房地资产如何塑造“适应未来”的企业
原载于《现代物业•设施管理》2019年9期
首席执行官们长期奋战在前线，除了打好人才抢夺战，他们还顶着创新和数字化变革的双重压力，当然，高额利润也是他们孜孜不倦的追求目标。企业房地资产(CRE)部门比以往任何时候都有责任去推动变革以谋求公司更长远的发展——而最新的研究资料也证实了房地资产部门的价值。
作为CRE部门的负责人，你应当十分坚信部门提升企业绩效的能力。仲量联行(JLL)最新的企业房地资产研究报告《工作的未来》(Future of Work)用数据证明了这一点。报告显示，“适应未来”的CRE团队正在积极影响高层领导对企业房地资产的观念，并助力企业调整以应对市场中层出不穷的颠覆性外力。
《工作的未来》调查报告显示，高层领导对提升企业整体绩效有强烈需求——侧面证实了企业房地资产工作在当今的重要性。对比之下，仲量联行在2015年对CRE专业人士的调查显示，高层领导的主要需求还停留在壮大CRE部门以及追求节约降本和促成交易上。这种需求到如今已变得非常迫切。
你的CRE团队是在适应未来还是毫无进展?
企业转型始于CRE团队。最重要的是，调查报告揭示了适应未来的CRE团队在全方位实现企业目标和利润增长方面所起到的推动作用。根据仲量联行的分析，拥有适应未来CRE团队的企业自2015年至2018年利润增长了31%，而其他企业的利润增长仅为19%。
目前仅有20%的CRE团队能够称得上适应未来。他们成功的秘诀在于实现更多的企业目标，特别是有关数字化和科技的目标。
适应未来的房地资产专业人士是合作者更是创新者，勇于尝试新技术与新的灵活空间解决方案。他们精通业务外包，积极寻找那些涉足科技、数据专精和商业智能领域且能够给为工作场所产出和员工体验提供创建性解决方案的商业伙伴。此外，他们还采用非传统的评估方法来跟踪业务进度。
适应未来的CRE领导层坚信企业内部变革需要其他部门与高管层的配合。约有45%适应未来的团队与高管层、财务部、采购部、信息技术与人力资源(HR)等部门保持着密切合作。其中与人力资源部门合作的团队约占半数，这意味着他们与人力资源部门一样，均将改善员工体验视为首要任务和当前工作重点。
或许更重要的方面在于：适应未来的CRE领导得到了企业高管层的授权，追求企业在员工体验、财务绩效、卓越运营、数字化驱动以及创新(仲量联行为未来工作定义的五个维度)方面产生的影响力。半数以上适应未来的CRE部门表示企业高层充分认识到了CRE所带来的价值，特别是在员工体验方面。
员工体验优势
在激烈的人才抢夺战中，绝大多数CRE专业人士称工作场所内的员工体验是CRE团队最能体现专业价值的地方。不同的是适应未来的团队比其他团队更注重将保障员工福利作为员工体验项目成功与否的衡量标准。
Sky公司伦敦新总部专门设计了宽阶楼梯以促进员工活动与交流。谷歌、美国家庭影院频道(HBO)、德意志银行等公司则为员工提供冥想室和其他成本节约型活动，有效帮助员工舒缓压力并促进他们的身心健康。
拥抱CRE科技
仲量联行2015年《工作的未来》全球企业房地资产研究报告显示，数据与分析的匮乏是阻碍CRE团队为企业增加战略价值的两大因素。即便是今天，CRE部门的开销仍然不高——但其投资重点却发生了变化。在未来三年，CRE科技很可能会成为投资增长最快的领域。
让适应未来的CRE部门脱颖而出的其实是他们对待新技术的态度。高达62%适应未来的CRE领导层表示自己是新技术的早期应用者，而愿意应用新技术的普通领导层仅有17%。基本上所有适应未来的团队都已经或者正在计划采用工作场所与员工体验相关的应用、自动化端对端工作流程系统、虚拟现实、沉浸式科技以及自主服务的商业智能工具。
诸如麦当劳之类的企业在早期就开始利用工作场所移动应用来增强员工敬业度并提升工作场所运营效率了。麦当劳在芝加哥市中心新建了一座智能互联的总部大楼并在内部应用了许多最前沿的智能建筑技术。其中工作场所移动应用包括了可供员工使用工作场所服务的工具以及可供设施管理员工使用的后台工具。
此外，金融公司第一资本(Capital One)也引入了一种面向员工的应用来帮助他们获取实时交通服务、报告设施运营问题和搜索餐厅的每日菜单等。该应用整合在移动设施管理平台中，方便设施管理团队进行后台管理。
走在创新的前沿
相较其他团队，适应未来的CRE团队在建立创新机制与促进新思想传播等方面更胜一筹。在金融服务公司加拿大皇家银行(RBC)，整个CRE团队都会参与内部“框架中的创新”(Innovation in a Box)培训来学习如何将创新理念融入每日活动当中。跟随加拿大皇家银行实现数字化转型的步伐，公司赋予CRE团队探索与尝试具有潜力的新式CRE科技的权利，如人工智能、虚拟/增强现实技术、智能建筑系统等。
