规范发展物业管理业的法律武器

《物业管理条例》，以下简称《条例》，经2003年5月28日国务院第9次常务会议审议通过，2003年6月8日国务院第379号令公布，2003年9月1日起施行。《条例》的颁布和实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期，对促进我国物业管理行业持续、健康、有序的发展，将会起到巨大的推动作用。

笔者在学习过程中将《条例》的条款作了粗略的归纳整理。

《条例》共七章，七十条，一百一十款。如果用一句话可以将《条例》的内容概括为:十一个一、九个二、三个配合、二个四、五个按照、六项约定、七个应当、八个允许(可以)、九项制度、十项禁止行为、十三个处罚条款。

十一个一

《条例》规定了一个目的、一个鼓励、一项权利义务、一个组成、一个代表维护、一项提议、一个推选产生、一项书面承诺、一项加强监督、一个及时处理、一个生效日期。

1、一个目的。《条例》第一条规定“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。”本条概述了制定条例的目的，其直接目的是通过立法，规范我国物业管理活动，实现物业管理活动的规范化、法制化。根本目的是依法维护业主和物业管理企业的合法权益，最终目的是改善人民群众的生活和工作环境。

2、一个鼓励。《条例》第四条规定“国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。”要提高物业管理服务水平，就要通过管理制度、管理方法、管理手段的创新，实现物业管理的现代化。但更关键的是加强人力资源管理，提高物业管理人员素质。

3、一项权利、义务。《条例》第六条第二款规定“业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。”本条明确了业主享有的十项权利，主要包括提议权、建议权、投票权、选举权、被选举权、知情权和监督权等权利，是我国宪法赋予公民享有的权利在物业管理活动中的具体体现。

《条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。”本条规定了业主应当履行的六项义务，体现了权利和义务相对等的原则。

4、一个组成。《条例》第八条第一款规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”本条规定了业主大会人员的组成，体现了业主自治管理的原则，是业主自我管理、自我约束和实现自治自律的法律依据。

5、一个代表维护。《条例》第八条第二款规定“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”本条规定了业主大会的性质和宗旨。业主大会由全体业主组成，理应代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。业主大会制是物业管理活动中一项十分重要的制度。

6、一项提议。《条例》第十三条规定“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”本条规定了业主大会定期会议和临时会议召开的条件，经提议召开业主大会临时会议业主人数的比例。

7、一个推举产生。《条例》第十六条第三款规定“业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生”。本条规定了业主委员会主任、副主任产生的条件和程序。

8、一项书面承诺。《条例》第二十三条第二款规定“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”本条明确了购买房屋的单位和个人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺业主临时公约(本条前款规定建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向买受人明示，并予以说明。)本条款包括两层含义:一是房屋买受人购买房屋时，在了解业主临时公约的内容后，决定是否购买此房屋;二是如果决定购买房屋，买受人就应当在签订物业买卖合同的同时，对业主临时公约作出书面承诺。这样不仅使物业买受人和建设单位双方的合法权益都得到了保护，而且可以减少日后纠纷。

9、一个加强监督。《条例》第四十三条规定“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”本条对政府价格主管部门和同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费监督作了规定。本规定有利于督促物业管理企业按照物价部门批准的收费项目、收费标准、服务标准收取物业服务费，为业主提供质价相等的服务。本规定是依据《价格法》制定的，其根本目的是保护消费者的合法权益。

10、一个及时处理。《条例》第四十九条规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。”本条对及时处理物业管理活动中的投诉作了规定。明确了投诉的主体是业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业，受理投诉的机构是县以上地方人民政府房地产行政主管部门。本规定可以保证人民群众的投诉得到及时有效的处理。

11、一个生效日期。《条例》第七十条规定“本条例自2003年9月1日起施行。”本条对《条例》的生效日期作了规定。

九个二

《条例》规定了两个概念、两项负责监督管理、两个一个、两项职责、两个具有约束力、两个必须、两项签订合同、两个连带责任、两个恢复原状。

1、两个概念。 一是《条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”本条对物业管理的概念作了界定，规定了《条例》的调整对象和适用范围。二是第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主。”本条对业主的含义作了规定。

2、两项负责监督管理。《条例》第五条规定“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”本条对国务院建设行政主管部门，县以上地方人民政府房地产行政主管部门对物业管理活动实施监督管理责任作了规定。一方面明确了国家对物业管理活动的行政管理体制，另一方面明确了物业管理实行分级管理的原则。

