职业经理人”制度 可以有效解决物管难题

资质管理是政府对一些危险、特殊行业如电梯和消防设备生产安装行业等进行管理的一种行政手段。物业管理行业在我国是一个新兴行业，只有短短的20多年历史。在行业发展的初期，由于当时的特定客观条件，国家建设部和深圳市都先后制定和下发了相关的物业管理企业资质管理办法。但在实际执行中存在种种问题。

资质管理的尴尬

以深圳为例，目前，深圳市已在工商局注册且经­营范围包含“物业管理”、“自有物业管理”业务的企业有2800多家，但申领物业管理资质证书的企业还不到900家。造成这种局面的原­因有以下几个方面:

一是监管不到位。建设部颁发的《物业管理企业资质管理办法》，把物业管理企业资质分为三类，并制订了相应的等级标准。但在实际执行中并没有严格按照办法执行。许多企业并没有达到标准，但也拿到了一级资质证书。还存在没有按办法要求定期对物业管理服务企业进行资质年检的现象。

二是办法实施不力。在建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》中，规定了不同资质的企业可以承接的物业管理项目。例如，二级资质物管企业可以承接30万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务……。这是《物业管理企业资质管理办法》的核心!但在实际运行中并没有严格执行。企业“资质”的重要性和实际意义并没有得到行业和企业的承认与重视。

三是法律法规执行过程中的标准问题。许多房地产公司及置业公司在工商登记注册时，经营范围都含有“物业管理”或“自有物业管理”，按国家的相关法规，拿到了营业执照就属合法经­营。《物业管理企业资质管理办法》第六条规定:新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，……向注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。这里就存在一个法规以谁­为准的问题，管理办法和国家法律毕竟是有区别的。如果，某个地区真正严格按“办法”来管理的话，那些领有营业执照却没有申领资质证书的企业，其结果只能是被剥夺市场竞争的权力，从而丧失基本的生存条件，企业不能不重视!

招投标的尴尬

企业资质管理存在的问题与物业管理服务招投标有着直接的因果关系。目前，招投标的市场化运作不到位，直接影响到了企业资质管理办法存在的意义!而企业资质管理的不到位又反过来导致招投标市场运作的更加不规范!物业管理服务招投标存在的主要问题如下:

1、招投标的市场化程度相当低。目前，我国每年新增几千万平方米的物业面积。在物管服务的上十亿平方米物业面积中，在由前期物管合同到期续签或者转入正式物业管理阶段时，真正实行招投标的不到10%。就是在这10%的招投标中，却上演了许多“创造性”的潜游戏规则。

2、招投标中的“托儿”游戏。有些物管企业为了达到目的，不惜以各种手段拉拢其他物业公司参加投标，作为自己的“托”。“托”参加招投标的所有费用，都由“被托”方支付。并许诺“托”方，这次你帮我，下次我帮你(做你的“托”)。

3、招投标中的“量身”定做。投标方许以利益与发标方串通一气。让物业发标方开出的条件只有自己合适，如同“量身”定做。例如，甲医院物业管理服务招标开出的条件是:必须有管理过某医院床位;某医院等级的物业公司，或有上述从业¾­验的物业公司，可在投标中获得加分等等。明眼人一看就知道是在“量身”定做，大家都心知肚明。

4、招投标中的“幕后”交易。先以“金钱”开路，当确认是板上钉钉时，才让物业方公开招投标。许多不知底细的物管企业就稀里糊涂地做了陪衬，作了一次秀。

5、招投标中的“幕前”作秀。目前，在我们有限的招投标活动中，物业方的业主代表，也作为评标的评委参加评标。这就有了只要搞定物业方的评委，就可以通过“幕前”作秀，“冠冕堂皇”地达到中标的目的。

6、招投标中的恶性竞争。为了达到目的，明知亏损，也要降低服务费报价，明知做不到，也要做出一些承诺。其结果是将那些有实力、有品牌、服务好、信誉好的企业拒之门外。阻°­了物业管理服务行业的健康发展。

招投标之所以表现出种种弊端，是因为缺少一个科学的招投标程序和监管流程;缺少一个“公开、公正、公平”的招投标中介组织——社会化的服务平台;缺少一个合理的招投标收费标准和优化的评估标准。

实施物业“职业经理人”制度的好处

“物业管理职业经理人”制度，在国外同行中已是一个成熟的行之有效并被广泛应用的制度。从上个世纪末行业内的同事就在大声呼唤中国的“注册物业管理职业经理人”制度。2003年国家《物业管理条例》征求意见稿，曾有“国家推行物业管理职业经理人”制度一条，但在正式公布时却取消了。2005年国家《物权法》征求意见稿第八十四条中提出:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或其他管理人管理”。这就给呼之欲出的“物业管理职业经理人”制度，再次提供了机遇。

1、通过对“职业经理人”的监管实现对企业资质的有效监管。“物业管理职业经理人”如同注册建筑师、注册律师、注册会计师等等职业一样，是一种任职资格，是一种稀有资源。如果，规定一级资质的物管企业，必须拥有20名以上的注册职业经理人;一名注册职业经理人，只能依附一个机构从业。如其依附多个机构执业，将给予停业2年的处罚，停业期间只能从事一般的物业服务管理岗位。同时，对聘用单位处以5万元以下的罚款。如有再犯将终身取消注册职业经理人资格。如果，每年定期对“物业管理职业经­理人”进行严格年审，年审的内容包括:硬性指标:执业诚信、执业能力、违规记录等。软性指标:业绩考核、专业考核等。通过对“物业管理职业经­理人”的年审，实现对物业管理企业资质的年审。那么，通过对专业技术人才和职业经­理人的管理来实现对企业行为的间接管理，将比直接管理企业更有效。

2、通过对“职业经­理人”的监管实现对“招投标”的有效监管。如果我们规定:物业管理服务招投标的评标和审标成员，必须是“物业管理职业经­理人”，而且是随机抽签选定。作为评标的业主代表也必须委托职业经­理人一同出席。凡是在招投标过程中违背“职业经理人”职业道德的职业经理人，给予其取消“职业经­理人”资格，对聘用单位处10万元以下罚款的处罚。那么，招投标市场有望得以规范。

3、通过“职业经理人”制度实现物业管理服务招投标市场化运作。如果我们规定:鼓励“职业经理人”以个人独资、合资的形式开设招投标中介服务组织，以合理方便的收费，有偿周到的服务形式，为广大业主提供优质高效的社会化招投标服务。那么，物业管理服务“招投标”的市场化进程将得以加快。

4、通过“职业经理人”制度实现物业管理服务招投标的“公开、公平、公正”。例如，可以规定:招标书、投标书必须有3个以上的“职业经理人”签字方能生效。开标时必须有5个以上的职业经理人作为见证人在现场监督，开标方能生效。定标书必须有5个以上的职业经理人签字，定标程序方能生效等等。

总之，加快“职业经理人”制度的实施，将有效地实现物业管理服务优化配置资源，优胜劣汰。实现物业管理服务市场消费者和服务者的双赢，从而促进物业管理服务行业健康有序地发展。