“房改房”与“商品房” 物业收费标准应当统一

“商品房”是指在市场上按市场价购买的具有完整的房屋所有权，在不违反法律规定的情况下，可以自由转让、出租或赠与的房屋。

“房改房”是指职工按照房改成本或标准(含标准优惠办法)购买的原产权属于单位的公有住房。

“商品房”的收费是按照政府相关的收费标准，按照物业管理企业的资质等级收取相应的费用。业主需交纳：保安费、保洁费、小修费、绿化费、管理费、电梯管理费、水泵管理费、生活垃圾清运费、小区公用设施维修费、化粪池清掏等费用。

“房改房”的收费，北京市目前都执行1997年的“196”号文件。业主只需交纳：保安费、保洁费及小修自用部分的费用，绝大多数费用都由原售房单位即“产权人”交纳。

北京市京价(房)字[1997]第196号文件第五条是这样规定的，“按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位应按规定负担产权人交费项目。产权人交费项目包括：绿化费、管理费、电梯费、水泵管理费、小区共用设施维修费、共用电视天线费、化粪池清掏费等”。

政策上规定“房改房”的物业管理费就比“商品房”少交很多项。

2005年12月19日北京市发展与改革委员会发布《关于北京市物业服务收费管理办法(试行)》中又重申，“按房改政策出售公有住宅的单位，购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人物业服务费用的负担，从其约定”。

“从其约定”也就是说按原文件执行，“房改房”业主永远享受政府优惠政策。

一个项目，一栋楼房，同样的服务，为何交费却不同。“房改房”平均每年每户交几百元，而“商品房”需交几千元。相差几倍。人们的心态自然不平衡，相互攀比，少交或不交物业费的现象日益增加，物业公司运营非常困难。另一方面，“产权人”交费情况也存在很大问题。

随着老旧小区“房改房”数量的逐渐增多，物业管理企业的经营也越来越困难。有的企业“产权人”由于合并、改制或企业灭失，这部分人由“产权人”负担的费用就没有出处了，从而造成物业管理企业成本加大，服务水平整体下降。该修的无钱修理，该换的无钱更换。例如，北京宣武某小区由于“产权人”不投入维修改造资金，致使小区电梯到期无钱中修或大修，电梯长期带病运行，而且是单梯间断运行。另外许多社会工作也需要“产权人”的配合，如“煤改气”、“平改坡”、“外墙粉刷”等等都需要“产权人”出资建设。

公共维修资金对物业管理企业来说是非常重要的，它是保证小区共用设施、设备的大、中修及更新改造的源泉，但是，现在许多小区维修资金不够用或使用不了。过去许多小区房改售房，业主只需交少量一部分公共维修资金，售房单位要按售房款的20%—30%归集公共维修资金，这一部分许多售房单位没有交。而且，有些售房单位代收业主交的那部分公共维修资金也没有上交专管部门专户存储。再有就是许多老旧小区没有业主委员会，根本无法支取公共维修资金。

2004年4月7日，北京市国土资源和房屋管理局发布的京国土房管物[2004]348号文件中规定：“按房改规定购买公有住宅楼房的住户，将购买的房屋上市交易后，该房屋的产权性质转变为商品房产权，新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目”。

现在“房改房”上市交易量很少。只有更名、过户后，物业管理企业才能按“商品房”收取全部应缴费用，但是，这部分只是极少的部分，绝大多数维持原政策不变。

物业费收缴率不断下降，“产权人”不出资，公共维修资金又没法使用，这让管理“房改房”的物业公司只能负债经营或简单维持。而享受“房改房”政策的业主，不仅可以少交物业管理费，还可将房屋出租，获得租金收入，而且照样交原来“房改房”的物业费。由于北京只有“房改房”收费标准，没有实施细则。因此，“房改房”的业主可以享受“双重”优惠政策，这类业主还有不断增加的趋势。

“房改房”是社会由福利分配向住房的社会化、商品化过渡的产物。随着住房制度改革的积极推进，取消福利化分房，实行货币化分配制度后，公有住房向个人出售的比例将逐步加大。

笔者个人认为，政府应出台相关法律法规，规范“房改房”，同时，限时与“商品房”并轨，实行统一的物业管理收费标准，从而规范“房改房”的经营与管理。

附:

北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法

京价(房)字[1997]第196号

第一条 根据《国家计委、建设部关于印发(城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法)的通知》(计价费[1996]266号)和《北京市居住小区物业管理办法》(北京市人民政府令1995年第21号)，特制定本暂行办法。

第二条 本暂行办法于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。

物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人，使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

……

第五条 《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。

物业管理单位受委托收取房屋租金，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。

普通住宅(甲类、乙类和一般住宅)与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。

……

第十四条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第十五条 本办法由市物价局负责解释。

第十六条 本办法自1997年7月1日起执行。
 

北京市物业服务收费管理办法(试行)和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准

京发改[2005]2662号

为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现将《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(以下简称《办法》)和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》予以发布，自2006年1月1日起施行。

在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定;物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。

按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人物业服务费用的承担，从其约定。

特此通告。

二〇〇五年十二月十九日