昆明子君村经适房物管费的争论

昆明子君村经适房

在今年全国“两会”上，国务院总理温家宝提出：“我国今年要开工建设保障房1,000万套”。相比往年，今年是对保障性住房投入最大的一年，不少居无定所的老百姓终于可以实现自己的有房梦。

云南省为了响应国家号召，也加大了对保障性住房的建设。根据《昆明日报》报道，昆明市计划完成保障性住房114,000套(户)，其中：租赁住房补贴11,500户，实物建房102,500套。不久前市政府出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》中，提出了加大保障性住房建设力度的要求。

随着保障性住房规模的不断扩大，保障房不再像以前一样零星地分布在各个地区，而是形成了一个片区或小区。这样，就必须要有专业的物业公司来进行管理。物业管理工作涉及千家万户，事关人民群众居住条件、居住环境的改善，关系社会稳定。那么，在这些保障性安居小区建成之后，物业管理费该如何确定价格和实施收取呢?除国务院颁布的《物业管理条例》及相关配套法律法规等，对于物业管理市场整体管理、市场需求主体及其管理、市场价格与竞争行为的管理等诸多问题，还没有制定相应的法律法规，尤其是针对保障性住房。

云南省按照《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)、《云南省物业服务收费管理实施细则》(云发改价格〔2005〕702号)规定，物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，但暂时没有专门针对保障性住房制定物业服务收费标准。昆明市2006年开始施行的《昆明市经济适用住房管理实施办法》中的第十三条对经济适用房的物业管理只提到按照有关规定执行，没有具体做进一步规定。

昆明市发改委价格管理处处长覃鹰向《现代物业》介绍目前昆明市保障性住房物业管理收费情况时说：“目前昆明市保障性住房物业服务费还没有统一的收费标准，现在就连商品房的物业服务收费都没有统一标准，更不用说保障性住房了。物业服务费是由物业公司和小区业主委员会协商议定的，没有业主委员会的，征求80%以上业主的同意，进行协商后以合同的方式来确定物管费。由于每个小区的实际情况不一样，要确定单个小区物业管理收费标准不难，但是要统一制定就比较困难了。比如说小区所处的地段、规模、设施、层高等都会对物业管理的收费产生影响，物业服务的内容和质量也不一样。如果统一制定，既不能体现市场竞争，也不能体现优质优价。”

子君村隶属云南省昆明市官渡区矣六乡，距乡政府所在地1.5公里，道路为柏油路，交通方便，距市区8公里。子君村经济适用住房小区作为昆明目前建成的最大规模的保障性住房项目，于2010年5月交房后正式由物业管理公司接管。负责子君村经济适用房物业管理的是永泰园物业管理公司，由昆明市土地开发投资经营有限责任公司于2008年正式组建成立，在对工作人员进行相关的培训后，于2010年5月1日正式接管子君村经济适用房一期(子君欣景)。但小区自建成以后，入住率很低——可供5,300户的住房，现只入住了800多户，对物业公司的统一管理造成了一定的影响。造成入住率太低的主要原因之一是小区离市中心太远，周边配套设施还不够完善，业主工作生活不方便。由于业主太少，现在小区内还没有成立业主大会。

就全国普遍的情况而言，没有成立业主大会的小区物业管理收费会实行政府指导价，不仅是子君村经济适用房，目前云南省内尚未有保障房小区成立业主大会的情况发生(主要是用于出售的经济适用房、回迁安置房等，公共租赁房和廉租房等租用型保障房暂时不适用业主大会制度)，因此对于云南省内保障性住房来说，似乎更适用政府指导价。

小区居民告诉《现代物业》，小区的物业服务费是按照0.98元/(平方米•月)的价格向业主收取的。那么这样的收费标准是如何制定的呢?永泰园物业管理公司子君村项目管理处的负责人徐主任说：“我们的物业管理费用不是自己定的，是由发改委定的，谁敢乱定，乱收费呀”。可是对于这样的回答，覃处长说：“目前我们发改委还没有批准哪个小区的物业管理费是多少，只能说对其物业服务收费进行了备案。”

0.98元/(平方米•月)物管费价格在昆明本地并不算低，俊发地产、实力集团、江东集团等本地开发商在2005年至2010年间开发的普通商品房小区物业服务费平均单价约在1元—1.4元之间，相比之下子君村项目似乎没有因为物业交易的低价位而获得与之“相匹配”的低价位物管费。当被问到是如何看待经济适用房的物业服务费也与普通商品房并无二致时，徐主任解释说：“虽然是经济适用房，但对于我们物业公司来说，是完全按照商品房的运作模式在经营的，管理和服务与商品房没什么太大的区别，我们公司提供24小时服务，轮流值班，业主一有问题，马上就帮助解决。”

