淮安市业委会运作状况调查

江苏淮安

现实中，大多数城市尤其是中小城市的业主委员会发展缓慢，业主委员会运作存在诸多困难，从而影响了业主委员会作用的正常发挥。对此，许多学者从不同角度对业主委员会运作困境进行了分析。本文以江苏省淮安市为例，从业主委员会委员的视角，分析业主委员会委员层面对业主委员会问题的认知和意愿，及由此衍生的业主委员会运作困境，提出应对策略，以期为中小城市制订和完善业主委员会政策提供依据。

调研区概况

淮安市是苏北地区的中等城市，隶属于我国东部沿海经济带，是物产丰富的鱼米之乡、新兴的工业城市和迅速崛起的交通枢纽城市。2008年，全市地区生产总值915.83亿元，财政总收入170.51亿元，年末户籍总人口536.91万人，市区建成区面积100平方公里。

近年来，淮安市物业管理发展迅猛，到2008年底，全市已有物管企业223家，托管物业2,200万平方米，为社会提供就业岗位7,900多个，受益人口67万多人，住宅小区实现物业服务全覆盖。但作为业主自治组织的业主委员会，其发展和建设却远远滞后于物业管理行业。目前，大约只有七成住宅小区成立业主委员会，且大多数业主委员会没有发挥其应有的作用。

调查方法和调查对象情况

本次调查从淮安市清河区、青浦区、淮阴区随机抽取了25个业主委员会作为调查样本，共调查了70名委员，其中主任或副主任32名。除了8人是被动参加外，其余62人都是主动参加业主委员会，在被调查的委员中，大多数是兼职工作人员，共有64人，占91.42%。从职业构成来看，70名委员中，33人是退休人员，5人为律师，13人为教师，8人为工程师，另外11人为其他职业。

调查以问卷调查和个别访谈为主。每个业主委员会发放2份问卷，共发放问卷50份，回收了有效问卷40份。以下调查数据主要来自这40份调查问卷。

结果分析

一、委员对业主委员会知识的认知

业主委员会要得到顺利运作，首先需要广大委员认识与掌握相关基本知识。为此，我们设计了委员对业主委员会一些基本常识的调查内容(表1)。

从调查情况来看，大多数被调查的委员掌握了一些基本的业主委员会知识，但是也要看到一些委员对业主委员会的基本常识全无了解，如有25%的被调查者认为业主委员会是“官方组织”或“半官方组织”，甚至还有5%认为业主委员会是“营利组织”。再如5%的被调查者认为业主委员会应该向房管局负责，没有人认为业主委员会与物业管理公司之间是一种“经济上的交换关系”。显然，这些缺乏基本常识的委员是无法胜任业主委员会委员资格的。

二、业主委员会的设立

发起人情况

从发起人的角度，可以将业主委员会的成立分为自下而上型和自上而下型。自下而上型就是指业主委员会是由业主发起成立的;自上而下型则是指业主委员会的发起人不是业主，而是政府部门。从表2(见下页)中可以看到，在40份有效问卷中有21个选择了“由多个政府部门共同发起”，占了54.2%，这些政府部门主要包括房地产管理部门、街道办事处、派出所、居民委员会等。另外有20.8%的被调查者选择由社区居委会发起，12.5%选择“由街道办事处发起”;只有12.5%的被调查者选择了“由业主自己发起”这一项。可见，淮安市目前的业主委员会基本上都是自上而下成立的。

成立的难易程度

从“您认为贵组织成立难吗”的回答情况看，90%的被调查者都认为成立业主委员会比较困难，只有4位委员认为不难。而在访谈之后，发现选择“难”的选项的委员都是自己主动参与业主委员会的，而选择“不难”的委员都是被动参与业主委员会的。

为了深入了解当前业主委员会成立难的原因，我们设计了这样一个问题：“您认为业主委员会成立难的最主要原因是什么?”结果显示，超过一半的被调查者(52.5%)认为业主委员会成立难的最主要原因是业主不积极。他们认为如果业主不积极，即使开发商、物业管理公司配合，政府部门积极作为，成立业主委员会也比较困难。业主不积极主要表现在：一是不愿意参加业主大会;二是不愿意参加选举投票，不愿意参加业主委员会。除了业主不积极原因外，还有开发商与物业管理公司不配合(占30%)、政府部门不作为(占17.5%)这两个原因。