3、两个一个。一是《条例》第九条第一款规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。”本条对成立业主大会作了规定，其目的是防止和避免在一个物业区域成立两个或两个以上的业主大会，形成多家分头管理的现象。二是第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”本条体现了物业管理实施统一管理的原则。

4、两项职责。 一是《条例》第十一条规定“业主大会履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用，续筹方案，并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”本条规定了业主大会的六项职责，主要包括:制定权、修改权、选举权、罢免权、选聘权、解聘权、决定权、监督权，其核心是决策权。 二是第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责:(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助和物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”本条规定业主委员会的性质及业主委员会的五项职责，主要包括:召集权、报告权、选聘权、签订权、监督权，其核心是执行权。特别是明确了业主委员会是业主大会的执行机构，体现了业主大会决策机构和业主委员会执行机构，既同时并存，又各行其责，分离管理的模式。这一规定有利于体现业主的意愿和维护业主的合法权益。

5、两个具有约束力。 一是《条例》第十二条第四款规定“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。”本条规定了业主大会法律效力，即业主大会所作出的决定，既然代表了全体业主的要求和意愿，每一个业主就应当执行。二是第十七条第二款规定“业主公约对全体业主具有约束力。”本条规定了业主公约的法律效力。业主公约是业主大会通过的，是全体业主认可的，是经过每个业主承诺的有关物业管理、使用、维护及公共利益等方面的行为准则，因此，应当对全体业主具有约束力。

6、两个必须。《条例》第十二条第三款规定“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”本条规定了业主大会决定和业主公约等决定的法律效力，即业主大会作出的决定，必须经由物业管理区域内已入住的超过二分之一投票权的业主通过;对于业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金，使用和续筹方案决定，这些关系业主切身利益重大事项的决定，必须经由物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。上述规定有利于维护业主的合法权益，保障物业管理活动的开展。有利于业主大会决定、业主公约和业主大会议事规则等规定的贯彻执行。

7、两项合同签订。 一是《条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本规定有利于建管衔接，防止建管脱节，重建轻管现象的发生。签订前期物业服务合同，可以保护先期入住业主的合法权益，并为日后处理纠纷提供依据。二是第三十五条第一款规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”此条是依据《合同法》制定的。《合同法》“规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采取书面形式的，应当采取书面形式。”这一规定明确了《物业服务合同》应当采取书面形式。

8、两个连带责任。一是《条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”此条明确了业主、业主与物业使用人交纳物业服务费及业主所负的连带责任。本条所指的主要是物业使用人拖欠交纳物业服务费用的，应当由业主承担。这一规定既符合《合同法》当事人应当按照合同约定全面履行自己义务的规定，又符合《民法》的有关公民负连带责任的规定。有利于物业服务合同的全面履行。特别是“已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，有利于建设单位及时将售出的房屋交付给买受人。二是第四十八条第二款规定“物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。”本条对物业使用人违反条例或业主公约，有关业主应当承担连带责任作了规定。本条所指的主要是物业使用人拖欠交纳物业服务费用的，应当由业主承担。当然业主承担物业服务费后，可以向物业使用人追缴。

9、两个恢复原状。一是《条例》第五十一条第三款规定“业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”二是第五十二条第二款规定“前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。”上述两条款规定均体现了我国民法诚实信用的原则，有利于保护物业管理区域内的整体环境。

三个应当配合

一是《条例》第二十条第一款规定“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。“本条对业主大会、业主委员会与公安机关、居民委员会的关系作了规定。这一规定有利于业主大会、业主委员会、居民委员会配合公安机关共同做好区域内社会治安工作。二是第二十条第二款规定“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”本条明确了业主大会、业主委员会与居民委员会的关系。这一规定有利于业主大会、业主委员会与居民委员会依法按照职责分工，各行其职，各尽其责，相互配合，使物业管理和社区建设协调发展。三是《条例》第五十六条第一款规定“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”本条明确了维修养护的责任，即:物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人负有及时维修养护的义务，以及有关业主应当积极配合。此规定有利于保障业主财产和人身安全。

