深圳在想什么 ——新条例词汇信息统计

        原文载于《现代物业·新业主》2019年8期/总第467期

2019年9月4日，深圳市颁布了《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称“新条例”)，并将于2020年3月1日施行。比较2007年10月17日颁布的同名文件(2008年1月1日施行，以下简称“旧条例”)，以及(中国内地)2003年施行、2007年修订的国务院《物业管理条例》，内容都有了很大不同，网络评论中有人称之为“史上最细”的条例。作为中国物业管理的发祥地，深圳此次重新颁布新条例，应对业内产生重要影响。
 

条例全文22,676字，共10章14节，通过词汇检索(含标题和目录。名词罗列中没有排序)得到如下发现。
 

一、物业管理(169次) 
 

与“物业管理”关联的词汇是区域、政府、社区、街道、法规、住建、党委党支部、政府、业主等，没有一个与从业者，即企业、业主自治和其他从业者、合同要素等相关联。
 

二、物业服务(167次)
 

1、与“物业服务”关联的词汇是企业、合同以及合同约定事项中涉及的要素，如物业服务费、物业服务用房等。同时，“物业服务”与前述“区域、政府、社区、街道、法规、住建、党委党支部、政府、业主”等名词没有关联。
 

2、尽管第一章第三条写明“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则”，全文中，业主执行的依然是“物业管理”，企业执行的是“物业服务”。
 

3、对“物业管理”的名词解释是“前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动”。
 

4、对执行人的解释是：“经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。”——字面意思是，物业服务企业同样做的是管理。其他管理人依然不叫服务人，业主也不是服务人，只有企业是服务企业。
 

5、对“物业服务”没有解释。
 

6、“物业管理”内容的执行主体，基本上是“物业服务企业”——词频98次。
 

三、业主(485次)
 

1、涉人名词中的“业主”，词频远超涉人名词中的物业总和，如物业服务企业，和与“物业管理”关联的涉人名词等。
 

2、全文“物业”词频517次，但约一半是关联涉物名词，即物业管理活动中针对的对象，如建筑物、物业区域和范围、物业合同、物业条件等。
 

3、就人的因素来看，新条例中“业主”的出现频次也超过老条例，以及国务院的《物业管理条例》。
 

四、业主大会(140次)和业主委员会(126次)
 

1、第二十条
 

筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。
 

筹备组由七至十名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。
 

筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示，业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。
 

筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。
 

——仔细数了几遍，筹备组成员是由八至十名成员组成，写作七至十名，可能是其中建设单位可以缺席，为什么缺席?什么条件下可以缺席?没有解释。
 

——筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。(说三遍)
 

2、第三十五条
 

业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
 

(一)具有完全民事行为能力;
 

(二)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;
 

(三)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
 

——把第二十条第四款和第三十五条第一款第三项联系起来读，字面意思只能理解为，当你是一个业主，那么如果你希望积极筹备业主大会并选举业委会，法规规定你就不能成为首届业委会委员。要想成为首届委员，至少你不能参加筹备组工作。
 

3、第三十六条
 

业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。……
 

除了第三十五条中的三项条件，筹备组对业委会委员和候补委员还有什么依据进行资格审查，没有解释。
 

五、党委(15次)，社区(20次)
 

1、第五条
 

业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会(以下简称社区党委)的领导下依法依规开展物业管理活动。
 

业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。
 

2、第六条中，市、区住建部门及住建部门委托的组织，公安、规划和自然资源、城管和综合执法等相关部门、街道办事处、社区居委会，都有相应的指导和监督管理工作。
 

六、物业管理区域(97次)
 

1、第二章第八条
 

物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。
 

确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。
 

已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。
 

物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
 

——相对集中、资源共享，是否会导致倾向于组建物业更大、业主更多的住宅小区?是加剧还是缓解业主大会成立的难度?便于谁的管理?没有解释。
 

——业主共同决定分割或者合并物业管理区域，其合法程序是什么?如何形成有效法律结果?没有解释。与“市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定”的内容发生冲突时以哪个为准，没有解释。
 

2、第十一条
 

物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。
 

物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：
 

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等;
 

(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;
 

(三)房地产买卖合同约定属于业主共有的物业;
 

(四)法律、法规规定的其他共有部分。
 

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。
 

——架空层直接建成了停车场，或者“地下”小商店，产权如何归属?没有解释。
 

七、法律责任
 

1、涉及业主(包括业主、业主大会、业主委员会)的法律责任有11项。
 

2、涉及建设单位的法律责任有8项。
 

3、涉及物业服务单位的法律责任有15项。
 

4、涉及物业管理区域内的建设者、使用者、管理者等责任人身份不确定的法律责任有6项。
 

5、涉及公共事业服务领域的专营单位的法律责任有1项。
 

6、涉及参与物业管理的除业主以外的其他主体(企业是物业服务的主体不是物业管理的主体)，即“市、区住房和建设部门、街道办事处、其他相关行政管理部门及其工作人员”没有解释法律责任，有1项(第一百二十一条)文字表达为“按照有关规定追究主要负责人和其他直接责任人的责任”。
 

7、其他任何人都可能适用的法律责任有1项。
 

八、住宅(12次)
 

全文除了出现“住宅”及关联词汇建设项目、物业区域、业主等，没有一次触及写字楼和办公楼、商业楼宇、工业大厦和园区等常见物业类型。新条例名为《深圳经济特区物业管理条例》，但这是针对住宅物业的物业管理条例，还是可以用在所有物业的物业管理条例，没有解释。对应到现实中大量存在的集团办公物业、商业和写字楼物业、产业园区物业、公共事业和基础设施物业，许多条款无法实现。
 

分析
 

没有分析。请读者自去通读，理解，评价，运用。
 

(条例全文见本期杂志第68页)