案例回顾：私人物业管理改造的政策建议

随着东南沿海城市的高速发展，带动着当地城市经济、社会和生活面貌迅速改观，同时吸引着无数的外来“淘金者”。在高速城市化的进程中，发达地区人口压力与日俱增，一批批失去耕地的原住村民走上了“以地生财”的致富之路:在自家的宅基地上，兴建起一栋栋高楼和店铺，凭借优越的区位条件、低廉的房租吸引着大量外来人口。村民身份也从庄稼人转变为“物业经理人”或“房东”，这就是我们所说的“城中村”现象。

从谋生的角度看，村民的行为本身无可厚非。但问题是:一方面，巨大的人口密度和众多的空闲私房能够给村民带来高收益、高回报;另一方面，也衍生出许多的城市管理问题，如违章搭建，逃税漏税等。就大多数房东而言，丰厚的租金收入和闲散的工作方式酿就了“食利层”。[1]脱胎于传统农民的他们将房屋出租定位为简单的“求租——招租”行为，忽视了必要的对房屋内外的管理工作;所谓“经理人”甚至缺少相关的管理知识和修缮技能，成为引发诸多社会和安全问题的重要原因之一。

为此，笔者在厦门禾山镇后埔村(社区)进行了为期2个月的实地调查，使用参与观察和小规模问卷调查作为研究方法。

一、个案的基本情况

湖里区禾山镇下属六个居委会，十一个行政村，后埔村是其中的一个。后埔村位于厦门东北部交通干道——金尚路与吕岭路的交际处。穿越本村的这两条主干道与村外道路一起构成“田”字的居民社区。根据厦门本岛分区规划要求，后埔村将规划为城市的一个居住组团，组团内的居住建筑将采用新建和改造相结合的思路进行再建设。[2]随着城市化浪潮不断推进，截止到2002年厦门城市化比率达到52%，全市有3.1万人农转非。[3]2002年后埔村在马垄村之后，成为第二个完成“村改居”的村委会。但是社会身份的转变并没带动思想观念和经营方式的相应转变，这部分社区成员照旧依附于独特的出租屋经济。本着追求利益最大化的经营理念，原住民以违规抢建、急建为先，导致房屋布局零乱，建筑容积率过高，环境脏乱不堪。住宅内采光、通风等条件十分恶劣，卫生状况、保安管理也不近人意。

外来人口密度不断增大。据统计数据显示，2001年底居民户数约为500户，外来人口达到8000户。社会问题多发，单在1998年10个月间就发生了163起刑事案件。[4]政府为解决各种社会问题做了不少工作:如在后埔村开展“治安合格出租户”和“不安全出租户”评选活动;在全区开展城区占道经营、白色污染以及“三乱”广告宣传等专项整治，出台暂行规定、组建城监协管队，开展多次房屋拆除行动，道路的卫生纳入市容管理体系等等。目前，“村改居”后的私房物业管理将作为“由政府调整和改造，使之走上正规化经营和纳入城市管理的必然选择”而被提上议事日程。

二、业主自营模式的物业管理状况

城中村的私房管理行为属于“准业主自营”模式。本文将出租房物业管理界定为:农村或城中村的固定居民以自家的房屋出租谋取相对固定的家庭收入为主要目的，表现为通过主要雇佣或使用家庭成员，对相关的物业设施进行维修和养护等管理工作，并根据与房客的非正式合同关系提供服务的一系列劳务行为。

(一)专业物业管理的基础工作

专业化物业管理的基础工作包括外部管理内部管理和协调。

外部管理:维护辖区内整体规划不受破坏;市政府设施的维护与管理;环境保护和绿化管理。

内部管理:房屋的定期养护;供应设施的维护管理;清洁卫生工作;防火防盗保安管理。

协调管理:与政府部门和公共事业的协调;业主与租户的关系;代理和经营服务等。[5]这三类是所有物业管理单位应当做好的基本工作。那么，准业主自营的物业管理是怎样一番情景，是否像专业管理公司一样高效运转，经营有序?以下仅以准业主自营房的外部与内部管理为例。