四项授权立法、四个确需

1、四项授权立法。一是《条例》第九条第二款规定“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”二是第十条第二款规定“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”上述两条款是本着从实际出发，充分考虑我国幅源辽阔，各地区之间经济发展水平、市场经济发育程度、人们收入水平，住房水平不同等实际情况，将物业区域划分和业主在首次业主大会会议上的投票权的具体办法授权给省、自治区、直辖市制定。这一规定有利于物业管理发达地区及物业管理不发达地区，结合本地区实际情况，制定出切实可行的办法，进而推动物业管理工作的开展。三是第三十二条第二款规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”实行物业管理企业资质管理制度，有利于规范和加强物业管理企业的管理，有利于规范物业管理企业的行为，有利于物业管理行业的发展。四是第五十四条第三款规定“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金，有利于共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。有利于减少房屋买受人的后顾之忧，也是本《条例》一项重要制度。值得注意的是《条例》将1998年12月建设部、财政部联合下发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中的“基金”改为“资金”，两者的根本区别在于“基金”是不能动用本金的，而资金可以动用本金，这一改变应当说更符合我国物业管理的实际，更利于专项维修资金的管理和使用。

2、四个确需。一是《条例》第五十条第二款规定“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”此规定有利于维护业主的合法权益，有利于保证公共建筑和共用设施按照原规划设计用途的合理使用。二是第五十一条第二款规定“因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。”本条规定了业主、物业管理企业因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当在征得有关部门同意的前提下才能进行。本规定的目的是既要满足业主、物业管理企业因维修物业或公共利益的需要，又要不损害影响业主的合法权益。

五个按照

一是《条例》第十三条第二款规定“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。”本条对召开业主大会定期会议作了规定。二是第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。 为物业管理企业提供必要的办公用房，是物业管理企业开展活动的基本条件，也是物业管理企业开展活动的基本保证。因此，这一规定十分必要。三是第三十六条第一款规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”本条规定物业管理企业应当认真履行合同的约定，按照合同中规定的内容，开展物业管理服务工作，为业主提供质价相等的服务。四是第四十七条第二款规定“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”本条对物业管理企业聘请保安人员及保安人员应当履行职责作了规定。本规定要求物业管理企业聘请保安人员时，要严把入口关，并要坚持岗前培训，经严格考核，符合保安人员条件的才能上岗。其目的是保证保安人员的质量，保证其认真履行职责，保证公民的合法权益不受侵害。五是第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”本条对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当按有关规定办理手续，以及经营所得收益使用作了规定。

六个约定

一是《条例》第十七条第一款规定“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本条对业主公约的主要内容作了规定。二是《条例》第十八条规定“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。”本条是对业主大会议事规则主要内容的规定。三是第二十二条第一款规定“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本条规定了建设单位在销售物业前，应当制定业主临时公约及业主临时公约的主要内容。四是第三十五条第二款规定“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”本条规定了物业服务合同应包括的主要内容。五是第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本条对物业服务收费的原则，及根据不同物业的性质和特点，制定物业收费办法作了规定。六是第四十四条规定“物业管理企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”本条规定了对物业特约服务项目及服务报酬。上述规定不仅对制定业主公约、业主大会议事规则、临时业主公约和物业服务合同的内容及物业服务收费办法等十分有益，而且有利于加强和规范物业管理行为。

七个应当

一是《条例》第十四条第三款规定“业主委员会应当做好业主大会会议记录。”本条规定做好业主大会会议记录的目的是以备查找。二是第十六条第二款规定“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”此条规定了业主委员会成员应具备的基本条件。三是第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”本条规定了房屋买卖合同中应当包含前期物业服务约定的内容。其目的是解决目前现行的商品房合同中没有包含前期物业服务合同的条款的问题，为日后解决业主与物业管理企业的纠纷提供依据。四是第三十二条第一款规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”这一规定可以从根本上解决“父子公司”、“母子公司”的问题，使物业管理企业按照《公司法》的规定，真正成为独立核算、自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展具有法人地位和独立承担民事责任的经济实体。五是第三十六条第二款规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本条规定了物业管理企业没有履行合同约定的义务，给业主造成财产损失和人身伤害，应当承担违约责任。这一规定有利于保护业主的合法权益和人身财产安全。六是第四十五条第一款规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”本规定有利于减少不必要环节和开销，做到供需见面，使收费责任落到实处。七是《条例》第十条第一款规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”本条规定了第一次成立业主大会、选举业主委员会的程序和条件，以及不成立业主大会应具备的条件。这一规定体现了从实际出发，具体问题具体对待的原则。

八个可以(允许)

