2003重庆物管回顾与展望

2003年对重庆物管行业而言是很不平凡的一年，本年度发生的一系列事件均对行业产生不可小视的影响。笔者认为值得一提的有以下几方面:

一、开展对行业重点课题的理性思考，促进行业问题的系统解决

由市国土房管局和市物协组成的课题组本年度完成2项应用性物管软科学项目，在2003年3月完成了《重庆市物业维修资金归集、管理和使用问题研究》，探讨了建立物业维修专项资金制度的必要性和意义以及国内物业维修资金模式的比较分析，包括物业维修资金的归集模式分析、关于物业维修资金的管理及使用，对物业维修资金归集、管理、使用的几点建议和结论等内容，受到课题下达部门市国土房管局肯定，评为科技成果二等奖并于2003年11月召开了结题表彰会。2003年7月，行业课题组完成了《重庆市物业管理服务规范研究》，包括物业本体维修养护规范、物业共用设施设备维修养护规范、清洁卫生服务规范、绿化养护规范、安全防范服务规范、停车场管理服务规范、社区文化活动规范等内容。这些课题研究是应物业管理实际工作需要和提高物业管理层次与科技含量而展开的，对重庆物管行业规范发展将起到指导作用。

二、首次评选了重庆市信得过物业管理企业

2003年6月9日，重庆市物业管理协会、重庆市消费者权益保护委员会联合下发通知，开展评选“重庆市信得过物业管理企业”活动。该文件提出了信得过物管企业评选原则、参选企业基本条件、评选内容和标准，含企业建设、管理服务制度、管理服务行为、管理服务效果、企业拓展方向等内容。评审组专家由市国土房管局、市工商局、市物价局、市物协、市消委派员组成。经初评、复评已评出符合条件的企业20多家，并于2003年11月底公告征求消费者意见后做出终评决定。此次活动对推动重庆物管企业开展诚信服务，向消费者(业主)提供放心物管有积极意义。

三、宣贯国家物管条例，修订重庆物管条例和配套文件

《物业管理条例》在2003年6月8日公布，自2003年9月1日施行，重庆各界采取办学习班、发放资料、有奖知识竞答、上街咨询等方式认真学习和宣贯条例，市国土房管局等部门组织专家对《重庆市物管条例》提出了修订意见，并对《物业服务合同》、《业主公约》等示范文本进行了修订。对物业管理用房办法、物业维修专项资金管理办法等配套文件进行了研究。进一步推动了重庆物业管理的法制化进程。

四、物管体制与公用事业体制矛盾激化，理顺关系提上日程

国家物管条例第四十五条规定:“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”重庆市涪陵区29家物管公司2003年9月2日联合发函给水电气公司称“已无权无义务”代收代缴，让水电气公司自行处理，但三家专业企业未予理会，并以停水停电停气相威胁要求继续代收代缴惯例。重庆渝北区的物业公司早在2002年11月就根据《重庆市物管条例》的相关规定开始了不愿继续无偿代收代缴的维权行动。关键的分歧在对“最终用户”的理解上。目前，相关部门不便明确，要求市人大作出统一解释后方可解决死结。目前水电气公司只认自己安的总表，不愿认可开发商或业主自己安的分表。今后应将最终用户理解为最小业主的户表，可由水电气公司统一装表立户，由业主直接与水电气公司发生交费关系并确定交费方法。如需代收代缴必须合同委托并支付相应报酬。

五、物管经受公共危机事件考验

本年度遭遇的“非典”事件，进一步说明了物业管理特别是物业环境质量管理的重要性，物业公司虽然增加了不少的成本开支，但也赢得了更多业主的理解和信任，重庆市国土房管局、市物协分别向物管企业发出了通知，对防范非典作了布置，各物业公司加强了消毒、除害杀虫、清扫保洁、卫生知识宣传、流动人口控制等工作，使公共卫生事件的危害减小，为社会稳定作出了贡献，也为抵御类似危机事件积累了经验。

六、重庆物管市场资源重组和招投标制度开始实现

2003年8月，重庆渝中区一家民营专业公司兼并北碚区一家房地产公司下属的物业公司作为自己的分公司，拉开了重庆物管企业兼并重组的序幕。9月2日，渝中区嘉陵江边的一个小区业委会宣布与原物管公司解除合同，标志着国家物管条例实施后，物管双向选择开始。物业管理市场供求双方的竞争将日趋激化。2003年10月18日，重庆4家知名物管企业参加对渝北两路一家面积不到5万平方米的小区物管竞标活动，招标者组织了由市物协、房管局、开发商代表、业主代表四方人士共15人组成的评委会，由评委会对投标单位的现场演说打分定标，渝北区公证处现场进行公证，最后选定了物业公司，成为国家《物管条例》实施后的重庆物管首标。

