收房交费紧急提醒——以北京为例

天空放朗大地回春，京城的很多住宅项目都已进入竣工验收阶段，新一轮的收房高峰即将到来。面临入住的考验，开发商、物业公司和业主们通过媒体、网络都开始感受到一股“激动”的情绪正在逐渐蔓延。如果说在这些地产项目中，入住纠纷的发生存在百分之百的必然性，那么导火索之一往往就是“办理入住收费问题”。如何透过这些纷繁复杂的入住收费纠纷，找到解决此类问题的一般方法?对于那些还没有收房入住的业主来说，又如何避免在自己办理入住交费事项的时候出现同样的问题?本文试图通过对北京现行相关法规、文件的解读，分析业主在办理入住时涉及的六项容易引起争议的物业收费项目，敬请关注。

观点一:物业费中要剔除应由公共维修基金支付的费用

条文:从1999年开始，购房者在买房时均需要缴纳商品房住宅公共维修基金。《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》(京国土房管物字【2001】1330号)中规定，产权人在按照文件规定交纳了公共维修基金后，物业管理企业不得再向产权人收取共用部位和设施的大修、中修和更新改造费。文件还规定，为物业服务提供的设施设备在保修期内，其维护费用由保修单位负担，不得向业主另行收取。

解读:按照规定物业公司在收取物业费时，就应该扣除公共部位的中修费和大修费，但是有的物业公司仍然在继续收取“电梯和水泵的中修费和大修费，以及房屋本体的中修费和大修费”，实际上是在重复收费。业主办理入住时应由公共维修基金里支付的费用不应当再单独收取。

点评:物业公司要明确，住区共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当按照公共维修基金使用管理细则的规定办理有关手续合理使用，并通过专项维修资金予以列支。据此，上述费用不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

观点二:住宅电梯无人驾驶，相应收费应有所降低

条文:北京现行的《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》[京价(房)字【1996】第274号]，文件并附有对住宅运行电梯、备用电梯以及高压水泵、公用电视天线的收费标准和服务要求。规定电梯的运行维护费中应包括运行电费、人员工资、管理费等。由于电梯服务属公共性服务范畴，也就是说，并不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本就会降低，电梯的运行维护费中，修理费、保养费和人工费是刚性成本，业主应该按时足额交纳。

解读:在以上规定中，对电梯运行维护费用的收费标准只按照运行梯、备用梯和高峰梯来进行划分，并没有对住宅电梯有/无驾驶员方面做出明确要求。在北京，目前的一些高层住宅中，无人驾驶电梯也是按照有人驾驶电梯的标准来收取费用的，而电梯实际运行的维护费用标准中接近一半是“人工费”(即支付给电梯驾驶员的工资)。因此，一些高层住宅中的电梯如果是无人驾驶，相应的物业费用应有所下降。

点评:对于住宅电梯服务，物业公司采取减少电梯司机的方式控制人员成本的做法可以理解，但物业公司作为住宅项目的管理者，对于无人值守电梯内设置的闭路电视监控系统、紧急对外呼救系统等安全设施，应按时进行保养维护，以便在紧急情况下能够发挥作用，确实保护业主人身安全。

物业管理费有哪些？

观点三:物业收费应明码标价，未公示项目业主可拒交

条文:物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开不透明有关。为提高物业服务收费透明度，规范物业服务收费行为，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价规定》(发改价检[2004]1428号)。物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、收费依据等。文件还要求物业公司不得在标价之外收取任何未予标明的费用，业主如果认为物业公司的收费项目属于不合理收费，可拨打价格举报电话12358。

解读:在业主办理入住阶段，关于是否应该收装修管理费、装修保证金和工人制证费等问题争议最大。一方面，国家和北京市均没有明确规定，有些业主向有关部门咨询，往往回答也是乱收费;另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。

点评:专业人士认为，业主和物业管理公司由于各自的角色不同，在物业管理收费问题上就会出现不同的认识，产生矛盾也在所难免。以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。

观点四:代收手续费已经取消，物业公司不得再向业主收取

条文:在普通住宅的物业收费中还有一项费用已被取消，即一些物业公司在代替能源、通讯等专营公司，向业主收取的委托费。按照2003年9月1日起施行的《物业管理条例》(国务院令【2003】第379号)第四十五条之规定，物业管理企业接受委托代收物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等项费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。此外，条例还规定物业管理区域内的上述专业公司，应当向最终用户收取有关费用。

解读:目前，北京一些小区内的物业公司代替水、电、气、热、通讯、电视等专业公司向业主收取相关费用，这些费用原本应该由上述专业公司上门向业主收取，如物业管理企业接受委托代收上述费用，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

点评:由物业公司代收的委托费用大约每户1.0元/月，按全年计算每户也不过12.0元，费用虽然不多，但足以体现物业公司在日常工作实务中的依法规范操作和对广大业主利益确实负责的态度。

观点五:停车收费要明示，相关手续应齐全

条文:为规范小区停车管理，北京市发改委和国土房管局先后下发了《关于调整我市机动车停放收费计时单位的通知》(京发改【2004】495号)和《北京市居住小区机动车停车管理办法》(京国土房管局物【2004】663号)。但涉及到小区内具体的停车费用问题，目前北京只是在《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房字【1997】第196号)中有规定，普通小区地面车位大型车210元/辆·月，小型车150元/辆·月，而对地下车库、机械停车位则实行市场价，至于小区临时停车，目前并无明确规定。

解读:作为小区内车辆的管理者，物业公司应该从业主入住时就对小区车辆、道路，地上、地下停车场实行专业化管理，做好人车分流道路的管理疏导工作，禁止车辆占用住区消防通道等现象发生。对于小区内停车收费问题，物业公司也应按照相关部门要求，取得合法备案手续后，在停车场明显位置设立标价指示牌，按照审批的价格标准进行收费，并出具正式停车发票。

点评:物业公司应明确，停车收费绝对不是越高越好，重要的是应充分提高停车场的使用效率。如果收费标准超出了住区业主们的承受能力，很可能会造成大量资源的浪费，进而产生更多的矛盾。

观点六:业主逾期未办理入住，房屋空置期费用分情况处理

条文:业主由于各种原因没有按时办理入住，在这段“房屋空置期”发生的物业费一直是笔糊涂账，许多业主在不知情的情况下“替人供养了孩子”。在《关于购房人逾期办理入住手续收取物业管理费问题的批复》(京国土房物【2003】555号)中，对此问题做出了明确规定。购房人因个人原因逾期未办理入住手续的，应按买卖契约中约定的房屋交付日期交纳物业管理费。开发企业与购房人，因其它原因未将房屋交付的，双方应就房屋交付问题进行商定，物业管理费按商定的日期计收。

解读:按照上述文件规定，若购房人接到开发商发出的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，实际上购房人也已经开始承担房屋的物业管理责任，并承担取暖费、物业管理费等相关房屋费用。但由于开发商未按购房合同的约定交房，或到期房屋不具备入住条件的，购房人有权拒收，待房屋具备相应条件时再行收房，并从收房时开始交纳物业管理费。而此前，由于开发商原因造成延迟交房的，在房屋空置期间发生的相关费用，应由开发建设单位承担。

点评:有些物业公司在给购房人办理入住手续时，由于操作原因采取“一刀切”的方式强行规定业主统一入住时间、统一标准收费的做法有些欠妥;而因业主对物业费计费时间有异议，物业公司采取拒交钥匙的“霸王行为”，只会激化矛盾，产生更加激烈的冲突。

(原载于《现代物业·新业主》2005年第7期/总第37期)