(二)准业主自营的外部管理与内部管理分析

1.外部管理——规划不力、公共设施的管理和维护缺失

目前，后埔村开发强度过大，公共活动空间(包括绿地)缺乏，环境普遍质量低下。由于吸引了大量的外来人口，当地人违章占地、超容量建设住房现象严重，使建筑密度过大。众多公共通道被挤占，直接导致公共空间十分狭小，采光通风、消音、排烟、消防都受到了影响。住宅间距不足，“握手楼”、“亲嘴楼”遍地开花，成为城市中密不透风的“蜂巢型”住宅区。环境比较脏乱，平时村道灰尘飞扬;消防通道、水电、下水管道和地基等设施问题众多。据报道，2003年后埔村就发生因房屋建设擅自改小排水管，导致水管向外冒水，淹没了全部一楼民房和一些生产设施的事情。[6]

在原本属于房东的管理区域，却因规划不力而成为垃圾的死角。房东对周边的各种违章经营(如占道经营、乱搭乱盖)听之任之，而绿化维护和环境保护问题更是无从谈起。许多受访者将管理的包袱丢给政府或市环卫部门，却忽略本应承担的维护、监督工作。当笔者问及物业周围环境的洁净如何保持时，业主开始抱怨人口密度大、难管理。而在日常的交往中，业主们却把谈天访友当作每天的议事日程。因此，在外来人眼里，本地人成为一群游手好闲，无所事事的“管理者”。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善，与厦门“花园城市”的主题形象极不协调。

2.内部管理——私人业主缺少专业引导，内部管理不合理

(1)居住安排不合理.

笔者就出租房的居住状况设计了抽样问卷。①经SPSS统计软件分析，结果显示:人均居住面积最低的仅为2平方米，人均10平方米以下的达到了35.5%。单间合租人数最多的有六个以上，占总数的5.1%;单独租的与四人合租最多，各占38.5%和23.1%。租金情况是:40.9%的农民工房租在200-400元之间，0-200元的居第二位占25%。

后埔社区的主要功能是为枋湖工业区与龙山工业区提供配套的居住服务。据调查了解，由于房东与附近的工厂签订员工住宿合同，一个厂的外来人员可能全部涌进同一栋出租房里。我们在某公寓调查中发现:每间居住面积只是13-15平方米，附带不到2平方米的卫生间，却已经容纳4-6人。房间最大的摆设就是两边的架子床，占去房间的2/3的面积。

(2)自营房的内部管理不善、赢利性质太重

抽样问卷中设计了物业管理判别选项(如图一)。分析结果显示:1/3以上的受访者对房东在日常的维修和维护、水电煤气维修、卫生管理、保安管理、代缴费服务、商业性服务六大方面不满意。特别是对商业服务的配套以及水电煤气的维修项目中，50%以上的租户回答“根本没看到过”，这已成为普遍抱怨的话题。

当笔者问及“什么情况下，房东与租户会有交往”时，90%以上的受访者认为只有在交房租时才回去找房东或管理者。一位姓陈的租户说:“房东比较看重收费、赚钱，很难注意我们生活的实际需要”。而房屋的问题(如水电煤气的修理)由房客自己或工厂负责人找人或自行解决。有些房东忙活起了电器维修和房屋设施的维护，却不具备专业的资格。卫生管理方面，虽然每天都有专人打扫，但是缺少必要的监督措施。据现场观察，一些私房的保安室普遍设在一楼靠铁门处。请来的雇员将不到10平方米的保安室改装成集厨房、卧室于一体的多功能“居所”。不仅如此，主要负责安全和防火防盗的他们却对随意进入的陌生人员不闻不问，为出租房成为社会治安、计划生育等问题隐患埋下伏笔。这如何能为住户提供安全、舒适的生活环境，消除业主的后顾之忧?就商业性服务而言，出租房区不配备小型商场、饮食店、日杂品店或家店维修等，租户有需求只能到临近的店铺购买或自己联系，这使原本可以简约的服务程序变得复杂化。

另外，出租房逃漏税、无证经营等问题仍然存在。非厂方的租户与房东大部分没有签订住房合同，许多情况是以现金抵押充当替代性约束。房客之间无共同遵守的租房公约，因此他们既不承担维护环境和遵守制度的责任，也无享受相应物业服务的必然权利。

三、政策建议

问题的主要结症归因于城市的迅猛推进与物业管理和服务步伐滞后发生了矛盾。准业主模式因管理者技术水平差、专业能力低、不规范等因素影响，有待引入职业的物业服务模式。那么，如何使零碎、闲散的私人管理方式向全方位多层次的统一管理方式过渡，最终整合出一条与市场经济和城市形象相适应的改造方案呢?

