的想法，并最终付诸实践。著名建筑研究专家兼OTAKU森川嘉一郎先生，则是利用当时日本的废弃小学，把校舍改造成一个研究博物馆进行展示，从而吸引客源。富士软件公司也是秋叶原TMO的股东之一，它的总部大楼坐落在秋叶原，他们在总部大楼里开辟出了一块DMM.com区域，设置工作室供大家来进行研发，甚至有大学生在这里研究人造卫星。
在秋叶原TMO的几项工作当中，美观推进、交通治安维护、设施地区整备是属于公益性质的，观光推进和产业创出是收益性质的。最终通过以下几项工作，推进了秋叶原地区可持续性的繁荣，以及可持续性的发展：
一、街道上的广告立柱;
二、秋叶原有很多小胡同，汽车进不去，摩托车比较多，最终形成了收费性摩托车停车场;
三、因为外国游客增多，相应衍生出一些收费性质的储物柜;
四、自动售货机;
五、电子广告牌。
用于经营收益的街道广告牌（立柱）
这些收益项目都是自动化的，无人看管，不需要太多管理成本。通过这些收益，我们可以支持其他公益性的项目，比如每周日这个地方就改成“步行者天国”，创造一个更安全、更舒适的公共空间。
秋叶原现在表现出来的特质，不是说要在城市规划里按照区域划分出不同的属性，更多的是要像高斯模型一样，在交错混杂的状态下，在不同的层面上形成立体、有机的城市空间。
公司成立至今已经是第13个年头了。12年过去，近些年的年收入基本上在7,000万-9,000万日元的水平，也就是说每年大概有7,000万日元的经费可以使用。在管理的同时，也在支持和帮助一些产业的创新，因为城市是有生命的，在有生命的城市里如何进行管理是秋叶原一直在探索的，也是我想分享的一些经验。
两轮车收费停车场
为国外游客准备的收费储物柜 自动售货机
现场互动
提问【宋有兴，现代物业杂志社社长，云南省物业管理行业协会会长】：请教佐藤先生，TMO，我所理解它是一个联合开发组合的董事会。我想知道在整个环节中，哪些环节是属于类似物业管理公司这样的机构参与的?如果有，物业管理公司在这个环节中扮演什么角色?物业管理公司能否成为TMO董事会的股东?要成为股东本金需要达到多少?流程和程序是什么?还是说物业管理公司是被排除在外的?
佐藤贤一：我帮助日本全国物业管理协会做赈灾地区的卫生管理手册，也在跟物业管理公司讲，让他们提高相应的业务水平并积极地参与。成为股东其实是没有限制的，只要是愿意参与又有能力，物业管理公司也可以成为股东。原则就是要自力更生。刚才提到的案例中，秋叶原TMO的股东里面有房地产开发商和建筑公司，他们都有物业管理的团队，也会参与到城市管理中。丸之内是由三菱地产来主导，也有子公司来做物业管理。
提问【黄世孟，台湾物业管理学会名誉理事长，台湾卫浴文化协会理事长】：今天佐藤先生的主题是一个新思维。我想请教的是，日本的这三个案例都有区域范围，当初这个范围是怎么划出来的?如果要在中国某个城市借鉴实行，选择地区和范围有什么战略性原则?
佐藤贤一：范围的划分，物理上当然是在道路的中心，考虑到当地的商店街或者是町委会(相当于中国的街道办、居委会)，但它不是政府组织，而是把这些区域涵盖住，成为整个对象的区域。如果在中国来实施，刚才我举的三个例子都是旧城改造或城市更新的区域，我个人认为在中国也是选择城市更新、改造的区域，或者是商务区来考虑，我觉得这在中国大有可为。同时，刚才我在跟高彦先生的讨论中，也看到中国的硬件建设、开发建设非常好，那么接下来软件和管理的方面要逐渐跟上。在区域管理当中，TMO组织在软件方面就会发挥作用。
佐藤贤一为日本NARIWAI总研株式会社代表，日本内阁官房地域活性化统合事务局地域支援事业(专家派遣事业)复兴城市建设专家。2019现代物业发展论坛“公共物业与设施管理”现场报道，编辑/蓝兰，现场翻译/高彦。
《现代物业》专访
《现代物业》：很荣幸聆听佐藤先生对日本东京中心城市街区管理的介绍，受益匪浅。首先请问目前秋叶原地区电子及动漫等产业业态所占比例各自为多少?刚开始规划的时候，是一个什么情况，之后有没有做过这方面业态的调整?
