台州临海市物管用房规范管理建议

随着房地产业的健康发展，业主对物业的质量以及服务水平的要求也越来越高，希望能享受到如购买商品一样的售后服务。因此，物业管理以及确保物业管理正常运行的固定场所——物业管理用房显得非常重要。

虽然早在上个世纪末，浙江省出台的住宅区物业管理办法中已明确要求了配置物业管理用房的内容和比例，但由于在可操作性上存有问题，业主与物管往往会发生利益冲突，在实施中发生了许多不良事件。

临海市物管用房产生的背景

开展物业管理的迫切需要

浙江省台州临海市(注：台州下辖临海、温岭等多个县级市)商品房开发始于上世纪90年代初，那时的小区管理建设纯粹是为卖而建，为赚钱而投资，并没有考虑到售后的服务管理。小区卫生、安全保障、设施维护等都没有到位。

1999年，《浙江省住宅区物业管理办法》出台实施，明确提出要委托物业管理企业负责住宅区的日常维护和管理。2004年，临海市首家物业管理企业成立，从此，临海市物业管理用房从商品房业主专有面积的范围剥离，物业管理企业也需在取得固定的办公场所后，才能取得营业资格。

物业管理费用之外的保障

日常管理支出、设施设备维修等费用是维持和提高物业管理水平的重要条件。一般来说，这是由小区内的住户按照相应的约定，每年或半年支付物业服务费;按照规定交纳的物业专项维修资金。但这笔资金只能在一定程度上维护物业管理的日常工作开展和暂时的设施维修，很难提高服务的档次，特别是难以维系星级小区物业管理企业的经营(《台州市住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准》基本要求第1项：物业管理企业有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所整洁有序，办公设施较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理)。一笔稳定的收入是物业管理经营用房坚实的保障。

民众意识不断提高

物业管理处在起步阶段时，物业管理用房一般只有相关物业管理企业和房地产开发企业知道它的存在及所处位置。但如今，随着法律法规的完善，管理部门加强了宣传的力度，以及签订合同的条款愈加规范，不少民众对物业管理用房有了新的认识，逐渐提出了维权的要求。同时，业主委员会的成长进一步强化了对物业管理用房的管理和使用。

物管用房存在的问题

配置不规范

在《浙江省住宅区物业管理办法》实施后、《台州市物业管理用房实施细则》出台实施前，临海市物业管理用房的配置千差万别。开发企业为了追求利益的最大化，往往把政府部门的要求降到最低，常常将垃圾箱、公共厕所、社区用房、物业管理用房等放在小区偏僻的地方。特别是物业管理用房，被配置在地下室、架空层、夹层、设备层等现象很普遍。临海市某个小区还曾发生过物业管理用房配置面积不足项目建筑面积千分之七的现象，最终通过主管部门的督促，补足了面积。

用途不稳定

配置物业管理用房的细则实施后，明确了物业管理办公用房为项目建筑面积千分之三，物业管理经营用房为项目建筑面积千分之四。开发商在建筑施工图纸审批时基本都会按照规定进行配置，但在实际交付使用过程中，时常会改变其用途，比如会出现将办公用房当作经营用房出租，或将其当作管理人员的宿舍，或将经营用房当作办公用房使用等现象。

管理不到位

由于业主委员会缺位，物业管理用房自交付使用后，便在一定程度上出现了管理真空的现象，除了办公用房为物业管理公司服务外，经营用房以为开发企业服务为主。职能部门如何行使前期物业管理用房有效管理职责，规范使用行为，是一个值得深思的问题。

规范管理的建议

物业管理用房是小区业主权益的主要成分之一，已逐渐成为住宅小区业主普遍关注的焦点。为避免产生矛盾，亟待从各方面加以完善管理，确保维护小区的和谐和社会的稳定。

制订细则，强化设计，同步施工

为解决物业管理用房矛盾经常发生的问题，浙江省台州市于2007年5月制定了《台州市物业管理用房配置实施细则》(简称《细则》)，并于2010年9月，在台州市政府办公室下发的《关于加强物业管理促进物业服务行业健康发展的若干意见》(简称《意见》)的基础上，对《细则》作了进一步的修订。而在实际操作中，往往会遇到设计配置的部位偏僻或结构实用性差，但又基本符合《细则》规定的现象。

在施工过程中，项目规模比较大、分期施工的现象很突出，而物业管理用房往往会配置在最后一期实施建设。当出现商品房开发存在严重进度问题时，就会影响到物业管理用房的有效使用。对此，笔者认为，这些问题应该进一步在《细则》中强化，出台一套完整的操作图例，明确要求配置在第一期施工的规定，以便于缩小开发商操作上的自由裁量权，从而避免争议。

优化组织，规范用途，促进和谐

由于管理上缺乏力度，物业管理用房经常被原开发企业支配。前期物业管理一般是由开发企业自己成立一家物业管理公司参与管理。当然，需要日常管理上的费用支出，为此把配置的物业管理办公用房对外出租，名义上是物业管理公司所为，实际上开发企业是主使者。这既违背了开发企业可能向业主作出的免收物业管理费的承诺(物业管理用房属于小区全体业主所有，从物业管理用房获得的收入应当算作来自全体业主的资金)，也违背了物业管理用房的相关收入作为物业管理相关费用的原则。因此，需要进一步改善开发企业及物业管理企业的经营理念，切实维护业主的权益。

加强管理，职责分明，落实到位

消费者本身就是一个弱势群体，那么，管理部门如何通过加强有效监督来保障购房者(即业主)对物业管理用房所享有的利益呢?对此，笔者认为：

(1)批前管理执行要严格。项目审批时需要管理部门对物业管理用房配置的审核，切莫随着开发企业的意图设计，防止开发企业追求利益最大化，把最差的位置或结构留给物业管理用房使用。

(2)批后管理要一丝不苟。严格按照审批的要求进行验收，不能有丝毫的商量余地。《细则》及《意见》也明确了取得预售许可证后就不得变更。

(3)交付使用后要持续跟踪。商品房验收后，业主大会还未成立，这时物业管理用房处于管理真空阶段，大部分是任由开发企业或物业管理企业随意使用。管理部门理应担起临时管理的责任，保护管理用房合理使用，维护业主的利益不受侵害。

物业管理用房的问题在现实生活中还未受到一定的重视，特别是很多小区的业主不是十分了解如何去管理。因此，非常需要管理部门和业主委员会发挥宣传、管理的作用，促使小区更加和谐、社会更加稳定。

(原载于《现代物业·新业主》2012年第11期/总第240期)