政府的支持

《物业管理条例》和《物权法》中都有明确规定，地方政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。在调查中，有57.1%的委员明确表示在自己所在的业主委员会成立时“地方有关主管部门态度积极，主动提供较大的意见和帮助”，这充分说明淮安市有关政府部门十分重视业主委员会工作，支持小区成立业主委员会。但也有11%的被调查者选择“地方有关主管部门较冷漠，没有提供相关意见和帮助”，说明并不是所有小区成立业主委员会都得到相关政府部门的支持。另外32.2%的被调查者选择“地方有关主管部门态度一般，需要业主筹委会较多努力才可得到支持”，说明在成立业主委员会时，业主筹委会主动性也很重要。

办公场所

可以说，组织的办公场所是组织正式化和自动化的一个重要标准。在被调查者中，选择“没有专门的办公室”和“在业委会委员家中办公”这两个选项的竟然占了43.5%和13%，“租赁专用的办公室”和“街道办等相关部门提供的办公室”分别占了0%和4.4%;还有39.1%的比例选择了“其他”，主要是指“小区配套的办公室”和“按条例由开发商提供办公室”等情况。这些数据也暴露了淮安市业主委员会生存发展的一大困境——没有办公场所，这可能是由于组织资金匮乏、政府支持力度不够导致的。

三、业主委员会的运作

规章制度

(1)章程的制定

从调查情况来看，所有被调查者都表示自己所在的业主委员会有制定成文的《业委会章程》或《业主公约》以及与之相对应的规定。但是在深入调查后发现，很大一部分业主委员会的组织章程都是停留在“大纲性文件”的层次，并没有制定配套的实施细则，从某种意义上讲，这使得章程形同虚设。

(2)内部自律机制

组织的内部自律机制是业主委员会自治性的重要表现之一，也是实现自我约束、自我监督的有效手段和基本保证。调查结果显示，有健全的内部自律机制的占了88.2%，还有11.8%有部分自律机制，无任何自律机制的则没有。

(3)信息公开制度

内部信息公开的情况涉及业主委员会透明运作的程度。调查结果显示，35%的被调查者表示自己所在的组织有规定公开内部信息的制度，且公开情况良好;50%的被调查者表示自己所在的组织有规定内部信息公开制度，但公开情况一般;还有15%的被调查者表示自己所在的组织没有制定信息公开制度。从以上数据可以看出，淮安市业主委员会虽然大多数都已建立内部信息公开制度，但是部分业主委员会没有很好地执行这一制度。

(4)决策制度

在调查中，有50%的被调查者表示自己所在的业主委员会的重大活动是由业主大会决定的，但是由于很难集合足够的业主召开一次业主大会，因此，业主大会会议的集体决策方式大部分都是采用书面征求意见的形式进行。还有32%的被调查者表示自己所在的业主委员会的活动是由业主委员会委员协商决定，没有正式的决策机构。这反映了不少住宅小区业主大会只是名义上的权力机构，业主委员会实际上集决策权和执行权于一身，普遍存在越权替代业主大会进行决策的现象。另外18%的被调查者则表示自己所在的业主委员会的重大活动是由一部分业主协商决定，没有正式决策机构。这些数据表明，当前淮安市一些住宅小区的业主委员会缺乏民主决策的机制和制度上的保证，这使得业委会成员的行为缺少制度上的监督，很容易发生越权甚至腐败现象等损害业主合法权益的现象。

基本活动的开展

为了了解目前已成立的业主委员会的工作开展情况，我们设计了表3。表3的统计结果说明大多数业主委员会能有所作为，开展一些基本的活动。但也有一些业委会没有作为。

财务状况

(1)经费来源

根据调查，淮安市业主委员会的日常经费来源主要有以下两种途径：一是业委会成员自筹资金(29%);二是利用小区的共用部分的盈利来筹集(71%)。这至少反映了以下几点问题：一是业委会的筹资途径单一，基本上都是来自业委会委员的自筹资金和小区共用部分的盈利;二是资金来源的稳定性不容乐观。政府投入太少，单靠业主或者业委会委员自掏腰包来搞小区自治是不现实和不会长久的，结果是要么打击他们的积极性，影响自治效果，业委会形同虚设;要么可能会出现部分委员打着业委会的幌子利用职权为自己敛财，之后马上抽身的情况。

