发达市场经济国家物业税政策概览

2009年5月国务院下发了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，要求财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部等部委要继续深化房地产税制改革，研究开征物业税。作为打击投机行为、稳定房地产市场的良方，开征物业税具有重大历史意义，但是，如何进行具体操作，把历经近3年的物业税“空转”落到实处却是我们不得不考虑的问题。

作为舶来品的物业税在中国尚属新鲜事物，人们对其了解并不多。但在发达市场经济国家却已有很长的发展历史，其发展经验与教训有重要的借鉴意义。从各国税收实践看，物业税并无统一征收形式，其征收对象也有所差异，下面仅以英、美、法、德、日、韩、加等国为例对发达市场经济国家物业税政策进行简单介绍。

英国的市政税

市政税是英国在不动产保有环节开征的税种，是一定时期或一定时点上，对房产所有者或承租人所有或使用的土地、房屋等不动产所征收的税，其性质相当于传统意义上的物业税或不动产税。

税收属性：英国市政税属地方税种，开征于1993年4月。

纳税人：英国的市政税以纳税人居住的房屋价值及居住的成年人数量为课税依据。其一般纳税人是业主或居住者，长期租借住房的以承租人为纳税人。

税率标准：市政税的主要构成要素是级次和税率，所有房产根据其市场价值被划分成8个级次，各地根据不同层级自行确定税率。分级的主要依据是1991年的房价，1991年后建造的房屋也需要折算成1991年的房价来评估等级。

税收用途：①警察，治安服务和消防员，相当于国内小区的保安服务;②垃圾处理及垃圾回收，政府每周上门收垃圾，并对垃圾进行处理，分类回收;③城市景观，主要用于维护、清洁和建设城市绿地与公园;④巴士补贴和老年人免费巴士服务;⑤公共健身房、游泳池和休闲中心的维护费用;⑥低保户的住房补贴;⑦政府公房的管理和维护费;⑧法律服务和选举开支;⑨博物馆;⑩环境健康和食品安全等等。[1]

美国的一般财产税

美国并没有单独的物业税，其物业税是统归在财产税项下的，财产税征税对象为动产和不动产及无形资产。其对土地和房屋等不动产合并征收一般财产税，就相当于中国香港地区的物业税。课税对象包括房地产和企业不动产等物业。

税收属性：美国的一般财产税是地方税的一种，物业税通常由州政府和地方政府共同分享。物业税在州政府的财政收入中占很小比例，只在少数几个州占到财政收入总额的10%以上，但却是地方政府最重要的收入来源，约占地方财政收入的80%。[2]

纳税人：美国公民及在美国拥有房地产物业的外国人。

税率标准：各地方政府颁布税法，自行课税，因而各地的税率、征收方法等不尽相同。各地名义税率在3%至10%之间，纽约、芝加哥等一些大城市则高一些。另外，由于在房地产评估中，房地产的估算价值低于实际价值，这造成名义税率与实际税率不一致。

税收优惠政策：美国税法规定对年长公民及残障人士实施物业税减免;对低收入阶层和社会弱势群体也实行物业税减免，具体的减免项目有：①年收入在30,000美元以下者，对其房屋免征任何超额税或特种税;②如果年收入低于24,000美元，则一些常规的物业税项也可获得免除。

法国的土地税

法国的土地年度税是根据不动产的价值，每年对不动产的所有者或占有者课征的税。由于土地年度税是以不动产的价值为征税根据的，具体分为“未建筑地税”、“建筑地税”和“住宅税”三类。

税收属性：法国土地税为地方性税种，是地方政府主要收入来源。

纳税人：“未建筑地税”的纳税人为空地的所有者;“建筑地税”的纳税人为建筑物(住宅或其他建筑物)的业主;“住宅税”的纳税人为住宅居住者。

课税依据：“建筑地税”的课税依据是以土地登记在册的评估租赁价格为基础，再扣除保险费、维修费、折旧费、管理费等(约为平均租赁价格的一半)，就剩余额征税;“未建筑地税”的课税依据是净租赁价值，即是从评估的租赁价格中扣除20%的经营费用后的余额为计税价格[3];“住宅税”的课税没有减免部分。

