与小区业主息息相关的“三个文件”

在许多关于物业管理纠纷案例中，我们可以看到业主往往不能胜诉，而事实上很多是业主被侵权的案例。比如业主的共用部位被物业占用、公共部位收益被物业公司侵吞或物业乱收费等。由于业主的权益不能依法得到保护，因此，不少业主聚集大搞“维权运动”、张贴“大字报”等形式与物业公司或开发商对抗。那么，有些业主要问，难道业主的合法权益真的很难维护吗?我们说办法是有的，关键是要重视物业管理中的“三个代表性”文件。

小区物业管理由谁决定?

根据我国前期物业管理招投标有关规定，建设单位在开发小区规模较小或投标人少于3人时，经物业所在的区(县)房地局批准下，建设单位可以采用协议招标的方式选聘物业管理公司。也就是说业主一开始是无法自主选择物业公司的。随着市场竞争机制的不断完善，开发商也越来越注重其售后产品，也就是物业管理公司。同时，买房人在购买房屋时要基本了解将来所要居住的小区有一个怎么样的物业公司。有的开发商为了提高销售率，会抛弃传统的管理模式，选聘一流的物业公司取代自己的子公司来承接管理。所以，当你在购买房屋时，请关注你的“管家”的基本信息。购房人在选择购房的同时其实也就是选择了物业管理公司。在房屋验收入户后，就标志着前期物业管理活动的开始，直到业主大会成立后签订《物业管理服务合同》为止。

物业管理的“三个代表性”文件

物业管理中，有三个文件与小区业主息息相关，他们分别是《业主公约》、《业主大会议事规则》和《物业管理服务合同》，笔者称之为物业管理中的“三个代表性文件”。《业主公约》代表了小区广大业主的根本利益;《业主大会议事规则》代表了小区业主共同管理的基本方法或手段;《物业管理服务合同》代表了小区业主与物业公司的基本权利和义务。而这三大文件的确立是成立业主大会的最重要的目的，也是判断小区在今后的物业管理活动中所发生的事件是非的主要依据。可是，根据有关部门的统计，业主在成立首次业主大会时制定的《业主公约》、《业主大会议事规则》以及在选聘物业管理企业的业主大会中确定的《物业管理服务合同》都是根据房地局颁发的示范文本，有的甚至完全按照示范文本内容一字不改地草草了事，这些业主没有按照各自小区的实际情况来制定文件，导致面对各种利益矛盾时没有合同依据。因此，业主在成立业主大会时，在制定这些文件中，必须要注意以下几点：

代表性文件之一：《业主公约》

《业主公约》是维护业主最广大的根本利益。它也是在某种程度上要求业主自我的约束。对物业公司来讲，《业主公约》是实行物业管理一个重要的依据和标准，并且督促业主自觉遵守自己所制定的公约，因为物业公司没有执法权，物业公司的活动范围是劝阻和告诫。业主为了避免与物业公司在物业管理活动中造成纠纷，在制定《业主公约》时，必须注意以下几条：首先是物业的使用。物业的使用应当严格按照物业管理有关法规的规定，主要包括：(一)不得擅自改变物业使用性质。

(二)不从事装饰装修的禁止行为。

(三)不擅自占用共用部位和公共场所。

(四)不侵害相邻业主合法权益。

(五)安装空调，按照有关规定或者物业管理企业指定位置安装。

(六)合理使用水、电、气等共用设备设施，不擅自拆改。

(七)电梯使用管理规定。

(八)停放车辆规定。

这八点看似很明白，但实际操作中让许多业主就不能“明白”。因此，在编写制定《业主公约》中必须予以明确。最后，也是本公约最为关键的部分，那就是费用问题。在《业主公约》中，凡是关于发生费用的，业主在召开业主大会时，必须要慎重，建议不要照搬房地局示范文本中的内容，而是要从小区的实际情况出发进行制定。《业主公约》中涉及到费用问题的，一是维修资金的使用和续筹，二是维修资金的管理。但具体如何使用，就必须在具体条款中写明。关于维修资金提取数额必须作明确规定，比如维修费用在1,000元到10,000元的由业主小组书面同意，盖业主大会章以及正副主任签字认可后，方可提取实施维修。超过10,000元以上的，必须召开全体业主大会共同表决通过。这样做的目的是不让维修资金非法流失。

代表性文件之二：《业主大会议事规则》

有的小区很草率地成立了业主大会，却不知道业主大会该做些什么事情。俗话说“没有规矩难以成方圆”，同样，没有议事规则，业主大会就不能顺利进行。那么在编制《业主大会议事规则》中，要注意哪些问题呢?首先要知道业主大会议事内容有哪些。这些可以通过学习《物业管理条例》进行了解。需要指出的是业主大会议事内容中，最容易被人们所忽视的是维修资金的使用和筹集的方案。为了能让小区有充裕的维修资金，在制定此款中必须要明确规定维修资金的用处和使用程序，防止被他人所挪用;其次是业主委员会委员的选举产生方法，以及表决程序的问题。对担任小区业主委员会委员的，必须要规定担任条件及职责，业主委员会的整体水平决定了今后能否在开展工作中起到合理、科学的作用;再次，明确时间很重要，主要关系到小区业主委员会任期以及各类文件生效时间等。