七、物管协会面临方向选择

作为民间组织的重庆市物业管理协会成立于1998年11月20日，因主管部门重庆市国土房管局改革局属行业协会，实行归并，决定重庆市物管协会作为重庆市房地产协会下属物业管理专业委员会管理，具体实施方案正在研究中。目前，房地产开发建设与物业管理分业经营是大势所趋，物协大多是从房协物专委分离后独立而来，重庆有关部门逆势而动，估计是对物管行业发展趋势研究较少所致。

根据重庆物管行业发展形势，笔者认为2004年重庆物管行业面临的主要任务如下:

一、理顺与公用垄断行业所属专业公司的委托代理关系

根据《条例》精神，继续争取早日实现由水电气等专业公司服务到最终用户的方案，早日解决一户一表问题，如有关机构愿意有偿委托物业公司服务则应签订委托代理合同，逐步化解物业公司垫支水电输差损耗的风险。据自来水机构反映，要实现一户一表需整栋楼改造，涉及费用和工程量较大，至少要3～5年才能改造完。但沿袭传统的总分表制物业公司难以承担巨大差额，公摊也难以让业主认可。因此，必须下决心推进水电气等公司实施一体化系统管理，服务到最终用户，分清各自的职责权限，将物管从“冤大头”的角色中解放出来。

二、推进物业维修资金制度的建立

目前，重庆市仅渝北、北碚、江津等少数区、市建立了部分物业维修资金，总额也仅有几千万元，距离应该建立的总额数差距甚远。物业大中修资金需求难以及时解决，对物业的正常运行造成威胁。应早日出台物业维修资金归集、管理和使用办法，解决物业大中修的后顾之忧。

三、大力推进业主大会和业主委员会的建设

目前，重庆有资质的物管企业900多家，但业主委员会据称有400多家，这就意味着平均每个物业公司摊不上一个业委会。物业公司失去了沟通、交流和谈判的对手。按条例规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”，但区域划分具体办法由省、自治区、直辖市制定。目前，物管区域划分办法尚不明确，因此，业主大会和业主委员会的成立也会受影响，物业管理双向选择也将不易正常开展。为推动此项工作，应早日明确区域划分问题，既重自然划分也体现政府意图，加快业主大会和业主委员会制度建设。

四、促进物业管理市场规范化建设，建立招投标市场机制

目前，重庆物管市场仍然以自建自管为主，用于外聘物业公司的项目还不多，根据建管分离，分业经营原则，将符合规定条件的物业项目纳入招投标选聘物业管理将是大势所趋。应在建立评标委员会和评标专家库的基础上建立物业管理招投标有形市场。

五、进一步完善物业管理配套规章制度，促进物业管理的规范化

国家《物业管理条例》需要进一步贯彻实施，《重庆市物业管理条例》及相关配套文件经修订后需要及时出台，应继续在全社会掀起学习、宣传、贯彻实施物业管理法规制度体系的热潮，进一步促进重庆物业管理步入规范发展轨道。

六、物管行业既要强调服务，又不忽视管理

目前，重庆物管界特别是有关部门人士认为物业管理应叫物业服务，搞物管的应叫“搞物业的”;认为叫物管，有管理二字会使物业公司高高在上，忘记了为业主服务才是根本，管理也是一种服务，应寓管理于服务中。此种观点，既正确也不正确。管理是对专业化分工和物业的自然属性而言的，对业主的一部分公共行为凡是不符合政策法规和业主公约要求也应该理直气壮地对其进行管理，管理具有强制性，有必须这样做的意思。而服务则比较温和，主要从业主角度考虑问题，以业主要求为依据，弹性也较大。管理与服务既统一又不完全一致。目前，因物业管理企业以每位业主交纳的物管费为生存基础，提物业“服务”能顺应业主的心理需求，提物业“管理”易让业主产生“谁要你管”的想法。实际上，正因为物业很复杂，必须有一批专业人才进行专业化运作方可保证其正常运行和具有相应价值。业主自己做不到才委托别人来做，成为专业管理工作，意思是在业务上得听物业公司的，业主不理解可以咨询，有意见可以提，但不能认为是为业主服务就必须盲目听业主的。在进行物管委托时，业主寻找的是一种物管“服务”，委托之后就应授权物业公司大胆而理直气壮地“管理”，使物业公司腰板硬起来，有底气。业主则会因为物业公司的专业管理和果断决策及对违规行为的处理而受到应有的尊重。从物业公司角度而言，目前是既缺管理的勇气，又缺管理的手段。对业主而言既想找机构“管”又怕别人“管”。区分方法应是公共事业和公共利益及公共行为应以管理为主，对个人行为和个人需求应以服务为主。把握好管理行为与服务行为的辩证关系才能更好地处理物业公司与业主的关系定位和角色转换。

(原载于《现代物业·新业主》2003年第12期)