税率标准：土地税税率各地区并不相同，且根据每年评估的租赁价格而变动。其税率由各地方政府自行确认。

税收优惠政策：① 政府所有的房地产、外国政府大使馆所有的房地产;②宗教组织、教育机构和文化机构所有的房地产，如博物馆和历史遗址、公墓、农场建筑物、森林;③用于社会福利的房地产，如医院、孤儿院和市政机构。另外，新建筑物或者重新装修的建筑物在建筑完工后的开始两年免除土地税;对75岁以上老年人的居住地免除房地产税;对低收入的房屋主允许15年的免税;一些特殊用途的建筑物可以免税10至20年;对于改良的土地，如修篱笆和改进排水沟的土地，也可以临时性免几年税收。

德国的土地税

德国的土地税是依据土地价值(产出价值和市场价值)为依据进行课税的税种。德国将应税土地分为两类，即农业生产用地和建筑用地。对农业生产用地征收土地税A，对建筑用地征收土地税B。

税收属性与开征时间：德国土地税属于地方性税收，其征收权和归属权完全归市镇政府，不与联邦或州分享。其在德国地方财政体系中的作用类似于美国等其他国家的财产税，是市镇地方财政收入的一个重要组成部分。

课税依据：农业生产用地的计税价值为产出价值;建筑用地的计税价值为市场价值。

纳税额计算步骤：

①纳税土地总价值=单元价值×土地面积。农用地的单元价值是以国家统一的土地评估调查评定产值确定的。土地产出价值评估，根据土地的不同质量，将土地分为6等;建筑用地的单元价值则是以市场价值为参照，由州专家评审委员会进行价值评估得出的。

②土地的计税价值=纳税土地总价值×联邦税率。联邦统一税率对农业生产用地为6‰，对非农业生产用地为3.5‰。独户住宅土地税率，价值在38,346欧元以内的税率为2.6‰，38,346欧元以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。

③应纳税额=市镇土地税税率×计税价值。德国土地税税率的确定权在市镇，各市镇在每年年初决定下一年度的税率。州政府可以对市镇土地税税率上限进行控制，土地税税率在各个市镇之间变动幅度相当大。

税收优惠政策：①对居民自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不征收房产税，只对房基地征收土地税;②从1990年起对居民购建的自有自用住宅，实行新的土地税优惠政策。对于一户4口人的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。

日本的固定资产税和城市规划税

在日本政府对不动产保有环节所征收税种中，固定资产税和城市规划税带有明显的物业税性质，属物业税范畴。

1、固定资产税

固定资产税指对土地、房屋建筑物和在所得税征税范围内能提取折旧的有形经营性资产征收的一种税。

税收属性：在日本，固定资产税属于地方税种，其征税主体为市町村，其税收收入也全部归市町村所有。

纳税人：是每年1月1日税务登记时的不动产所有者。在一个纳税年度中，变更财产所有权并不影响在该年度初的财产所有者的纳税义务。

课税依据：固定资产税的征税对象是土地、房屋和折旧资产。计税依据是作为征税对象的固定资产价格，具体指在固定资产征税台帐上登记注册的金额。[4]原则上三年对其纳税价格评估一次，并从形态上区分为基准年度评估额和比照基准年度评估额，以区别不同情况、不同用途的房地产。

税率标准：标准税率为1.4%，最高税率为2.1%，具体税率由各地方税法规定。

税收优惠政策：日本税法规定，皇室拥有的房屋不用课税，邮政部门、自然资源机构、土地改良区、宗教法人、墓地、公路水路、国家重点文化历史名胜、学校法人、社会福利及公益设施等也可免税。另外，日本还实施固定资产税减免优惠政策，这些优惠政策主要集中在一定面积的新建住宅、新建租赁住宅、市区再开发工程建筑以及供老年人居住的优质租赁住宅上。

