法理下的住宅小区三类地下车库权属

由于法律的缺位，住宅小区内配套设施问题一直存在着众多的争议，这些争议涉及了配套设施的定义、配套设施的性质以及配套设施的归属等方方面面。住宅小区内地下车库的权属问题就是其中的焦点之一，笔者现就住宅小区地下车库的性质及归属等问题提出自己的浅见。

纵观各种观点，住宅小区地下车库的性质不外乎有以下三类：

第一类是开发商根据法律明文规定而负有义务建设的住宅小区公共配套设施。这类地下车库是住宅小区在建设规划时，由政府主管部门按《城市居住区规划设计规范》规定为满足小区居民生活必须建设的，占用的地下空间是在小区规划的总体范围内，不需要另外缴纳土地使用费(即土地出让金)，建设费用直接列入住宅小区的开发成本，没有独立的产权证明。

第二类则是房地产开发单位利用“人防工程”改造修建而成的。根据我国《人民防空法》的规定，城市新建民用建筑必须按照国家的规定修建战时可以用于防空的地下室。同时，为了有效利用稀缺的土地资源，避免浪费，我国随后确定了人防建设的“平战结合”原则，就是在不影响防空效能的前提下，在非战争时期赋予人防工程民用用途，使之在平时也能被有效地利用。住宅小区的人防工程是国家备战设施，管理人和使用人都没有产权。根据我国《人民防空法》“谁投资、谁使用、谁受益”的原则，投资改造建设的单位或个人再向政府主管部门交纳一定的人防工程使用费和相关的费用之后，可以进行商业经营。

第三类是开发商利用公共配套设施的规划指标，修建的用于营利的地下车库，这类地下车库的产权证明一般都是开发商持有。这类地下车库土地使用费虽然是由开发商缴纳的，但是，它的建设与住宅小区的开发建设是同步进行的，建设费用并没有单独列支，有的甚至占用了住宅楼宇的地下空间，由于法律规定很不清晰，因此在开发商和业主之间引起了较大的争议。

住宅小区地下车库权属问题的争论之所以如此激烈，笔者认为，原因主要有以下几点：首先，我国相应的法律、法规对于住宅小区内地下建筑以及其他附属配套设施所有权的规定十分模糊;其次，住宅小区地下车库的投入和收益都大于住宅小区的其他配套设施，加之我国老百姓拥有私家车辆的日益增多，住宅小区的停车位已经成为稀缺商品;第三，地下车库在形式上可进行独立的划分，有可能成为建筑物区分所有专有权的标的;第四，开发商修建地下车库的商业意图明显，即利用有限的土地资源获得巨大的经济收益。

住宅小区地下车库权属的争议，归根结底是由于法律的缺位所造成的。如果只是消极等待立法的完善，寄希望于迟迟不能出台的《物权法》而将这些争议搁置不理，不仅会侵害卷入争议各方的利益，也不利于建立健全房地产交易市场，而且还会影响社区的和谐。笔者认为，现阶段应当尽快地利用现有的法律法规及相关民事法律原则来解决上述争议，让我们根据住宅小区各地下车库的不同性质，分析其产权的归属问题。

第一，法律明文规定的属于住宅小区公共配套设施的地下车库。

业主购买商品房的首要目的是居住。但是，如果没有相应的配套设施，如：物业用房、电力设施、垃圾转运站、自行车房、停车场、住宅小区内的绿地、道路等，业主居住的目的则不能顺利得以实现。因此，尽管现在我国还没有法律对住宅小区内的配套设施有相应的规定，但国务院以及各地方政府均以行政法规和地方性法规的形式，对配套设施的修建作出了相应的规定。所以，依据行政法规或地方性法规强制规定而修建的地下车库，属于开发商应提供的商品住宅配套设施，其所有权理所应当归全体业主共有。

第二，利用人防工程改建的地下车库。

人防工程的修建是由我国《人民防空法》规定的，属于法定义务。《人民防空法》还规定了“谁投资、谁使用、谁受益”的人防工程使用原则。因此笔者认为，开发商如果能够证明人防工程改建成地下车库是其单独投资，改造费用并未分摊在住宅小区整体开发成本中，开发商可以取得该地下车库的经营权和部分收益，该住宅小区的业主也应享有使用权和部分收益权，因为人防工程主体结构的建设费用，是由住宅小区总体开发成本分摊的，反之属于小区全体业主共同投资修建的，则使用权、收益权均归该小区全体业主享有。

开发商投资人防工程改建的地下车库，只能出租不能出卖。这是因为我国相关法律、法规都没有确定人防工程的所有权，也就是说，人防工程的所有权存在争议且开发商无法对人防工程的所有权进行登记。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条的规定，权属有争议以及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。所以开发商不得出售以人防工程改建的地下车库的所有权。

第三，开发商利用公共配套设施的规划指标，修建的用于盈利的地下车库。

笔者认为，开发商虽然在形式上承担了此类地下车库的土地使用费(即土地出让金)，但是作为政府的主管部门，对这类地下停车场应该区别其不同性质，例如：政府在核准、颁发该住宅小区规划文件时，规定其公共配套设施的地下停车位为200个，开发商利用有效的地下空间修建了500个，其中300个地下车位的建设成本是由开发商独立承担的，应该给开发商发放产权证，开发商可以依法自由出租、出售，规划文件规定的200个公共配套的地下停车位，产权应属于该小区业主全体业主，换言之，政府主管部门不该收取规划文件中规定的，属于住宅小区公共配套设施的地下停车场的土地出让金，应该严格区分公共配套设施的地下车库和商业配套设施地下车库的性质，以保证小区业主和开发商各自的权利。

《城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转让。建筑物无论是位于地上还是地下都是附属于土地的，这也是我国房地产交易中“建筑物与土地不相分割”原则确立的基础。

权利人要取得特定建筑物所有权的前提条件，就是要取得该建筑物所占土地的使用权。住宅小区的业主按照其所购住宅面积在整个住宅小区内所占比例来确定自己缴纳土地使用权出让金的份额。所以，只有分担了住宅小区内土地使用权出让金的民事主体才有可能取得该小区内建筑物的所有权。没有分担土地使用权出让金的民事主体若主张自己对该幅土地上某一建筑物区分专有部分的所有权，是对建筑物共有人合法权利的侵犯，属于侵权行为。