对西安物业管理行业发展的期待

关中——天水经济区规划成为西部开发中与成渝综改试验区、北部湾经济区并列的三大战略区域，西安的经济地位进一步凸显。能否使西安成为西部及北方内陆地区发展的“龙头”，完全在于地方政府的开放性思维与超前的决策。

近年来，随着科技、信息、旅游、文化、制造业的崛起，西安已成为西部经济增长和社会发展的重要一极，扮演着北方内陆区域社会经济改革和发展的重要风向标角色。而物业管理作为现代服务业，关系到一个城市巨大的有形资产的保值增值，关系到城市管理的好坏和人居环境质量的高低，关系到一个城市的社会经济发展状况，因此，其综合效益将会越来越显著。但从目前的状况看，西安物业管理行业无论从发展规模、产业深度还是行业规范及管理理念方面，都显得与西安这个区域中心城市的地位极不契合。

基本情况

目前，西安市本土的物业服务企业主要有三种类型：第一类是房地产商的附属企业。其主要任务是服务房地产主业，是房地产售后延续产业，其发展理念、市场竞争导向受到一定的限制;第二类是原行政事业机构或国有单位的后勤部门。这类是物业管理社会化的产物，聚集了大量人才技术，但转型不彻底，依附性较强，在用人机制、发展动力等方面存在着局限性;第三类是数量众多的民营物业服务企业。这类企业以业主需求为导向，以追求效益为目标，按照市场化原则运作，具有灵活的运营机制，正在蓬勃发展。

从规模、经营深度看，西安本土物业服务企业很少有深圳、北京等城市那样的连锁品牌企业和深耕企业。目前，沿海的一些物业管理企业所管理的各类物业面积多达几千万平方米，分公司遍布全国主要大中城市，成为名副其实的拥有物业管理、咨询、房屋置换、电梯、保洁、维修等专业公司的大型服务运营商。这些物业服务企业通过自身的多元化、一体化发展，为自身的产业发展找准了方向，也摆脱了低层次的竞争。纵观西安物业管理行业，基本属于“耕种门前自留地”状态。西安地处北方内陆区域中心，但鲜有物业管理企业走出家门，在周边城市拓展市场。西安物业管理企业管理的物业面积最大的也只在三百多万平方米左右，经营管理方式也基本停留在修修补补的运行层次，现场管理多，技术咨询少，日常维护多，价值管理少，单一型企业多，多元化、一体化企业少。可以说，西安物业管理企业在经营理念和服务方式上的创新还很少。

我们从人数、企业数量等数据将西安物业管理与东、中、西部城市做一比较：

(以上数据分别来自《住宅与房地产》、《榜样》对南宁市物业协会会长黄栎访谈录、西安市物业管理协会相关资料)

从以上统计数据可以看出，西安物业管理企业在规模、资质、市场化程度等方面与东部城市厦门、杭州以及西部城市南宁存在较大差距。南宁物业管理企业总体数量虽不及西安，但物业管理一级资质企业却达到14家，而西安仅为4家。西安的物业管理市场覆盖率仅为40%，而厦门为76%，杭州为70%。在物业管理企业规模化、市场化、集约化等方面，西安与这些城市尚有不小差距。

可以说，西安本土物业服务企业还不具备专业化、社会化、规模化特点。单一型物业服务企业多，缺乏行业标杆和集团化发展的品牌企业，这与西安作为区域社会经济文化中心的地位极不相称。

如何走出行业发展的低谷呢?

从事物业管理的人都知道这个行业正面临的困境，如法规政策不到位、多年的矛盾难以解决、成本上升人才难以聚集、收费困难利润低薄、企业社会地位低等等。物业管理行业目前的处境与整体产业政策、政府重视和政策扶持有很大关系。物业管理属于产业链末端，综合性、社会性很强，既管理着庞大的资产，也肩负着很多的社会管理服务责任，如为政府分忧解难、吸纳劳动力等。准确地讲，物业管理不能定位为一个单独行业，而应当定位为具有社会基础服务性质和福利性质的综合性行业。如果没有政府强有力的政策支持和法律保障，没有统一的行业规范和运行准则，物业管理将难以摆脱困境。

其他中西部城市是如何引导和发展物业管理行业的呢?中西部城市不乏物业管理政策实践的先行者，如郑州、成都等，在制定行业规范、技术指引、政策保障等方面卓有成效。成都市物业管理协会制定了写字楼物业管理规范、消防技术规范等行业规范和标准，而郑州物业管理早在几年前就已经在政府的协调支持下，实现了水、电、气、暖等部门直接向最终用户收费，从而有力地维护了物业服务企业的权益，推动了行业的健康发展。这些成功的经验值得我们借鉴。

笔者认为，一个城市可以利用和谐的社区、完善的设施、增值的物业和优美的环境等来吸引投资商、居住者、旅游者，再通过发展旅游、文化、物业管理等“软性”产业，来推动整体产业的发展。如果说其他产业更多的是需要资金、区位优势、技术人才、物流与投资大环境等因素，那么物业管理这种“低门槛”行业则更多地需要政策的扶持和规范引导。物业管理行业为政府吸纳社会闲散劳动力(包括下岗职工)，替政府培训技能工，创建和谐社区和人居环境，以及带动相关产业的方面，其社会贡献要远远大于其本身的社会地位。西安市如能在政策上优先扶持物业管理行业发展，可大大降低发展经济的成本，是一条低成本、高产出、经济和社会综合效益显著的城市发展之路。

当前政府应当正确认识物业管理的行业本质，给予物业管理行业以保障民生、促进社区稳定和社会和谐的基础性产业地位：首先，结合本地实际，研究、制定一系列物业保障性政策与措施，如出台在税收、培训、环保、节能、社保等方面的优惠奖励政策，给某些岗位，如保洁员、秩序维护员等补贴社保金，以减轻企业压力，稳定队伍;其次，调高行业准入门槛，提高企业素质，加速培育品牌化、规模化企业;再次，营造物业发展的社会环境，由政府出面协调和规范物业行业与相关垄断行业、强势行业的关系，加强行业协会的监管力度，保护好处于弱势地位的物业管理企业，保障好业主的权益;最后，要充分发挥社区业委会、居委会的作用，让它们参与到物业招投标、纠纷处理及监督中来。

日前，国务院正式批复了关中——天水经济区规划。关中——天水经济区规划成为西部开发中与成渝综改试验区、北部湾经济区并列的三大战略区域，西安的经济地位进一步凸显。能否使西安成为西部及北方内陆地区发展的“龙头”，完全在于地方政府的开放性思维与超前的决策。在布局地方经济社会发展时，希望政府重视物业管理行业的发展，赋予其应有的产业地位，营造物业管理健康发展的良好环境，使物业管理行业成为建设和谐、美好、健康社会的重要力量。

(原载于《现代物业·新业主》2009年第11期)