“营改增”后物业服务企业税负未减
首先，我们看看物业服务企业的主要涉税业务：物业服务(主营)、场地租赁(兼营，含车位租赁)、代收转付、水电费等。至于其他如房屋中介、装修装饰工程、资产经营、机电安装维修工程等，这些属于扩展型业务，一般物业服务企业不是经常发生或必须发生的，我们暂不作讨论。
按一般纳税人来计，上述业务在“营改增”前后的税率为表1：
我在“营改增”之前计算物管行业的综合税率为8.1%，公式为：5%(营业税)+5%×(7%城市维护建设+3%教育费+2%地方教育费)+10%×25%(以定率征收计所得税)=8.1%(堤围费取消后不计)
“营改增”后，综合税率为9.22%，公式为：6%(增值税)+6%×(7%城市维护建设+3%教育费+2%地方教育费)+10%×25%(以定率征收计所得税)=9.22%
当然，上面的公式是按定率征收企业所得税的情况下计算的，企业如实行汇算清缴，其企业所得税可能会有变数，但这个公式是可以对外宣布的，有根有据的。
有人可能会反驳我：增值税是进销两项相抵扣后才征税的，不能单纯按出票票面额计税!诚然，抵扣后才计征税金，这是增值税主要特点。但回顾我们物业服务企业，其主要的成本是人力资源成本，占了总成本的60%甚至更多，这个占了大块头的成本是不能抵扣的，这就决定了我们的行业享受不了多少“营改增”的减税政策福利。
而剩余的小部分成本包括机电材料费、行政办公费用、垃圾处理费等，这些成本基本是与小规模纳税人企业发生的，现实中能抵扣的税票少之又少，即使都能抵扣，也扭转不了整个税负加重的现状。
有人说，把我们的服务项目分包出去，不就可以拿些发票冲抵了吗?要知道，天下没有免费的午餐：分包是税负的转嫁而非税负的减少——分包商当然会将税负成本打入承包费中，导致实际成本并没有减少!
再说，物业管理的兼营业务。场地租赁特别是车位租赁是难以避免的，这部分业务实际税率提高了，而可抵扣的费用几乎为零(代产权人转租的除外)!有人说，把车位租赁当成车位管理服务开具发票不就是减税负了吗?在这里我提醒同行们：姑且不论收票人同意与否，这个做法是逃税行为，是违法的!
最后，再讨论下代收转付业务。这个业务之前有一段时间国家税务机关“一刀切”地把水电代收转付业务视为转售行为，让我们行业头疼不已，幸好经过大家的努力反映，国家税务总局终于跟进了。目前代收转付类业务如无收大于支的差额，应该没涉及物业服务企业的税负。
综上所述，我认为“营改增”后，对于一般纳税人资格的物业管理服务企业来说，并没有实质性减税;而对于税率为3%小规模纳税人企业来说，是真的获益了!我周边已有同行往小规模纳税人方向改革，但这个改革不单是税务问题，而是涉及公司整体发展规划问题的。除此之外，目前一般纳税人的物业服务企业可能有相当长的时间，只能默默承受了。
原载于《现代物业·新业主》2018年2-3期/总第415期
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