2、城市规划税

城市规划税是当地方在城市计划指导下实施城市计划方案，发展和改善某地区时，为减少房产所有者因城市规划法实施得到的利益所征收的一种税，征收的款项专项用于该区域内的城市规划事业。

城市规划税的纳税人和征收方法的规定均与固定资产税相同。不同的是，城市规划税的征税对象为城市化区域内和开发区内的房屋和土地，折旧资产不包含在征税对象范围内。城市规划税的名义税率由各市町村政府自行确定，但最高税率不得超过0.3%。

韩国的房屋财产税和综合土地税

在韩国，与不动产有关的税种主要有房屋财产税、城市规划税、共同设施税、综合土地税。其中，属物业税范畴的主要有房屋财产税和综合土地税。房屋财产税是对土地和建筑物普遍征收，即只要拥有不动产就要交纳财产税;而综合土地税是对保有住宅和所占用的土地超过一定金额的纳税人课征的，即多保有不动产的纳税人除了交纳房屋财产税以外，还要再缴纳综合不动产税。

1、房屋财产税

课税依据：其计税依据是房屋等财产按重置成本法评估的价值。

税率标准：既有比例税率又有累进税率，住宅价值将住宅分为六个层级，实行0.3%-7.0%的累进税率。对工厂建筑物、别墅、高尔夫球场用房、高级娱乐场所等，实行比例税率，税率从0.3%-5%不等。

2、综合土地税

课税依据：韩国土地综合税的课税对象包括所有类型的土地。计税依据为由土地估价管理部门估价的土地市场价值和租金价值，税额由税务部门核定。

税率标准：其税率比较复杂，分为一般综合税率、特殊综合税率、分类税率三种。一般综合税率为0.2%-5%，适用于法律规定的作为一般课税对象的土地;特殊综合税率为0.3%-2%，适用于附属于建筑物的土地;分类税率为0.1%-5%，适用于法律限定的特定类型的土地。

加拿大的财产税

加拿大并没有单独的物业税，其不动产税是包含在财政税中进行征收的。

税收属性：财产税属于地方税的范畴，加拿大各省(或属地)对财产税等各种地方税有独立的立法权。包括动产和不动产在内的财产税是加拿大地方政府的主要收入来源。

纳税人：财产税纳税义务人为财产的拥有者。

课税依据：对物业税的应税额计算方式一般需由市议会通过方可执行，不同地区应税额有所不同。例如，温哥华市议会决定 2001年的物业税通过采用“平均三年地价”来计算，即1999年、2000年及2001年三年的平均土地评估价，再加2001年物业评估升值价格，乘以税率，就是该年度的物业税。[5]

税率标准：财产税主要作为地方税种由市(特区)政府征收，市政当局在确定税率及应税额上具有核定权限。因此，即便是在同一个省辖区内，不同市区的财产税率也有比较大的差异。税率一般由市政府按需要征收的财产税收入额确定，一般是预算支出减去预算非税收入的数额。大多数省对住宅和非住宅财产采取不同的税率，住宅税率要低于非住宅税率。

税收优惠政策：①对农业用地、森林用地、矿产用地、公共设施等按特殊的估价方式和税率征收财产税;②殡葬业和教堂的不动产在加拿大各省区均免征财产税，其他宗教团体拥有的并用于宗教用途的土地不进行免税，但其可享受特殊的税收优惠待遇;③加拿大(爱德华王子岛除外)各省区均对政府(联邦、省、市三级)拥有的不动产免征财产税。

参考资料：

[1]全球各地物业税征收情况面面观

[EB/OL].http://suzhou.efw.cn/news/n4964_2.html.

[2]方建国，梁瑞明.美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴[J].税务研究,2006(11)：92.

[3]谢伏瞻.中国不动产税制设计[M].北京：中国社会科学出版,2007：18.

[4]顾红.日本税收制度[M].北京：经济科学出版,2003：149.

[5][6]加拿大财产税对我国征收物业税的借鉴及启示[EB/OL].

http://www.ncdhgs.go v.cn /html/ShowArticle.asp?ArticleID=2669.

(原载于《现代物业·新业主》2009年7期)