我国房地产企业面临的形势分析

一、房地产开发商的资金筹集渠道

房地产开发商的资金来源渠道一般有：

1、自有资金。主要指房地产企业创立时所有者投入的注册资金和以后经营过程中追加的资金，以及在经营过程中的资本公积和未分配利润。

2、银行信贷。从各种商业银行获取的贷款。由于房地产开发需要大量的周转资金，一般的开发商都比较重视与银行公众的公关工作，因此一般情况下都能获得银行的贷款。

3、股市融资。银行融资除了要支付利息外，还有偿还期限限制。通过股市融资，则不用偿还本金，并且可以永续使用，如果有盈利就分配，亏损则多了垫背的人。因此股市融资是目前很多大开发商首选的方式。

4、卖房(尤其是期房销售)。开发商为了弥补后期开发资金的不足，可以加快房屋销售，尤其是销售期房，可以低成本快速获得资金。

5、其他厂商投资。包括其他企业在经营过程中有闲置的资金和外商投资。尤其是在目前人民币升值和中美利差情况下，大量外资涌入中国。

6、民间借贷。现在中国居民手中也拥有大量的闲散资金，部分人为了获取高利，也在到处寻找投资渠道。但这种民间借贷的风险高、开发商使用的成本也很高。

7、其他非银行金融机构。如信托、财务公司、当铺等。当然这些渠道的成本就更高了，企业不是到了迫不得已则不会采用这种途径。

二、目前房地产企业面临的理财困境——无法获得后续开发资金

1、前几年的房价疯涨，使房价达到中国10年后的水平

由于近年居民收入水平的提高、住房的刚性需求，导致2005年开始房价涨幅加快。房价的快速上涨反过来影响住房需求者的心理预期，刺激消费者必须赶紧买房，同时也让投机者看到了商机，这样就加速了房价上涨，形成一个恶性循环;同时开发商也发现了住房供不应求，房价上涨迅速，也开始缩量供房、延期销售，就更进一步导致了房价的疯涨。

2、开发商大量囤积土地，沉淀了大量资金

房价的疯涨，让开发商看到了只要有土地就能赚大钱，于是调整了策略，开始在全国大中城市参与土地竞拍，囤积土地，结果2006、2007两年地价也开始疯涨，出现了很多地标王，所谓的“面粉比面包贵的现象”。由于大量囤积土地，地价也很高，这样就在土地中沉淀了开发商的大量资金。

3、生产生活成本上涨和收入分配失衡推动大范围的物价上涨，通胀形势严峻

伴随房价的大幅上涨，世界性的石油、粮食价格也不断上涨，导致国内的生活和生产资料成本上升，推动了物价上涨。加上我国改革开放30年来的收入分配体制改制的滞后，垄断行业和资源性行业的收入偏高，加上最近两年的物价上涨，导致各行业、各环节的企业和个人对自己的收入现状感觉失去了平衡，反过来就会进一步提高自己的产品和服务价格，从而推动了更大范围的物价上涨。

4、稳健的财政政策和从紧的货币政策正在发挥宏观调控的作用

通胀迫使政府采用稳健的财政政策和从紧的货币政策。两年来已经多次调高贷款利率、存款准备金率、发行央行票据，严控住房信贷政策，同时为了改善民生加大了住房保障体系的建设。这些策略对房地产企业的资金筹集会产生很大的影响。

(1)存款准备金率的提高，使房地产开发商很难从银行获得贷款

目前准备金率达到了历史最高水平的15.5%。就最近一次的0.5%的调整，就冻结了2,000亿的银行信贷资金，通过其他公开市场业务等手段也在强力回笼货币资金。前段时间的新浪网新闻称，央行连续五周强力回笼货币资金过万亿。目前央行仍然不排除进一步上调准备金率的可能性。这样就大幅度地缩减了银行的信贷规模。而房地产开发商的资金需求规模也很大，动辄几千万到上百亿的一笔贷款，即使银行公关开展得再好，恐怕也很难获得了，银行也无米下锅了。

(2)大小非流通股的解禁、沪深股市的下跌、IPO受阻，房地产企业的股市融资渠道受阻

两会前后，股市开始大幅震荡，当然有国际大环境因素，也有国内的环境因素影响。但笔者个人认为影响最大的是非流通股的解禁，很多以前的非流通股都是公司发行的或直接给管理层和大股东配发的原始股。目前的市价已经是原价的几十倍。据福建一位股东称，只要一允许流通，自己1元买的非流通股，现在市价是20多元，即使连续跌停三次的情况下也要套现，这样也能赚两三个亿，比自己做实体的收益率高出很多，而且有了这笔钱，试想谁还愿意再做实体。正因为如此也会引发机构的恐慌，表现为最近一段时间的股市只要有反弹就有人大量抛售。这样使得房地产开发商从国内股市融资的渠道受到很大影响。

原来房地产企业通过囤积土地，准备条件想上香港融资的策略，目前政府相关部门也宣布延期。这样开发商们想从股市筹措后续开发资金的路也断了。

(3)保障性住房的推出，房价稳定，使住房需求者的购房意愿下降，高价卖房筹资艰难

保障性住房的逐步推出，一方面能缓解急需住房的中低收入人群的迫切需求，同时对稳定房价有不可估量的作用。2007年底网上公布的北京市五环的住房平均价格是15,100多元/平方米，而市政府2008年即将上市的两限房，最贵的是三环边上草桥6,800元/平方米，刚开始销售的位于通州新华大街的经济适用房单价为4,460元/平方米，这样的价格必然会对目前四环以外的大量商品房楼盘的价格带来冲击。如位于五环外西南部房山长阳环岛附近的楼盘目前价格在7,000元/平方米以上，其价值远远低于市区四环附近的两限房价值。该地区的房租每月只有1,000元左右便是例证，按目前水平计算该地区房屋价值也就是20年的房租，应该是25万左右，但实际销售价格远远超出其价值。两限房价格对商品房屋价格的冲击，已经让广东的某位政协委员紧张，称其让富人心理失去平衡。我们再仔细关注一下他的身份，发现他是某房地产企业的董事长，可见两限房让少数富人失去心理平衡也许是真，但真正影响的是整个房市的价格，得意的是大多数中低收入者，这足以说明开发商对两限房的恐慌。

