业委会依法维护业主合法权益

随着物业管理行业在我市迅速发展，物业小区内部多方关系不协调的问题逐渐暴露出来，有些问题已成为群众上访、信访的热点，其中反映最为集中的是业主委员会如何维权的问题。在物业小区内，业主委员会应如何依照法定程序理性维权，真正体现业主参与管理，充分发挥监督和协调物业管理工作的作用，是一个急待认真解决的大问题。

业主委员会要摆正自身位置，正确处理与物业公司的关系

一般来说，物业小区内利益主体主要有业主、业委会、物业公司、开发商，其中业主委员会如何给自己定位，如何处理好与小区内物业公司等利益主体的关系是首要问题。有人认为，业主委员会与物业管理公司的关系就是主人与保姆的关系、交警与司机的关系、婆婆与媳妇的关系。其实，这种理解是一种片面认识。个别小区内之所以出现业主委员会与物业公司之间相互冲突甚至恶语相向、相互敌视的不正常情况，与这种片面认识有很大关系。

业主委员会与物业公司是《物业管理条例》重点规范的两个行为主体，他们是以《物业管理委托合同》为基础的平等主体关系，两者互为依存、互为补充、双赢互利。不能简单地认定谁高谁低、谁是上帝谁是奴仆。因此说，业主委员会要摆正位置，从管理好小区的目的出发，处理好与物业公司等小区内各利益主体的相互伙伴关系，平等互惠地创造一个良好的居住环境。

业主委员会要集体行使监督职权，不能搞个人说了算

业主大会赋予业委会民主监督权，是实行业主民主自治的根本保证。但是，这种监督权的行使必须是建立在一定的法律法规范畴之内，依照合同法、物业合同、协议约定和程序进行的。严格地说，这是一种集体行为，而不是随心所欲的个人行为，更不是什么管制行为。《条例》第十五条明确指出:业委会的职权之一，就是“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”。业委会不但要监督，更重要的是要协调配合物业管理企业管理好自己的小区。比如:某小区业委会主任看到物业公司收费员在收费时态度不够端正，于是就训斥道:“你收我们的物业费，我们就是你的衣食父母，你这种服务态度不称职，干脆走人算了”，直到把这个女收费员训哭为止。这种激烈的方式必然导致矛盾纠纷的发生，不利于问题的解决，也不利于双方关系的融洽。

另外，还有个别业委会滥用监督权力，对物业公司的管理工作指手画脚，过多干涉。这些都背离了《条例》的精神内涵，超出了业委会的职能与权限，结果是损害了业主，损害了自己，也损害了物业公司及开发商的利益。在这个理性的、寻求共赢的时代，他们得到的是“共输”。

业主委员会要做业主的代言人，依法维护业主权益

业主委员会是业主大会的一个常设执行机构，不是什么独立的行政部门，业委会的日常工作主要是如何想方设法为广大业主服务好。在广大业主的合法权益得不到保障时，代表广大业主进行合法维权。业委会成员必须代表广大业主，不能存有丝毫私人杂念，不然会把广大业主带进维权的“死胡同”。比如:某小区业委会自成立时起，就表现出了强烈的自主意识，不乐意接受街道办事处、社区、派出所、主管部门的建议和指导，其工作中心就是“维权”，既不与物业公司签合同，也不关心业主公约的实施，谁要替物业公司说句公道话，他就跟你吵架，甚至进行人身攻击。这样一来，小区业主人心涣散，物业公司心灰意冷，有的小区因为维权天天打官司，没有心思顾及小区管理，严重影响了小区广大业主的正常生活，把小区搞得乱糟糟，业主怨声载道。

《条例》第十九条规定:“业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”换言之，业主委员会应当重点关心本小区大多数业主关心的物业管理方面的事情，一旦遇到问题，要多咨询，集体研究，形成决议，重大问题要经业主会讨论或授权。要注意协调各方关系，不凭想当然办事，不凭主观臆断，要经常与物业公司进行沟通，保持工作一致性，为了营造美丽家园这个共同目标，各司其职，化解矛盾，求大同存小异，促进小区物业管理工作顺利开展。

业主委员会维权该找谁，是不是一概找政府?

《条例》从法规上确立了业主委员会制度，但这仅仅是对业主自治管理的初步尝试，业主委员会还存在着地位不明、职责不清、运作不规范等问题。按照《条例》规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，只能根据业主大会的授权处理小区日常事物。业主委员会虽然是依法成立，但是经过备案后并未取得法人资格。另外，从法律责任上分析，业主委员会的委员们不可能对业主委员会的行为承担最终责任。这从客观上给业主委员会依“法”维权出了难题。那么，业主委员会维权该找谁呢?因为业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会组成人员及任期由业主大会决定。所以业主大会对业主委员会有绝对的、自主的决定权。因此说，维什么权，怎么维权应当由业主大会说了算。

有些业主委员会维权有个误区，不管什么事一概找政府，政府部门解决不了他就说你不作为。今年7月1日《行政许可法》的施行很好地回答了这个问题，凡是公民、法人能够自主决定的，市场竞争机制能够有效调节的，行政机关一般不干预。法制经济排斥万能政府，政府包办一切的时代已经过去，依照职责为经济建设服务、为人民群众服务是今后政府工作的永恒主题。

总之，物业小区的管理，必须严格依照《条例》进行，业主委员会的职能与权限也必须在《条例》的框架内行使，摆正自身位置，依法按程序维权，防止出现维权偏差。

(作者单位:河南许昌市房产管理局)