佐藤贤一：电子产业的营业额肯定是很高的，至少应该占到整个区域的六七成，动漫和其他周边产业顶多三成到四成。东京大田区有很多街道工厂，里面几乎都是手工匠人，他们做着很多机器做不了的事情，比如说制作火箭上用的一些零件，包括这些工厂现在也还要到秋叶原去采购零部件。在秋叶原采购的肯定不只日本企业，国外也会有人来采购。所以这种基础产业对于秋叶原来说有很深厚的意义。
《现代物业》：不同业态管理侧重点也不同，产生最多管理问题的业态主要是哪一类?原因是什么?
佐藤贤一：目前的问题可能是动漫周边衍生品，比如一些动漫角色服饰、玩具、书籍等。其中可能会有不适宜青少年的产品，不利于青少年的成长，相应会带来一些治安问题。这是目前相对比较突出的。但是也在发生一些变化，以前秋叶原的客户主要是日本人居多，但现在法国和德国的客人也很多，对不同的消费群体管理方式也在发生一些变化。
《现代物业》：对于治安问题，城市管理公司或类似的管理机构会有一些什么样的措施来应对?
佐藤贤一：这属于治安和安保方面的问题，警察机关正在加强一些措施，一是便衣警察随时巡视，二是设置警亭，群众遇到困难的时候可以到警亭寻求帮助。现在秋叶原的外国游客有不小的比例，比较复杂。秋叶原会有一些主题咖啡店，它本身不违法，那么就不能过多去干预。而且秋叶原也是在鼓励创业，特别是一些和IT、电子产业相关的项目，TMO给他们提供平台，让他们之间能够互相搭桥。
《现代物业》：关于秋叶原城市管理公司，虽然名称上叫“公司”，实质上是否算一个NGO?
佐藤贤一：秋叶原TMO毕竟还是公司，虽然不是为了赚钱，但它要有收益，有了收益才能经营。作为城市管理公司，它做的事情有一些公益性的，比如在街区设置储物柜、停车场，更多的是为了服务客户，也会有很多的公益广告，但总的来说毕竟公司也是要挣钱的。另外，NPO有很多志愿者，城市管理公司的工作人员有一些是政府公务员退休后返聘，他们的工资不会太高，公司也能够用比较低的成本来维持经营，但本质上跟NPO是不一样的。
《现代物业》：说到广告，我们常常看到秋叶原的建筑物外部挂有各种各样的招牌。但在中国，建筑物外部悬挂招牌基本上都会被认定为违章物，主要原因是不安全和不美观，但副作用是缺少商业气氛，显得活力不够。请问秋叶原地区在建筑物商业招牌或巨幅广告管理上的做法是什么?
佐藤贤一：这其实是一个非常复杂的问题。在秋叶原TMO的几项工作中第一项就是推进美观，但是招牌标识其实在整个千代田区是有条例规范的，只是不同的区域有不同的政策。比如丸之内，同样属于千代田区，但是丸之内的标识就控制得很严格，因为那里是CBD，几乎都是500强企业，所以整个风格很沉稳。秋叶原是一个商业区，所以它执行的政策不一样，政府没有给它什么限制，属于自由发展。另外在日本，对标识表达的方式也有两种不同的意见，有支持的也有反对的，控制到什么程度也一直有争论。
《现代物业》：作为主要的商业街区，各商家或商场会举行较多的商业活动招揽顾客。秋叶原TMO对商业活动有哪些具体的管理措施?
佐藤贤一：秋叶原TMO会帮助整个区域做一些宣传，但不会针对某个特殊的店面。因为日本的传统文化是村落文化，大家都是一个“村”的，是一个共同体。特别像商业街，它是一个组合的形式，相当于协会，大家都要享受公平的待遇，不能说单独突出哪个企业。
佐藤贤一
《现代物业》：在设置游客便利设施(确定具体数量及位置)时的基本原则是什么?
