北京物业管理示范项目考评办法的核心价值观

2009年年底进行的北京市物业管理示范项目考评工作，较往年进行了许多突破和改进。重点在体现业主的主导作用、尊重物权的理念、倡导专业精神、兼顾实体正义与程序正义等方面。

2009年9月，北京市出台《关于2009年度北京市物业管理示范项目考评工作的通知》，组织开展全市物业管理示范项目考评工作。本次考评工作与我国其他省市做法及北京以往的做法大有不同，体现着许多物业管理应有的核心价值观。

业主的事情由业主自己决定

物业服务说到底是一种服务业，服务的提供者为物业服务企业，服务的接受者为业主。因此，对于物业服务的好坏，业主有切身的体会，应当是最有发言权的。而此前对物业服务企业的考评却没有让业主站出来评价一下其物业服务单位提供的物业服务。新出台的考评办法充分体现了“业主的事情由业主自己决定”的理念。在申报条件上，申报项目应在物业区域显著位置向全体业主公示，公示期不少于7天。在参评前，由业主委员会就是否同意参评征求全体业主意见，经专有部分占建筑物总面积的1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意方可申报。未成立业委会的，可由物业项目所在地社区居委会负责组织。也就是说，未经一定数量的业主同意，物业服务企业就根本无法获得申报资格。考评工作第一关就充分尊重了业主的意见。在考评程序的公示阶段，经现场考评后的物业项目及物业服务企业要在首都之窗、市住房和城乡建设委及北京物协网站进行公示，接受公众质询投诉。此阶段又赋予业主质询投诉的权利，全面监督考评工作的公平合理性。另外，业主代表还对考评过程进行全程监督。

尊重物权、保护物权的理念

《物权法》自2007年10月1日起正式施行。物权法规定业主的建筑物区分所有权，旨在保护人民群众通过辛勤劳动积累的合法财产，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利，而物业管理对于业主行使此项权利具有重要意义。因此，不论是解聘和选聘物业服务企业还是物业服务项目的优秀评比，只有当这些活动真正地、充分地体现了业主的意志的时候，物权才是受保护和受尊重的。实际上，“尊重物权、保护物权”的理念和“业主的事由业主自己决定”的理念是一脉相承的。上文所述考评工作融入业主意见即充分体现了尊重物权和保护物权的理念。

倡导专业精神

物业管理政策性强，专业化程度高。开展物业管理示范项目考评工作的目的在于推进住宅物业服务工作的规范化，激励物业服务企业不断提高服务品质，加快推进物业服务专业化、标准化进程。2009年北京市的考评工作也在诸多方面体现了物业管理的专业精神。考评办公室下设现场考评专家组、质询投诉专家组和专家顾问组。现场考评专家组由物业管理评标专家、物业服务企业专业技术骨干人员组成，负责参评项目现场考评工作。质询投诉专家组由物业管理相关社会人士、学者、北京物协领导组成，负责参评项目公示期内质询投诉问题的调查核实。专家顾问组由人大代表、政协委员、物业管理相关社会人士、学者组成，负责“北京市物业管理示范项目(五星级)”项目现场答辩的综合评议工作。在现场考评阶段组织专家到物业项目现场，在资料及档案管理、设施设备维护管理、消防及公共秩序维护管理、环境及绿化管理四个模块上进行评分。

物业管理涉及专业范围广，可以说是多专业复合而成的。非专业人士在认知、评价某个物业项目或物业企业时，容易因为相关专业知识的欠缺而作出错误的判断。因此，北京市的考评工作引入行业专家人士对物业服务作出考评，是倡导专业精神的体现。

兼顾实体正义与程序正义

考评工作通过融入业主意见和组织相关专家进行考评，全面考证申报物业项目是否符合相应考评标准，是否真正体现了物业管理应当蕴含的价值。这保证的是物业管理示范项目考评工作的实体性正义。与此同时，本次物业管理示范项目考评工作着重加强了程序要求，力求做到程序公正。

在组织领导和职责分工上，由市住房和城乡建设委负责监督和指导，北京物业管理行业协会负责组织实施。考评过程聘请业主代表、政协委员、人大代表和新闻媒体进行全程监督。在申报和考评工作中，强化公示要求，即申报项目应在物业区域显著位置向全体业主公示，公示期不少于7天;申报项目参评前由业主委员会或社区居委会就是否同意参评征求全体业主意见，征询意见结果应在物业区域显著位置向全体业主公示，公示期不少于7天;考评专设公示阶段(2009年12月1日至12月15日)，在首都之窗、市住房和城乡建设委(www.bjjs.gov.cn)及北京物协网站进行公示，接受公众质询投诉。考评工作还专门设置公开答辩程序，要求企业进行自述并对提问作答辩。答辩结束，现场点评并通报答辩结果。答辩现场邀请市住房城乡建设委政风行风监督员、新闻媒体进行全程跟踪和报道。以上程序安排使得考评工作处于程序严格、监督到位、公开透明的环境下进行，切实保障了程序正义。而程序正义又是实体正义的必要条件，可以期待此次考评工作将取得良好的社会效果。将“评优”改进为“评星”，并决定由北京物业管理行业协会负责组织实施，也是2009年度考评工作不同于以往的特点。

(原载于《现代物业·新业主》2010年01期)