《条例》规定八个允许(可以)条款。一是《条例》第十二条第一款规定“业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。”本条明确召开业主大会会议的形式，召开业主大会生效人数的比例。也就是说，业主大会无论是采取集体讨论形式，还是通过书面征求意见的形式，只有物业管理区域内有半数以上投票权的业主参加，才能举行。这一规定充分体现了保护大多数业主的利益。二是第十二条第二款规定“业主可以委托代理人参加业主大会会议。”本条对业主可以委托代理人参加业主大会会议作了规定。这一规定体现民法委托代理的原则。三是第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。本条对应当通过招投标选聘相应资质的物业管理企业，以及采用协议方式选聘物业管理企业的具体条件作了规定。本规定有利于推行招投标制度，加速物业管理市场化;有利于促进物业管理行业建立竞争机制;有利于从根本上打破谁开发建设、谁管理的垄断经营局面，形成物业管理市场公平竞争的格局。四是第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本条规定了前期物业服务合同可以约定期限，以及业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，及前期物业服务合同终止的前提条件。这一规定有利于《前期物业服务合同》与《物业服务合同》的相互衔接，可以有效地防止因两个合同衔接不好所引发的矛盾和纠纷。五是《条例》第四十条规定“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”本条对物业管理企业将物业专项服务业务转委托的作了规定。即:物业管理企业承揽物业管理项目后，根据接管物业和本企业管理人员的实际情况，可以将绿化、电梯、清扫、保洁等某一项或几项管理内容委托给专业公司进行管理，但不能将全部管理内容委托别人。六是《条例》第四十四条规定“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”本条就物业特约服务项目及服务报酬作了规定，即:物业管理企业根据业主的需要，为其提供特约服务的收费标准，由供需双方自行约定。这一规定体现了物业管理多层次、全方位服务的宗旨，有利于满足部分业主特约服务的需求，特别是对特约服务的定价符合市场经济规律。七是《条例》第五十六条第二款规定“责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。”本条对物业存在隐患，责任人负有及时维修养护义务，以及不履行养护义务，应承担的责任作了规定。这一规定有利于维护物业的正常使用和保护公共利益。

九项制度

《条例》规定了告知制度、招投标制度、备案制度、保修责任制度、资质管理制度、从业人员制度、承接及交接制度、专项维修资金制度、报告制度。

1、告知制度。《条例》第十四条规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。”第十九条第二款规定“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。”第二十条第三款规定“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”第二十三条第一款规定“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。”第五十条第二款规定“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。”第五十三条规定“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为注意事项告知业主。”告知制度是《条例》的一项基本制度，贯彻好这一制度是业主、业主大会、业主委员会、建设单位及有关部门共同做好物业管理工作的基础。

2、招投标制度。《条例》第三条规定“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”第二十四条第一款规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”本规定对推行物业管理招投标制度，加快物业管理市场化，提高物业管理水平，适应入世的需要十分必要。物业管理是市场经济的产物，只有按照市场经济规律，才能得到较快的发展。

3、备案制度。《条例》第十六条第一款规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”备案制度是《条例》的又一项基本制度。

4、保修责任制度。《条例》第三十一条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”第五十二条第一款规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”第五十六条规定“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。”实行保修责任制度，有利于责任人承担起保修责任，确保房屋、设备设施的正常使用，也有利于保护业主和物业使用人的合法权益。

5、资质管理制度。《条例》第三十二条第二款规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”实行物业管理企业资质管理制度，有利于规范物业管理企业行为，把好市场准入关。有利于查处不具备资质或不具备相应资质企业从事物业管理经营活动的行为，推动物业管理行业的健康有序发展。

6、从业人员制度。第三十三条规定“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”物业管理人力资源素质的高低，是决定行业发展的关键所在。实行物业管理人员从业资格制度，有利于提高行业的整体素质，有利于缓解目前物业管理行业人员素质偏低、人才短缺的矛盾，使物业管理队伍整体素质和服务水平得到提高。

7、承接及交接制度。《条例》第二十八条规定“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。第三十七条规定“物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。”第三十九条规定物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”实行物业管理承接、交接制度，是搞好物业管理的一项基础工作，有利于建管衔接、管交衔接。如果物业管理承接、交接工作不到位，将会给日后的管理带来不应有的麻烦，因此必须按《条例》的规定做好此项工作。