虽然培养内部创新能力是CRE团队的必备功课，但约有62%适应未来的团队通过与合作伙伴共建创新解决方案来进一步践行创新之举。相比之下，仅有25%的普通CRE团队会投资于与合作伙伴共创的创新解决方案。
事实上，适应未来的CRE团队在创新领域的各个层面都要领先于其他团队。适应未来的团队更倾向于在服务供应商的帮助下向具有前景的项目或CRE技术初创企业注入资金。报告统计，40%适应未来的团队在企业内创立了内部孵化器以鼓励创新项目并为其提供资金支持。除此之外，适应未来的团队也更可能联合同行企业来众筹创新项目。
现代办公室应当设计成适合所有世代、年龄、性格和民族的包容性空间
适应未来的企业最先从资产组合中发掘出灵活工作场所的价值。某些公司在年轻人才集中的城市中心区租用了第三方共享办公设施，而其他诸如霍尼韦尔(Honeywell)、商用机器公司(IBM)、耐克(Nike)和微软(Microsoft)等公司则正在组建自有的启发式、灵活型工作环境。
IBM公司建造了一个能容纳60到70人的内部共享办公空间，旨在促进创新与开拓商业思路。IBM创造了一个新的共享工作场所概念——IBM工作室(IBM Studios)，工作室聚集了软件工程师、视觉设计师、用户体验专员和其他内外部专家，促使他们共同在更广义的层面进行设计思考。
如何成为适应未来的团队
仲量联行的研究报告还表明，未达到适应未来标准的CRE团队会面临许多实质性障碍。其中最为主要的障碍是缺少高管层的支持、承诺与投资。
目前有接近三分之二的CRE领导层预计其领导力责任在未来三年将持续增加，这与仲量联行2015年全球CRE报告中发现的趋势大抵相符。那么设施管理应当如何发挥更积极的影响呢?基于适应未来的实际案例，企业可以参考以下九条建议：
1、强化与高管层的联系。积极向管理层传递新思想以强调企业房地资产的战略价值，准备好具有说服力的商业案例以争取持续改进的机会与后续投资支持。
2、与人力资源和信息技术部门建立牢固的合作关系。树立共同目标，比如吸引人才、提高人才保有率、创建高效工作场所等，并与这些部门合作建立能够促进员工身心健康、提高敬业度的灵活而高效的工作场所体验。
3、通过战略外包强化团队技能。将现有的技能包和资源包与团队目标进行匹配，识别出哪些方面第三方服务供应商比内部培养能更快创造价值。适应未来的团队总是会与服务供应商及其他渠道资源一同合作来塑造、管理未来的工作模式。
4、培养具有前瞻意识的技能包。在注重员工体验的大前提下，“员工体验设计师”毫无疑问会成为适应未来的CRE团队里最受欢迎的职位。团队的其他成员可以由数据分析师、人工智能专家与其他和员工体验、数据及技术相关的人士组成。
5、建立与管理未来工作相适应的新一代评估标准。适应未来的CRE团队应当从员工体验和创新两方面评估项目进展。有数据与商业智能工具的协助，企业可以从总占有成本、环境指标、用户持续满意度、实时空间利用率、创新空间和人力管理成果来衡量项目是否成功。
6、追求高科技的愿望。适应未来的CRE团队将借助智能建筑系统引领企业创建技术支持的工作场所。完成该任务最重要的第一步是识别企业目标，在每次投资之前与信息技术部门或服务供应商合作制定CRE技术策略、发展路线图和商业案例分析。
7、拥抱员工体验。适应未来的CRE团队视员工健康福利为工作敬业度和产出的主要驱动力，因此非常关注员工健康福利条件的改善。无论是为各类工作提供合适的空间环境还是引入自然采光和植被等设计细节，都是简单易行而又能改善员工健康的良好方式。
8、勇于创新。新想法可能同时来自企业的内部与外部资源，这也是适应未来的团队为何要建立创新体系来尝试新想法的原因。一种较为可行的策略是建立搜寻新想法的内部流程或孵化器，与服务供应商合作并尝试投资初创企业和其他企业。
9、“灵活”地思考。对于近半数CRE团队，提高房地资产投资组合的灵活性和快速性是他们亟待实现的前三大员工体验目标之一。通过建造符合员工体验策略的灵活办公空间，CRE团队在优化资产组合的同时还提升了企业办公效率——既满足了员工需求又增强了企业的灵活性。
你的企业处于适应未来过程的哪个阶段?
显然，如今的企业房地资产已远远不再是管理空间和场所那么简单了。管理企业房地资产更重要的是帮助企业进行商业和运营模式的转型以使其尽快积累竞争优势。仲量联行的报告表明，适应未来的CRE团队正在孜孜不倦地创建、塑造和管理未来的工作模式，走在通向成功的道路上。
当你思考未来几年的企业房地资产策略和行动时，或许是时候审视一下企业的现状：你的企业处于适应未来过程的哪个阶段?
关于作者：
桑杰·瑞希(Sanjay Rishi)现任仲量联行美国区企业解决方案首席执行官。
本文由全球企业不动产协会(CoreNet Global)特别供稿
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