(一)可选择的专业管理模式

专业化的管理模式大体上分为业主管理模式与委托公司管理模式。

1.业主管理模式

业主自营式物业管理在台湾非常盛行。它是指住宅小区的物业管理不委托物业公司实施，而由业主自行负责日常的组织、协调和管理工作。其中，各项具体服务则包给有关的专业服务公司。

该模式的最大优点是:从业主的共有房屋的出租收入中支付人员工资、资金和设备费、卫生费等公共开支后，一般还有节余。此外，住户实行公约制度，明确规定所有成员有爱护使用房屋、设施，维护环境卫生的责任。这种模式减轻了业主的经济负担，避免有关物业管理费的纠纷，调动业主参与经营的积极性，从而保障住宅区的生活安定和有序。不足之处是:首先，部门批准限制——小区集体选出的物业管理班子必须经政府物业管理部门或房管局批准，而且必须实现政府要求达到的各项管理目标;其次，资格限制——成为管理者必须具备统一的培训证明，再则效力有限——公约靠道德、社会舆论等内在化约束。由于出租房管理一般以家庭式经营为背景，家庭成员的亲缘性将极大地影响住户公约的有效执行。如果不加改造地引入业主自营模式，其效果只能通过加强业主的管理培训，提高管理技能来体现，并不能从根本上解决城中村的私房管理效率低的问题。

2. 委托公司管理模式

委托公司管理模式主张:物业公司应充当管理和服务的中介，成为衔接业主与社会服务部门的纽带。在保证房屋的保值增值、优化资源配置的基础上，将社会分工汇集起来统一管理，营造安全、舒适、文明的社会生活环境。每个小区的租户和业主只需面对一家物业公司，按照物价部门批准的收费标准缴费，就能享受到清洁、保安、环境绿化、房屋和水电煤气维修等一系列的专业服务。

委托物业管理公司的主要优势是:可以根据小区楼宇的具体情况，保养和维护建筑物的外貌、公共部分及周围环境，合理安排收支预算，编制《管理公约》和各项细则，受理业主、租户的投诉并调解纠纷，并将委托合同的条款具体化到每项经营中等等。但是，缺点也是明显的:一是管理费相对较高，许多中、低收入租户(特别是外来务工者)承受不起;二是用户缴费不自觉，存在拖欠、少交的现象;[7]三是民主监督组织的缺失，将堵塞租户对管理和服务水平的诉求途径。如果以户为单位引入物业专业公司，将削减出租房业主的经营收益，并承担起各种经营税费和人员开销。而且派生出一系列问题。例如，怎么处理业主的利益分配、管理费用分摊?所以，简单的委托代理也是不可行的。

(二)“联营—委托”综合管理模式的基本内容

综合业主管理模式和委托公司管理模式的优缺点，笔者提出“联营—委托”的综合管理模式。

第一步、划分区域业主联营

根据后埔村的区域优势、整体布局，可拟订以“田”字型道路为主框架，划分东北、东南、西北和西南四个居民小区。本着业主“自愿合作，互惠互利”的原则，由街道办事处、社区居委会牵头，形成四块出租房经营共同体。这样就可以实现由单一、个体的私房经营向股东集体的董事会机制的过渡，由农户自行管理转化为对专业物业公司的监督管理。接下来，聘请房地产专家评估各业主名下房产，登记入档作为今后配股、分红的依据。出租房的经营所得用来缴交物业管理费，在扣除相关物业税和人员工资后，其余量化为联营业主的股份所得。[8]

