物管企业“营改增”的实际问题

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。作为物业管理企业，经过一年多的“营改增”试点，我们初步掌握了实际操作方法。同时对遇到的一些实际问题形成了一些看法。

并非所有企业都得到了减税

第一，对于大部分物业管理企业来讲，其主营业务是根据与委托方签订的物业管理服务合同，提供标的项目的运行、维护和管理所必须的服务，使该项目能维持正常的运行。物业管理企业以收取物业管理费为主要收入来源，同时拓展一些与之相关的延伸服务作为辅助收入。例如利用管理的酒店式公寓楼经营一些酒店住宿服务等，同时接受委托代收一些水电费、停车费、场地租赁费等。这些在以前是缴纳营业税，税率为5%，而现在改征增值税。然而“营改增”后，增值税就比较复杂了，它将企业按不同标准分为一般纳税人和小规模纳税人。根据相关规定销售额在500万元以上的为一般纳税人，税率6%;销售额在500万元以下的为小规模纳税人，税率3%(详细内容可参考《营业税改征增值税试点实施办法》)。这对一些大中型物业服务企业来讲，主营的收入主要是物业管理费(销售额)，一般都在500万元以上，税率就从原来的5%增加到了6%，增加了税负。而对一些小型的物业服务企业来讲税率从原来的5%降到了3%，的确减少了税负，得到了实惠。因此有些大中型企业就想办法把公司业务按项目分拆成独立核算的分公司，以达到小规模纳税人资格以减少税负。但这对企业做大做强，增强企业竞争力不是很有利的做法。

人工支出不能抵扣进项

第二，对于大部分物业管理企业来讲，其提供的是服务，而服务又以人的劳动力为主。主营成本中人力成本占据了整个成本支出的60%-80%，有些企业甚至达到90%。然而这些成本按照目前增值税的设定是无法取得增值税进项税抵扣的。从增值税的定义来讲，增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，其关键点是“增值额和流通环节”。我们认为增值额是收入减去相关的成本，而生产或采购一般商品或产品，其成本(料工费)都有相应的增值税进项税可以抵扣，其中产品或者商品中都包含着人力成本，都可以抵扣，是整个流通环节的一部分。而根据目前增值税规定，物业管理企业成本中的人力成本是无法抵扣的。其实物业管理企业的人力成本也是根据自身提供服务的需要购入的特殊产品或者商品，用于生产或者服务，这样说来它和其他的产品或商品就有同样的属性。应该把物业管理成本中的人力成本也看作是流通环节的一环，应用于抵扣增值税进项税，否则无形中又增加了成本。

另外，在商品的整个流通环节中，它提供的服务大部分面对的是最终消费者，只有小部分可以进入流通环节。这个流通环节对物业服务企业来讲只有一次流转，如果没有抵扣，物业服务企业就变成了最终的消费者来承担了所有的税负，这显然是不合理的。除非把人力成本考虑进去用于增值税进项税的抵扣。

再从国家税收征收技术环节来讲，目前全国个人所得税征收系统已经很完善了，相应的人力成本都能完整地体现出来。考虑人力成本的增值税进项税抵扣在技术上完全可以做到。这样就能解决大部分物业服务企业，甚至大部分服务业所面临的人力成本无法抵扣的问题。如果这样要影响国家税收的话可以适当调高税率以取得平衡，同时也能解决税率种类太多的问题。

下游供应商是小规模纳税人，无法开具可抵扣发票

第三，在物业管理成本中除人力成本外的其他成本，其中有很多体现在常用设施设备维修费和维护费上，主要是一些零星的易耗材料和外包服务，而这些成本是对外直接采购而来的。这就产生了另外一个问题：在采购过程中大部分做维修维护和外包服务的企业都是一些小规模纳税人，他们没有增值税一般纳税人资格，无法开具增值税专用发票，只能开具增值税普通发票。增值税普通发票是无法用于增值税进项税抵扣的，就算有些企业愿意去税务局代开增值税专用发票，税率也只有3%，对于用于抵扣的增值税一般纳税人来说明显减少一半抵扣金额。因此是否应该取消增值税小规模纳税人，实现一般纳税人和小规模纳税人二者的统一，也应作为国家税务部门今后完善增值税改革的一个课题。

部分项目的重复征税问题得到了解决

第四，代收水电费是大部分物业服务企业的一项业务。按原来税收政策(上海市沪地税货[2010]28号)水电费是差额征收营业税的。“营改增”后，代收电费就不存在差额征收，也不存在重复征收，充分体现了增值税所带来的优点，即有盈利就缴税、没盈利就不用缴税的合理性。代收水费方面根据新的“国家税务总局公告2016年第54号”继续执行差额征税的政策，从原来差额部分5%的税率，到现在差额部分3%的征收率，减轻了企业税负。

在增值税票据管理方面和税收征管方面，随着“营改增”改革的实施和全国税收征管系统“金税三期”的应用，在以前被行业广为诟病的重复征税问题已经基本解决了。例如：在房屋租赁方面，以前每转租一次就交一次营业税，存在着重复缴税的问题。现在就不再发生了;在电费方面，每次去向租客收取水电费时都要按收到的金额交一次营业税(物业服务企业代收水电费另有政策的除外)，现在“营改增”后就解决了重复征收的问题。随着新征管系统“金税三期”的实施，对发票的管理更加的完善和便捷，每月的纳税申报都能和上传的开具发票信息相比对，增强了税收监管的力度。增值税进项税的抵扣能在相应的网上平台里勾选，体现了新税收系统的高效便捷。许多项目从原来的审批制改为现在的备案制也体现了政府服务企业态度的转变和高效廉洁。

酬金制“不合理税基”无人理睬

在物业管理收费实行酬金制的情况下，物业管理公司理应按照自己的酬金收入承担增值税、所得税等税费的纳税责任。从严格意义上说，酬金制下的物业管理费属于全体业主自筹资金来维护自己的共有财产以达到设计使用年限。这不是一种经营行为，不应纳入税收范围，但从目前的实际操作看，这只是“理想中的酬金制”，并不是目前实行酬金制物业小区的实际做法。实行酬金制小区的物业管理公司，目前依旧按全部物业管理费而不是酬金作为税基来缴纳增值税。由于该项税负终归是由全体业主来承担，实行酬金制的物业管理公司乃至于整个行业都没有动力去探讨酬金制税基是否合理。现实中实行酬金制的管理小区，实际的税负是由全体业主承担了。由于绝大部分业主委员会成员缺乏相关财税和税法的专业性知识，以及业主对共有财产的漠视态度，使得这项税负既没有国家税法的支持，也得不到实行酬金制小区全体业主的呼声，更不会得到物业管理公司的支持，结果只能让全体业主默默地承担这项看似不合理的税负。

总之，国家“营改增”试点实施一年多来，更多的小企业得到了税改带来的红利，降低了税收，减少了成本的支出;而一些大中型企业由于税率的提高，能抵扣的增值税进项税额很少，则增加了税负或与原来税负基本持平，并没有享受到这次“营改增”所带来的红利;同时也反映出“营改增”试点中所面临的不同标准(一般纳税人和小规模纳税人)、不同税率(税率6%和3%征收率)给企业带来的影响。希望这些问题能随着税收改革的深化得到广大企业界和政府税收部门的重视，一起探讨和研究，走出一条各方共赢，更加完善的税改道路。

原载于《现代物业·新业主》2018年2-3期/总第415期