8、专项维修资金制度。《条例》第五十四条第一款规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”专项维修资金制度，是专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新改造的资金，是取之于业主，用之于业主的一项制度。坚持好这一制度，可以确保共用部位、共用设施设备的更新和改造，以保证正常运转和执行。

9、报告制度。《条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”第四十七条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”

上述九项制度是本条例的基本制度，贯彻实施好这些制度，对于规范物业管理行业的发展意义重大。

十个禁止行为

一是《条例》第十九条第一款规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”本条规定了业主大会、业主委员会必须认真履行其职责，不得作出与物业管理无关的决定或从事无关的活动。这一规定是由业主大会和业主委员会的性质和职责决定的。二是第二十二条第二款规定:“建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”本条明确了业主临时公约必须按规定制定，不得侵害物业买受人的合法权益。这一规定充分体现房屋买受人合法权益的原则。三是第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”本条对业主依法享有共用部位、共用设施设备的权利作了规定。四是第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”本条规定了物业管理用房的产权归属，以及物业管理企业不得擅自改变用途。五是第四十五条第二款规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”本条对物业管理企业代收代缴费用作了规定。六是第四十八条第一款规定“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。”本条对物业使用人在物业管理活动中的权利义务作了规定。七是第五十一条第一款规定“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”本条是关于业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘道路、场地，损害业主的共同利益的规定。八是第五十条第一款规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”本条是关于按规划建设的公共建筑和公用设施不得改变用途的规定。九是第五十四条第二款规定“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。本条是关于专项维修资金属业主所有，不得挪作他用的规定。上述规定均是从保护业主的合法权益为出发点制定的。

十三个处罚条款

《条例》规定了十三个处罚条款，主要规定了建设单位、业主、业主委员会、物业管理企业以及有关行政主管部门和人员违反本条例规定，应承担法律责任和行政责任。

1、《条例》第五十七条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”本条规定了违反《条例》第二十四条第二款规定，建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用议标方式选聘物业管理企业应当承担的法律责任。

2、《条例》第五十八条“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”本条规定了建设单位违反《条例》第二十七条的规定，擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权应当承担的法律责任。

3、《条例》第五十条“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”本条规定了建设单位违反《条例》二十九条的规定在办理物业承接验收手续时，不按规定移交有关资料，物业管理企业违反《条例》第三十九条，在前期物业服务合同终止时不按二十九条第一款规定向业主委员会移交有关资料应当承担的法律责任。

4、《条例》第六十条“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。本条规定了违反《条例》第三十二条未取得资质证书或以欺骗手段取得资质证书，从事物业管理活动应当承担的法律责任。

5、《条例》第六十一条“违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”本条明确物业管理企业违反《条例》第三十三条规定，聘用未取得物业管理职业资格证书人员，从事物业管理活动应当承担的法律责任。

6、《条例》第六十二条“违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”本条规定了物业管理企业违反《条例》第四十条的规定，将一个物业管理区域内的全部物业一并委托给他人应当承担的法律责任。

7、《条例》第六十三条“违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”本条规定了违反《条例》第五十四条第二款规定，挪用专项维修资金应当承担的法律责任。

8、《条例》第六十四条“违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。”本条是关于建设单位违反本条例第三十条规定，不按规定在物业区域内配备必要的物业管理用房应当承担的法律责任。

9、《条例》第六十五条“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用。”本条规定了物业管理企业违反《条例》第三十八条规定，擅自改变物业管理用房用途应承担的法律责任。

10、《条例》第六十六条“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部门，共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款;本条规定了违反《条例》第五十条、五十一条、五十五条的规定，擅自改变物业区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地及擅自利用物业共用部位，共用设施设备进行经营应当承担的法律责任。

11、《条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”本条是关于对业主违反《条例》第四十二条规定，逾期不交纳物业服务费用的处理办法作了规定。

12、《条例》第六十八条“业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。”本条规定了业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规活动应当承担的法律责任。

13、《条例》第六十九条“违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财务或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。本条规定了关于国家建设行政主管部门，县以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财务或者好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，应当承担法律责任的规定。

上述对违反《条例》的建设单位、业主、业主委员会及有关部门，根据不同情况作出的法律制裁，既惩罚了违法行为，体现了法律的严肃性，又有利于通过国家强制力保证物业管理活动的健康发展。

(本文同文作者：赵秀英;原载于《现代物业·新业主》2003第09期)

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