石家庄物业管理新规有违公平

2009年11月28日，河北省石家庄市人大通过了《石家庄市物业管理条例修订案》，该修订案与原条例相比较最突出的变化是，修订案规定：“连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的物业，空置期间按照20%缴纳物业费”。无论是普通城市居民还是物业管理公司，多数反映此规定有失社会公平。

物业费的收取，是为了整个小区的服务，而不是为某个业主。一个小区的业主可能成千上万，从公平的角度看，只要在该小区购买住房，就自然成为业主之一，就应当足额缴纳物业管理费。因为物业公司的设备设施维护、保安、绿化、保洁、住房维护等工作，针对的都是小区的整体，物业公司的主要职责在于小区内所有业主的共有财产管理以及对全体业主的服务。如某个业主将其物业连续三个月空置，就只缴纳20%的物业费，那么，如何让小区管理处在为其他业主足额服务时，只为其提供与其缴纳费用相应的20%的服务呢?这显然是不可能的。

从成本方面看，小区物业费的收取标准，是按照小区内整体建筑面积计算出来的，如果整体都按照标准收费的20%比率缴纳，根本无法维持物业管理方面的正常支出。一位业内人士称：一般来讲，小区物业费的支出中约50%左右用在设备维护、绿化、保洁等方面。按照这样的成本计算，空置房业主所缴纳的20%的物业费，连最基本的管理成本都不能持平;而每月小区管理服务的费用都是基本固定的，如果一个小区内空置用户过多，必将使小区严重缺少必要的管理成本，使缴纳全部物业费的业主利益受到影响。

再者，以地方法规形式规定“连续三个月无人居住”业主可以按20%的比率交纳物业费，也缺乏法律依据。《物业管理条例》第四十一条规定：物业费收取应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业性质和特点，……在服务合同中约定。按照上文的成本核算来看，20%的比率显然并不符合“与服务水平相适应的原则”。另外笔者也注意到，在当地公布这一修订案的同时，有关部门并没有按照惯例同时向社会公布房屋管理或人大机构关于修订此项内容的说明，也不符合“合理、公开”的原则。

即使实施，“连续三个月无人居住”在具体实践中很难操作。比如，由哪个单位哪个部门去监督某个住户的住房是否无人居住?假如有的业主今天来了明天走了，如何界定?“连续三个月”的“连续”如何体现?如果一个住户在空置了两个月二十九天后，又居住了一天，是否又要重新计算?这样的规定实际上只能靠住户的自我道德约束自行报告居住时间，物业管理单位很难在实践中操作。

石家庄市物业管理新规关于房屋连续空置三个月可以缴纳20%物业费的规定，无疑对物业管理企业和足额缴纳物业服务费的业主产生了不利影响。普通市民和物业公司反映理所当然要强烈。那么，谁会是此规定最大的受益者?是炒房者。因为大多数情况下只有炒房牟利者才会在购买住房后长时间空置，等待涨价后售出牟利;而对于一般居住性购房者来说，是很少出现长期空置的。这也让地方政府部门不能洗脱对房地产业实行优惠政策从而推高房价的嫌疑。这同样也有违社会公平。

(原载于《现代物业·新业主》2009年第12期/总第136期)