保障性住房是否有必要采取商品房的管理模式，覃鹰也给出了自己的看法：“物业管理服务是有偿的服务，根据国家发改委和建设部颁布的《物业管理服务收费管理办法》，物业公司要遵循公开、公平、公正的市场竞争机制，做到服务和费用相适应。作为业主，在享受物业公司提供相应服务时，就有义务缴纳服务费。至于是否采取商品房的管理模式，我认为是没有必要的。保障性住房较商品房来说，可以相应地减少一些服务内容，保证基本的服务就可以了，比如提供清洁、治安服务等。”

对于这样的收费标准，小区的业主也有不同的态度。住在4栋2单元的一位女性业主说：“我们本来就收入不高，现在政策扶持，有了房子，可物业费收得又太高，根本就没体现出是保障性住房的低价,0.98元的价格都赶上商品房了”。而另一位刘姓业主则持相反的态度，他说：“从我去年6月份搬进来以后，觉得物业公司一直做得都很不错，特别是服务，有什么问题都会帮助解决，至于物业管理费，我认为也不是特别高。”

事实上，低入住率对子君村经适房的物业管理收费产生的影响是不能被忽视的。即使不到20%的业主按0.98元的价格缴费，收费率100%，对这个庞大的小区来说，这笔资金能否够日常管理开支值得探究。管理处徐主任称，因为现在接管小区还不到一年时间，整个收支情况还没有作出相应统计，暂时不清楚项目的盈亏情况。而且除收取物业服务费外，开发商也对项目的管理提供一定的支持和帮助。

查阅2010年7月9日、7月20日《云南法制报》可以发现，入住后不久的子君村小区被该报报道管理处曾向业主两次收取装修保证金、“装修施工管理费”和“灭火器使用费”等物业服务费外的费用。报道同时称，当时昆明市发改委已经明确这些属于违规收费。“如果遇到乱收费现象，有投诉，有举报的，我们会进行调查，查证核实确有乱收费行为的，将根据《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。业主还可以拨打12358进行投诉”，覃鹰在对有业主反映小区存在收费不合理问题上给了这样的建议。

子君村所属辖区官渡区住房和城乡建设局负责保障性住房的宗副局长说，子君村虽然在官渡区的管辖范围之内，但是目前是由市政府和市住房保障局在统一进行行政管理。宗副局长在谈到自己对保障性住房物业管理收费的看法时说：“对于我们国家来说，成片地建保障性住房，并交由物管公司进行管理，还是一条不断摸索着的新路，这其中的问题，政府并不是没有注意到，只能说理想和现实还是有差距的。作为政府来说，它只能尽可能地保证人民的利益。物管费的收费标准目前主要还是业主和物业公司洽谈后定的，不能说个别人家交不上物管费，政府来帮助补贴。保障性住房在不断被重视、不断发展的过程中也会慢慢变得成熟，相关一些制度也才会随之产生，一些矛盾和存在的问题也才够找到方法解决。在现在制度还不完善的时候，只能要求物业管理公司多一份社会责任感。”

至于今后是否会出台一个针对保障性住房的类似物业管理分级服务收费指导价方面的规定，覃鹰的回答让我们看到了希望：“目前我们也正在调研，不久将会出台《物业管理分级服务收费指导价》，让物业公司和业主都有一个参考。对前期物业收费(刚交房，没有成立业主大会)实行一个指导价，直到业主大会成立并选举业主委员会以后，才由物业公司和业主委员会进行协商，确定。对于保障性住房的物业管理服务收费，如果是同一个小区内存在商品房和保障房的话，对保障房实行政策上的优惠，比如说按百分之多少来收，要求企业尽社会责任。对单独形成小区的保障房，我们会积极调研，单独地制定出一个相应的规定”。

北京在2005年出台的《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》中明确提出了经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为0.55元/(建筑平方米•月)，含0.04元/(建筑平方米•月)的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，不得上浮，下浮不限。根据《南昌日报》的报道，江西省对经济适用住房小区物业管理的相关规定即将出台，要求经济适用住房小区同样要实行物业管理，推行社会化、专业化的物业管理模式。经济适用住房物业管理公共性服务收费标准按普通商品住宅同等级服务收费标准的70%收取。

各地因建设情况差异而有不同的制度推进。从昆明子君村经济适用房的物业服务收费情况上看，现有的政策规定暂时还不能有效解决现实存在的问题和争议，至少不能使一些关键环节得以明确，如定价标准、保障房产权人/业主大会与物业公司的议价机制、物业公司管理项目费用归集渠道以及公司到底要尽多少“社会责任”等。我们既不希望看到政府的民心工程在建成投入使用之后因入住不够造成物业闲置的局面，也不愿住户与物管因缺乏价格和服务标准的沟通而产生严重分歧。基于建设保障性住房本身属于政府行为这一性质，及时根据现实问题出台相应政策加以解决，才能体现惠民政策有始有终、高效便民的宗旨。