(2)业委会成员对支付工作报酬的看法

对于“业委会委员是否可以拿报酬”这一问题，61.11%的业委会委员选择“应该”选项，他们认为持续稳定适度的经费和补贴既是日常组织运作所需也是一种对自己工作的回报和激励，组织性质的志愿性和公益性也不能否认委员有着对基本生活需求的必要满足，否则，不但打击了工作积极性，最终更会影响到业委会的运作。但也有38.89%的被调查者认为业主委员会委员不应该拿报酬。

四、委员的自我评价

调查结果显示，只有45%的被调查者对自己的委员工作满意，还有55%的被调查者要么认为自己的委员工作一般，要么对自己的工作不满意。显然，大多数委员对自己目前的工作状态不太满意。

那么有哪些因素制约业委会更好地发挥作用了呢?在给出的四个选择中，选择最多的是“业主对业委会支持不够”，占82.5%之多，这与前面的业主委员会成立困难原因的调查结果相一致。从中也可以看出，业主支持对业主委员会成立、工作开展的重要性。(见表4)

建议

从调查结果来看，目前淮安市业主委员会存在着委员素质不高、业主对业主委员会支持不够、规章制度不完善等问题。为此，笔者提出如下建议：

1、加强业主委员会组织的专业化

实际上，业主委员会承担职责的专业性是极强的，如选聘、解聘、监督物业管理公司，这些都需要委员具备一定的法律知识、财务知识、房地产知识等。因此，业主委员会组织必须专业化，委员专业化。所以，在选举业主委员会时首先要对候选人所从事的职业适当进行考虑，对于财会、建筑、法律、管理等专业人士应该优先考虑。但是，现实中这些人士一般工作较忙，没有多少精力投入社区管理。因此，要使委员都是专家不太可能。所以，加强业主委员会组织的专业化，目前一个可行的途径就是业主委员会委员在社会上聘请专业人员，比如物业管理专家、律师、会计师、审计师、工程师等专业人才，代理业主委员会进行专业化管理。如果社会上有类似于律师事务所的“物业服务中介”，业主委员会也可以通过它们提供的专业服务来管理小区物业。

2、培育业主的社区意识

业主对业主委员会支持不够主要是因为业主缺乏社区意识。因此，培养社区居民的社区意识，引导居民参与社区管理，是发挥业主委员会作用的重要举措之一。为此，首先要培养业主的权利意识和公民精神。只有业主有了强烈的权利意识和公民精神，他们才会自觉主张自己的权利，才会去关心与自己生活密切相关的社区事务。其次应通过完善社区的公共设施，美化社区的环境，加强社区邻里之间的交流与沟通等途径来加强业主的归属感。只有具有归属感，业主才会将社区当做自己的家，才会将自己看做是社区的一员，才会关心社区公共事务。第三，应从制度上保障业主参与社区管理的途径。

3、充分发挥政府的作用

业主委员会组织的专业化水平、业主的社区意识的提高都要经历漫长的过程，不可能一蹴而就。那么在业主委员会组织专业化水平、业主社区意识不高的情况下，要推进业主委员会工作，就要充分发挥政府的作用。为此，首先应强化政府在业主委员会组建中的作用。政府应该像成立社区居委会那样，牵头组建首届业主大会和业主委员会，明确各方的具体义务和责任。同时，相关法律、法规还应明确业主委员会的成立时间和期限，并简化业主委员会成立的相关程序。其次在业主委员会运作过程中，政府应从政策、资金、人力等方面给予支持。如加强投诉制度、协调制度的建设，建立业主委员会基金，培训业主委员会委员等。再次应将业主委员会成立、运作的情况，如从发起到正式成立的时间、是否有过投诉、是否与物业管理公司发生冲突等，纳入街道办事处业绩的考核指标体系中。
 

（本文共同作者顾莹）