案例分析：小区物业服务一山不容二虎

      [案例]

位于广州市白云区的穗星新城小区属于商住两用楼，1-5层规划为商业用途，6-33层规划为住宅楼。2009年9月20日，广州市聚盛物业管理有限公司(以下简称聚盛物业公司)与开发商广州市迎信房产开发有限公司签订《穗星新城前期物业服务合同》。合同约定开发商将穗星新城委托聚盛物业公司进行物业管理，委托管理期限为2009年10月1日起至业主委员会与聚盛物业公司或其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

2010年1月4日，兴发投资有限公司与开发商广州市迎信房产开发有限公司签订了《穗星新城商品房预售合同》，兴发投资有限公司购买了穗星新城一层104、105、106、107、108、109六套商铺，预售合同第二十条约定由兴发投资有限公司自行委托物业管理公司对上述六套商铺进行物业管理。2010年3月1日，兴发投资有限公司办妥收铺手续入场经营。2010年3月15日，兴发投资有限公司与广州市安惠物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，兴发投资有限公司将上述六套商铺委托广州市安惠物业管理有限公司进行物业管理，并支付相应的物业管理费。2010年11月，聚盛物业公司以兴发投资有限公司拖欠支付物业管理费为由，提出诉讼，要求兴发投资有限公司支付自2010年3月至2010年11月的物业管理费人民币122,531元。

被告兴发投资有限公司辩称，其没有与原告签订前期物业服务合同，并非前期物业服务合同的当事人，不应受合同的约束。由于开发商与其在签订预售合同时，没有选择原告作为六套商铺的物业服务企业，在该特别约定的情况下，被告授权其他物业服务企业进行物业管理，并支付了相应的物业服务费，故应认定原告没有取得六套商铺的物业管理权限，其要求被告支付物业管理费依据不足，应驳回其诉讼请求。

[案件争议焦点]

一、被告没有签署《穗星新城前期物业服务合同》，该合同对被告是否具有约束力?

二、《穗星新城商品房预售合同》约定由被告自行选择物业服务企业的条款是否有效?被告是否应向原告支付物业服务费?

[律师解析]

一、前期物业服务合同对被告具有法律约束力。

《穗星新城前期物业服务合同》的签约主体是建设单位与物业服务企业，业主并不是合同的主体。从合同的相对性原则来看，建设单位与物业服务企业签订的合同不能对签约主体之外的第三人产生约束力。但是，业主虽然不是前期物业服务合同形式上的当事人，但根据现行的法律规定，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其已经构成了前期物业服务合同的实质当事人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，只要是依法成立的前期物业服务合同，对物业管理区域内的全体业主均具有约束力，被告不得以自己非合同当事人为由进行抗辩。

二、《穗星新城商品房预售合同》约定由被告自行选择物业服务企业属于无效条款，被告应向原告支付物业服务费。

国务院《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《广东省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。本案中，根据穗星新城建设用地规划许可证确定的红线图范围和物业的配套设施设备共用情况分析，被告购买的六套商铺位于穗星新城小区的物业管理区域内，应属于同一物业管理区域。《广东省物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。穗星新城应统一由原告实施物业管理。开发商与被告签订的穗星新城《商品房预售合同》约定被告所购买的六套商铺由被告自行选择物业服务企业进行物业管理不符合法律的规定。《前期物业服务合同》依法成立之后，任何一方均不得无故解除或变更合同的内容，原告依据此合同取得了对穗星新城物业管理区域的物业管理权限。现开发商擅自将物业管理范围进行变更，将被告购买的六套商铺单独划分物业管理区域，且未经过合同另一方即原告的同意，因此开发商擅自变更合同内容的行为，对原告不产生法律效力。国务院《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中，《前期物业服务合同》明确约定在穗星新城的物业管理区域内由原告实施物业管理，开发商却在与被告签订的预售合同中约定由被告另行委托物业管理公司进行物业管理，事实上出现一个物业管理区域内两家物业管理公司同时实施物业管理的局面，这势必造成小区内管理秩序的混乱，引发不必要的矛盾和冲突，最终损害业主的合法权益。预售合同的约定违反了《物业管理条例》第三十四条的强制性规定，应属无效条款。物业管理是对整个物业管理区域进行物业管理，涉及小区房屋建筑共用部位的维修、养护，共用设施、设备的维修、养护和运行，公共绿地的养护和管理，公共环境卫生，以及整个小区的保安等，原告按照前期物业服务合同的约定，对包括被告商铺在内的全部物业管理区域提供了物业服务，有权按照前期物业服务合同的约定向被告收取物业服务费。

[法院判决]

按照《物业管理条例》的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对居住小区的其他业主均有约束力，被告购置的六套商铺位于穗星新城的物业管理区域内，前期物业服务合同同样对被告具有效力。开发商与被告签订的《商品房预售合同》约定被告自行选择物业服务企业违反了《物业管理条例》第三十四条规定，故被告自行选择物业服务企业进行物业管理的约定应属无效。原告为穗星新城居住小区提供了物业服务，故可以按照前期物业管理服务合同的约定，向被告收取物业服务费。判令被告向原告支付2010年3月至2010年11月的物业管理费人民币122,531元。