代表性文件之三：《物业管理服务合同》

《物业管理服务合同》是判别物业管理纠纷是非曲直的重要文件。先举一个实例说明，上海某高级住宅小区王先生发现自己停在小区的车被利器损伤，王先生认为是物业公司管理不当所致，由于王先生每月付停车费400元，因此要求物业公司赔偿。物业公司认为王先生所交纳的费用是停车费用，没有保管的义务。根据《上海住宅小区非机动车管理办法》的规定，业主提出车辆保管的，应当与物业公司签订车辆保管协议。此外，物业公司认为《物业管理服务合同》中并没有写明对业主车辆进行保管的责任。所以物业公司不承担责任。

上述案例说明，《物业管理服务合同》的具体内容是业主维护自己权益的重要依据。而从成立业主大会整个过程看，《物业管理服务合同》的制定是在《业主公约》、《业主大会议事规则》这两个文件基础上实施的。在整个物业管理活动中，《物业管理服务合同》的内容直接关系到物业公司与业主的利益关系，也就是说，业主所享受的权利以及承担相应的义务完全表现在该文件上。

为了确保业主的共同利益，维护业主的合法权益，上海新昌物业服务有限公司经理姚士卿认为：“业主在签订物业管理服务合同时，要注意三大点：一是物业管理内容，二是权利与义务，三是服务标准。”姚经理经过调查发现，许多业主根本不关心自己所住的小区物业管理是怎么样的情况，只有当发生到当事人身上时，才想到自己的权益被侵犯了。

第一、物业管理内容。那么，物业管理服务内容到底有哪些呢?应当说要看自己小区的实际情况而定，当然主要几点还是要了解：

(一)物业共用部位的维护;

(二)物业共用设施设备的日常运行和维护;

(三)公共绿化养护服务;

(四)物业公共区域的清洁卫生服务;

(五)公共秩序的维护服务;

(六)物业使用禁止性行为的管理;

(七)物业其他公共事务的管理服务;

(八)业主委托的其他物业管理服务事项。

王先生案例的焦点是上述的第八点——业主委托的其他物业管理服务事项。在合同中，如果业主没有明确与物业公司约定要对业主的车辆进行保管的，那么物业公司是不承担责任的。再比如，业主委员会的日常事务，物业公司是否要协助或代理呢?如果你是物业公司经理，你会怎么做?这也就是讲到合同中到底有没有约定物业公司有义务要帮助业委会的工作。从法律角度讲，物业公司进行物业管理必须按照物业服务合同中约定的事项，除非合同中另外有约定，如特约服务。虽然业主大会是决策机构，但签订合同是由业主委员会执行的，因此，作为业主委员会一定要对全体业主负责，在物业服务内容条款中要明确物业公司的服务内容。

第二、双方的权利和义务。作为甲方的全体业主享有什么权利又要承担什么义务呢?主要参照的还是国务院的《物业管理条例》第六条和第七条的内容。这里要提出两个细节问题，一个是业主的监督权利。问题是谁来监督，今天某业主要查一下物业的维修资金使用情况，可不可以?或者明天又有业主要查一下业主委员会经费情况，因为业主有监督权。所以，在监督这个问题上，监督人应当是业主小组代表，向业主委员会提出书面申请。故在权利条款上要附加一条业主监督实施人是业主小组或业主代表。第二个细节问题是业主所承担的义务的内容必须和《业主公约》的内容相一致。从法律效力来讲，《物业管理服务合同》的效力高于《业主公约》，在合同条款中的义务全体业主必须履行和遵守，而《业主公约》是由全体业主共同来遵守和维护的，在某种意义上也可以说是受一种道德规范的约束。那么，作为乙方物业公司的权利义务重点在哪里呢?我们说注意两个方面。一个是物业公司帐务公开问题。如果是包干制，那么物业公司除了员工工资奖金及利润成本不公开(通常作为管理费支出)外，其余发生的费用必须按合同及有关法规规定公开。如果是酬金制的，对每月所发生的费用进行核算公开，年底结算时多退少补。第二个方面是共用部位、设施的使用和收益问题。从原则上讲，物业公司只承担共用部位、共用设施的维修养护任务，对于使用与收益是由业主大会决定的。关键在于物业公司能不能使用共用部位共用设施以及收取费用呢?建议业主在签订物业服务合同时，对小区的共用部位共用设施作一个规定，就是物业公司是否有权对共用部分进行使用和管理，收取的费用如何提成等。业主大会决定将共用部位交给物业公司经营管理的，那么就要具体做好约定，避免出现物业公司侵权问题的发生。

第三、服务标准。如果我们做个随机抽样调查，可以很肯定地讲，大部分物业服务合同中没有明确服务标准。这也是业主对物业公司管理不满意，拖欠物业管理费的主要原因之一。所谓标准，各行各业都有自己的标准。物业管理服务标准有哪些?它有什么参照吗?2005年上海出台的《上海市住宅物业服务分等收费标准》中分为五大内容综合管理服务(服务管理)、公共区域清洁卫生服务(保洁服务管理)、公共区域秩序维护服务(保安服务)、公共区域绿化养护(保绿)，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修(工程维修管理)五项，等级从低到高，最高为五级。该标准出台后，业主可以有的放矢，根据菜单式服务，业主不仅可以自主选择服务标准，而且是对物业公司日常工作进行监督的有力依据。

要想请一个好管家，首先你必须得是一个会当家的主人。在制定《业主公约》、《业主大会议事规则》和签订《物业管理服务合同》时，不要像小学生完成作业一样，不当一回事，千万不要照抄，所谓“示范文本”是一种格式，要结合实际情况，这样才能维护全体业主最根本的利益。
 

（原载于《现代物业·新业主》2006年第8期总第50期）