无论房价是否显现拐点，但房价涨幅回落是不争的事实。只要房价一稳定，消费者的购房预期就不会那么急切，期房销售量必然下降。最近半年的期房销售成交量大量萎缩确实也印证了这点。所以房地产开发商想通过维持高房价回收资金也越发艰难。

(4)2006、2007年所拍土地开发的楼盘顺价销售困难，断送了合作厂商的合作意愿

2006、2007年所拍土地地价高昂，即使能顺利盖出房子，其房价将比目前还要高出一大截，已经远远超出目前的市场承受能力，销售前景可想而知。在这种情况下逐利的其他厂商的闲置资本恐怕没几个愿意往里白扔的。

(5)随着民间借贷的兴起，必然会引起有关管理部门的重视，获取民间资本也一样艰难

房地产开发商的最后一个途径就是民间借贷，但是民间借贷的资金使用成本高，而且大规模的资金来源也无保障，即使能大规模集资，大规模的民间借贷必然对整个金融秩序和宏观经济产生不利影响，必然会引起有关监管部门的重视，因此想获取民间资本也很难。

4、所囤积土地两年之内必须开发，是开发商的最大压力

政府拍卖土地时有规定，两年之内必须开发，否则将无偿收回，确系条件不具备的，可延期一年，这些囤积的土地，从2008年开始陆续到期，最晚的也就能坚持到2010年，就是王石所说的三年后。

然而要提醒大家注意的是前两年大量囤积土地的房地产企业的自有资金已经沉淀在所囤积的土地中，这些土地又必须现在开始开发，然而资金的筹集渠道却都不畅通。因此大量囤积土地的开发商的资金链条即将或已经断裂。

三、房地产开发商的选择

面对土地即将被收回，而短期内又无法筹措到大量后续开发资金的房地产企业来说选择主要有：

1、降价卖房

这样总比土地被政府白白收回损失要小，目前为什么没敢都降，是因为谁都清楚，谁要敢率先大幅度降价，必然影响消费者预期，反而会引发持币观望，那会迫使开发商更进一步降价，那将是开发商最不愿意看到的。因此即使是万科，也只能在全国小幅打折销售，同时还要制造点舆论说房价还会稳中有升，让需要住房的人，赶紧见好就出手。

2、延长新楼盘的建设时间，推迟新楼盘上市

对于快到期的土地，能筹措到一部分启动资金的，可以先开工，但进度确是自己可以控制的，然后一边开工一边筹措资金，要是能等到IPO放行，或国家的货币政策放松，那就能度过严冬了。但这里也有风险，就是货币政策由从紧转向扩张，是有周期的，能不能熬过这个周期，那就得看自身的实力了，如果熬不过去，恐怕就会出现烂尾楼盘。

3、将土地或烂尾楼盘低价转让给信托投资公司或财务公司

为了能最大程度收回资金，减少损失，最后可以忍痛将土地或烂尾楼盘低价转让给信托投资公司或财务公司，那样该楼盘就可以低价实现顺价销售。

4、等待政府收回土地，申请公司破产，将坏帐移交给银行

目前有人就认为房市暴跌受损最大的是银行，因此政府会有所忌惮。但别忘了中国的四大银行都是国有的，而政府在拍卖土地和盖房中收取的税费不少。两会期间个别政协委员到北京某新开楼盘调查后在网上公布的数据：楼盘均价23,000元/平方米，其中地价6,000元/平方米、各种名目繁多的税费10,000元/平方米，建筑成本3500元/平方米，剩余的是开发商利润，是不是还要再交所得税不得而知。可见房市的火爆，政府早就盆满钵满。另外银行收回的烂尾楼盘还可以低价转让给信托公司或者等待楼市转乱。即使低价转让的损失和政府赚回的收益相比恐怕微乎其微。

综上所述，对于降价卖房恐怕是开发商损失最小的必然选择。

四、对购房者的建议

1、接受王石先生的建议，能忍的尽量三年后买房。那时是房价的低谷，同时房子的质量也会有保障。

2、尽量不要买期房，要是买到烂尾楼盘，那你的住房梦恐怕就真的是没有醒的时候了。

3、不要盲目抄底，置办多套物业。物业税的开征已经是早晚的事情，两套以上的房屋的持有成本必然会上涨，因此住房够住就行，千万别拿它来生钱。

参考文献：

[1]徐颖.财务管理学[M].中国财政经济出版社，2003，8.

[2]潘石屹.未来100天中国房地产企业将发生剧变. http://blog.sina.com.cn/panshiyi 2008-3-21.

[3]轶名.房企IPO募资不得用于买地 恒大IPO宣布推迟.http://news.gz.soufun.com/2008-3-21/1598301.htm .2008-03-21.

[4]秦媛娜.准备金率今日将上调到15.5%.http://finance.people.com.cn/GB/7042157.html.2008-3-25.

[5]轶名.北京两限房价格优势明显.http://www.unbank.info/newssho1x.asp?id=245518 2008-2-21.

(原载于《现代物业·新业主》2008年第05期)

 

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