佐藤贤一：其实没有太多的限定，但是有一个原则就是这些便利设施用地一定要是政府所有的，而且是政府免费提供的。
提到这里，我想讲两件秋叶原新近发生的事情。第一是街区里有一家旅途咖啡店，他们的顾客里面有很多外国游客。为了帮助外国游客，咖啡店派出懂外语的员工进行引导带路。虽然这些员工不属于TMO，但是他们在帮助游客引路的过程中，不仅仅是为咖啡店的客人带路，也会带客人到处逛一逛，由客人自己选择想去的地点。第二，日本有一个很火的少女偶像组合——AKB48，她们最初是从秋叶原出道，后来在秋叶原建立了AKB48剧场，几乎每天都在剧场进行公演，这也是一种吸引客流的形式。
秋叶原有很多OTAKU，这些OTAKU通常都拥有特殊专长，甚至有一些可能是天才。富士软件此前默默无闻，现在却赫赫有名，其中一个做法很值得学习：它提供制作工作室，让大家来进行一些技术研发，甚至是一些尝试，包括青少年也可以参加。在尝试的过程中这些天才青少年就有可能在某一领域有所突破。有些东西刚开始诞生的时候，可能大家觉得不怎么样，但有可能以后会变成一个非常好的产品。比如日本的任天堂，大家都知道它是做游戏的，其实它最早是做扑克牌的，一开始转行做游戏别人也在质疑，但是后来慢慢被大家接受，最终成为著名的世界级公司。现在很多动漫公司、IT公司有出名了的，也有很多没有名气，但不代表以后不会诞生出很有名的。秋叶原就是给这些公司提供了一个平台和机会，让它们有机会更好地发展。
《现代物业》：能否介绍一下本地町会、团体、开发事业者、出资者各自在秋叶原TMO中具体代表哪些人?它们各自占的比例如何?决策过程是怎样的?团体、开发事业者、出资者是否有一定的进入和退出机制?
佐藤贤一：首先，在创始初期是公开招募。当时team-lab的猪子寿之先生对TMO感兴趣并分享了他的想法。后来，在RENSEI初中翻新设计比赛中，当他提出建立数字艺术工作室时，他向当地政府承诺了财政支持。但是，不幸的是，检查的结果是下一点。其实在这个地区有很多有实力的人，比如NHK(日本放送协会)的高层，也有大的建筑公司的经营者，以及很多高管。区政府当时出了一笔钱，但是除此之外区政府是想要更多当地的老百姓能够参与进来。最后也确实如此：区政府持有49%的股份，剩下的27个股东占51%的股份，做决策的主要是民间的这27个股东，所选择的业务也是经过讨论才最终形成决策。
AKB48剧场所在地
《现代物业》：2020东京奥运会很快就要到来。举办奥运会对东京的城市基础设施和城市规划产生了哪些影响?是否也会影响到秋叶原目前的整体规划和建设?
佐藤贤一：谈到奥运会就需要回顾一下历史，因为东京1964年举办过奥运会，政府对这两次奥运会的态度和想法，其实是不一样的。首先回顾一下1964年的奥运会，那时是第二次世界大战结束以后。战争中日本给中国以及其他周边国家带来了很多伤害，日本本土也变成了一片废墟，战后亟需重建。重建以后经济开始复苏，当时日本政府是想要通过奥运会来振兴人心，以及向国际社会显示日本战后重建的成果。所以为了迎接奥运会，战前日本很多在军事技术方面的研究，后来转用到了民用方面，开通了新干线、高速公路等这些基础设施。当然，大力兴建基础设施的同时也带来一些环境问题，遗留下来一些不好的影响。
2020年的奥运会，其实不是中央政府想要申办，而是东京都政府。申办的时候日本经济也不太好，东京都知事石原慎太郎想通过再次举办奥运会来扭转经济下行的局面。其实中央不是太积极，老百姓对这件事也不大关心。后来申办下来以后，城市基础建设方面政府并没有太大的投入，主要是民间的一些企业在做。
现在我们担心的是，奥运会以后，举办盛会的风头一过，经济又会下行。所以现在就是要想办法如何能够让经济减少下行。另外，现在正是访日外国游客的高峰，奥运会也算借着旅游的高峰期，互相都有好处。但是对日本普通老百姓来讲，游客多了之后，酒店涨价、温泉涨价，当地百姓的生活成本就会增加。
富士软件公司总部大楼DMM、com区域
《现代物业》：有评论说，对2020奥运会投资的作用无法和1964年相比。您作为能够经历两次东京奥运会的人，如何看待这两个时代的城市建设?
佐藤贤一：谈论这两次奥运会，也相当于是谈论两个时代。首先我们的梦想发生了变化，1964年，当时的梦想：第一就是要工业化，第二是要想办法让孩子上大学，然后找个好工作，所以大力兴建工厂，修公路、高速、高铁。现在，人们的价值观发生了变化，人们对物质和金钱的渴望在减少，对生活幸福的追求进一步提高。与北京和上海相比，东京市中心有更多的绿色植物，而丸之内办公区似乎在森林中。 新摩天大楼很少，新宿西口的摩天大楼已经过去40年了。 路边没有垃圾。 它终于接近了欧洲旧街道的历史风格。
(记者/成忻)
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