谈谈《导则》中的“尽职约束”条款

《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》的颁布确实对深圳市物业管理行业、乃至全国其他地区的物管行业都产生了不小的影响，引起了社会舆论的广泛关注，而且讨论也逐渐涉及到《导则》中具体的条款，这也显示出人们的关心是非常具体到位的。笔者在看完这一《导则》之后，认为《导则》的制定应当是在认真地进行调查总结之后才拟定的，同时，在具体内容上，感受最深的是起草人对于业主大会和业主委员会委员的“尽职约束”体现得非常明显。

首先，在《导则》中对业委会委员的“禁止性条款”进行了明确规定。《导则》首先在第八条中规定，业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。它要求业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费等等。在具体环节上，《导则》也有相关条款，例如第五十五条就对受到广泛关注的印章问题进行了规定，“违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任”。

其次，《导则》也规定了业委会委员的“作为”。这当然是核心内容，是对于业主大会和业主委员会的具体要求。在《导则》中有多处条款具体涉及到了这方面的内容:例如第十二条业主大会的职责;第三十一条业主委员会的职责;第四十一条规定业委会委员须完成的三项工作等等。在《导则》中无不渗透着对于业主委员的“作为”要求。这足以看出，原先深圳业主委员会成立率不到40%、并且很多业主委员会没有实际发挥作用的这一问题，已经纳入了《导则》制定者的考虑范围之内了。它要求业委会委员能够及时地了解业主的要求，真正发挥代表的作用;它要求业委会委员做好缴纳物管费的工作，以缓解物管行业中的收费难问题;它要求业委会委员管理好维修基金，以解决业主委员会的财务纠纷问题;它也要求在任期届满而新业主委员会未产生之前，原委员须继续任职。

再次，《导则》限定了业主委员的任职资格。在第四十条，它规定了六条基本的准则，笔者认为，引人注目的有两条:一是“未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职”，这一条避免了业委会委员在任职期间由于利益冲突而不能做到“代表民意”的问题;而更受人关注的是另一条，即“业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任，但全部委员均不具有深圳户籍的除外”。这是任职资格中最为硬性的一款规定，对业委会主任、副主任的户籍提出了明确的要求，使绝大部分在深圳有物业而无户口的住户在一般情况下无法担任业主委员会主任或副主任。

最后，为了落实尽职规定，《导则》还制定了相应的惩罚措施。例如第五十一条规定，业主委员会委员有其所列情况的，由主任提议或经区主管部门建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止;而业主大会与业委会受到市、区主管部门、街道办、社区工作站或社区居委会的齐抓共管，“业委会一旦有严重违规行为，物业所在地的区主管部门有权责令其即时解散”。为了加强对于业主大会和业主委员会的监督，《导则》引入了社区、街道进行监督管理;甚至为了要求监督方的尽职，还规定“街道办事处应把所辖区域内社区工作站或社区居民委员会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系”，可谓良苦用心。

以上四方面的“尽职约束”是笔者在《导则》中总结出来的，这些条款足以显示出《导则》的制定者在充分了解现有问题的基础上所做出的努力，其初衷就是希望能够通过约束性的要求改变深圳当前业委会的现状。禁止性条款限定了业主委员利用业主大会和业主委员进行不正当谋取利益的活动，这对于端正业委会委员的任职态度有警示之用，也是成立业主委员会的基石。对“作为”的规定，是正面而必须的，也是需要强调的。但剩下来的两个方面，笔者有些怀疑。

对于第三方面的“资格”限定，笔者认为，这一变相的尽职规定，确实能够起到一定的正面作用(例如倘若业主委员没有深圳户口而不长期在深圳，便难以参加管理工作)，但这一限定不是长久之计。作为一个拥有广泛流动人口的城市，这一条款只会激起人们对于户口限定的极大反感。而对于第四方面的尽职监督，由于过多的政府行政力量的介入，产生了“政府本位”的印象，破坏了业委会“居民自治”的宗旨，难免也会令居民产生反感情绪。

制定“尽职约束”条款本无可厚非，但是一定要注意约束的技巧性，否则将会导致条款设计的不合理，难以达到“激发尽职”之目的。因此，对于《导则》“尽职约束”条款的修改将被提上议事日程。但毋庸置疑的是，对于深圳物业来说，《导则》的颁布将会产生深远的积极影响。

(原载于《现代物业·新业主》2005年第5期/总第35期)