第二步、区域内组建业主委员会

业主大会成立章程规定，当一个物业入住率达到50%以上，就可以召开业主大会，选举业主委员会建议在划分后的子区域内组建业主委员会，成员由业主与租户组成;在保证承租人代表不低于总体70%的情况下，形成管理区内的最高权利机构。业主委员会负责管理区内维修、公共设施基金的筹建使用和管理;报告物业实施和自身工作情况;听取业主和租户的意见，接受监督。

第三步、采用招投标、选聘专业物业服务公司

子区域内的业主委员会委托房管部门、政府主管部门承办招标事宜，详细审核投标企业的规模、效益、管理费用、拟订管理计划以及社会信誉等主要方面，选择合适的物业服务公司。最后与中标的物业公司以文书形式确定合同关系，充当联营业主的管理代言人。发挥物业管理企业特有的协调职能:它不仅能遵循建设部制定的《住户公约》，配合房管部门实施房屋租赁许可制度，还积极参与并配合市环卫、派出所、计生办等社区部门的定期检查。

(三)“联营—委托” 综合模式的现实意义

1、适合中低收入的租户

联营房屋的主要特点是规模大、建筑密度高、面积广。一个片区内的楼房估计有60-80栋左右，而且人均居住面积小。物业点的规模越接近经济规模，单位管理成本就越低。[9]如果按照居住面积对物管费进行分摊，那么将有效消化包括人员费、设备费在内的物业管理费用，减轻租户的经济负担，提高住户的缴费积极性。

2、提高物业管理的专业化、市场化和社会化

“联营—委托”物业管理属于专业物业管理，是物业企业运用经济手段管理出租房，服务于大众的一种形式。其目的是在充分发挥物业使用价值和经济效益的基础上，将企业短期与长远赢利结合起来，探求最佳的社会和环境效益。品牌的物业管理企业以服务为特性，建立并实施ISO质量体系为质量保证，使服务、管理行为不仅符合体系化、功能化、效益化的经济要求，而且符合城市管理有机运作的整体要求。

3、保障广大租户的合法权益，支持、配合城市规划、改造工作的顺利开展

一方面，赋予广大租户与业主一样的监督、参与管理的权利，将带动辖区内民主意识的提升。合理利用业主委员会所给予的权责，将形成民主、自治、自律、公益的社会氛围，有效改变传统外来租户在维权等方面的弱势地位，增进业主、租户以及物业管理人员的睦邻意识，创造和谐相处的住用、委托、监督关系。另一方面，实现规模化的委托管理将有效降低单一业主承担的管理开支和交易费用，增强私房经营的规模效益。从社区管理角度看，专业公司的管理有利于保证出租房外部与内部维修、养护符合城市管理有序性的要求。总之，只有通过系统化管理，才可能谈得上城中村面貌改观。笔者相信，实施“联营—委托”综合模式，对树立城市形象、打造国际花园城市具有深远的现实意义。

参考文献:

[1]周大鸣:外来工与“二元社区”——珠江三角洲的考察 [J].中山大学学报(社会科学版)，2000(2)

[2]厦门市规划管理局:厦门规划图集 [M].中国翰林出版公司2001

[3]厦门地方志编纂委员会办公室:厦门年鉴·2003[M].中华书局2003

[4]王旭:厦门社会治安综合治理系列报道之二 [N].法制日报2001-12-23，北京法制日报社

[5]姚坤一:物业管理 [M].上海:上海同济大学出版社，1996，第40-43页

[6]郑磊:井盖缺失 车辆陷入 [N].厦门日报 2003年4月15日，厦门日报社

[7]梁敬芝、高鹏:物业管理实行双轨制符合中国国情 [J]. 中国律师， 2003(5)

[8]潘峰:农民私房经营管理化模式的设想 [J]. 农村经济， 2004(3)

[9]王威:试析物业管理发展的大趋势与必备条件 [J]. 特区经济，1996(8)

注:抽样问卷从2004年3月7日分发到4月5日结束，期间得到了后埔树人小学教导员江淑洁的支持和帮助。厦门同安的杨志杭、2002级硕士生刘飞凤承担了问卷的修改、分发、记录工作，在此表示感谢。

(原载于《现代物业·新业主》2004年第07期)