长春市物业管理行业的发展现状

编者按:2003年，长春市房地产经济研究会在秘书长姚凤城的主持下对全市的物业管理行业现状进行了一次大规模的社会调查。调查报告对物业管理的理论研究和实践经验总结及发展对策作了深刻的分析与概括，从本期起，本刊将陆续刊出长春市物业管理社会调查的部分报告。

近几年，我国物业管理行业经过政策引导和实践磨合，特别是在大中城市中已进入快速发展的轨道。长春市物业管理，在世纪之初近几年稳步发展的基础上，也跨入了快速发展的行列，并在分布规模上形成一种新的格局。

物业管理覆盖率

实施物业管理的住宅面积(均指建筑面积，不含非住宅，下同)与全市实有住宅之间的比，谓之覆盖率。

至2002年末，全市实施物业管理的住宅面积为3509.2万平方米，覆盖率达72.51%，比上次(1999年，下同)调查时的16.45%，提高了4.4倍，也大大超过了全国660多个城市平均覆盖率38%的水平，在与36个可比城市(36个城市是指，直辖市、副省级市、省会城市)中也属于上游地位(据全国城市2000年末统计，达到70%以上覆盖率水平的，只有3个城市:上海88.2%、海口75%、厦门70.3% (由2000年《中国城市建设统计年报》)。在短短七八年间，我们从起步时覆盖率仅占1.5%的状况，提高到现在72%的高水平，取得这样大的发展变化，应该说成绩是很突出的(见表一)

从表一中可以看出，在上世纪“九五”期间的各年份，长春市物业管理的发展还处于“稳扎稳打”阶段，虽然接近全国发展水平，却与可比城市相比还有很大的差距。那么，为什么在进入新世纪仅仅两年的时间里，就能有如此大面积突破、跨越式的发展呢?概括原因就是:条件成熟，抓住机遇，不放过机会，因势利导，面而为之。具体分析有三点:

1、进入新世纪以来，我国房地产业发展强劲。长春房地产市场也呈现产销两旺的景象，平均每年新建住宅都在350万平方米以上，商品住宅销售也在150万平方米左右(不包括期房)，加上物业管理实行前期介入办法，一旦这类住宅落地消费，就自然而然、顺理成章地纳入到管理的覆盖面积之内了。

2、截止2002年末，全市通过房改向职工出售现有公房，住宅面积共1969.5万平方米(这个数量，在调整住宅所有制结构向个体所有转化时，占有七分之五的比重，即:在现有住宅总量私房占有比例的56.3%构成之中，房改房促成的为40.69%，个人购买增量住宅的占10%，其余6%左右为原有私房)。对于这部分房屋的售后管理，早有明文规定应纳入物业管理的范围。但售后开始时的情况是:原单位怕麻烦、怕“背包袱”，业主(绝大数人是头一次有了自己的房子)对那种管理方式也是半信半疑，拿不准主意，采取观望的态度。这样，头几年纳入物业管理的房改房面积仅占10%左右，绝大部分尚游离于管理之外。对于这个问题主管部门并未急于求成，而是采取积极引导和耐心等待的态度。在示范效应和有效管理的作用下，逐渐使业主的认同态度有了很大的转变，接受物业管理的人由少变多，并形成连锁反应，终于填补了这块管理上的空白，才导致在“量”上有了较大的突破。

3、物业管理的成功推行和行业的稳定立足，也成为影响与吸引许多方面有识之士看好它的经营前景。于是，私企兴办者有之，港、澳、台商投资者有之，搭伙入股者有之，外地同行进军者有之，等等汇聚成流，经营者壮大，必然伴随经营对象(面积)的扩大。

物业管理规模

推行规模化管理，一直是衡量物业管理经营效益和社会效果的重要指标，也是规范管理的一项重要内容。报告期，物业经营规模发生了显著变化:经营规模在3万平方米以下的占1.44%，比上次调查时的6%，下降了4.55个百分点;3万平方米以上至7万平方米以下的占9.01%，比上次也减少近10个百分点;在10万平方米以上的占84.19%，则比上次提高了20个百分点，这种经营规模集中的发展趋势，对提高经营效益和加强管理是十分有利的(见表二)。

分布及居住人口

虽然实施物业管理的并未覆盖城市的所有住宅，但与之相结合的大都是现代住宅，即上了居住档次的住宅;同时，也反映了城市规划、住宅建设布局上的一些深刻变化。过去集中挤在少数几个区域(段)畸形发展住宅建设的局面，已被拓展到城市建设相对落后的区域及边缘地带，形成多中心、布局合理、平衡发展的新阶段所取代(见表三)。

传统看好最佳住所的朝阳区，虽然仍居首位(占覆盖住宅面积的34.4%)，但与过去相比却已大大下降，代之而起的是绿园和二道两区(分别占16.8%和16.3%)。这种明显变化，显然是受住宅建设规划布局有计划转移的结果。在人口相对较少的偏中心区域，加快发展住宅建设，不仅带动了城市基础设施、服务设施等的均衡发展，迅速地、全面地改进城市的整体面貌;而且在“以人为本”思维和人群聚集的效应下，也将对城市的人口结构、社会结构、职业结构和住房观念等产生深刻的影响。例如:过去那种“宁要朝阳一张床，不要二道一间房”的年代就已一去不复返了。

经营企业

1、物业管理企业

截止2002年末，按企业登记注册的物业经营企业共284个，比上次调查时(1999)的48家，增加了近6倍(其中:2000年为169个;2001年为190个)，这是由于近几年物业管理快速发展增幅最大的结果。

在现有企业注册类型中，属于国有企业的为51个，占总数的17.96%;组建有限责任公司的为183个，占64.44%;股份有限责任公司的为18个，占6.34%;私营企业为16个，占5.63%;港、澳、台商投资企业为7个，占2.46%;外商企业1个，占0.35%;其它企业8个，占2.82%。统计数字表明，从事物业管理这个服务业的，已不再是国有企业一统天下，而是出现了股份制、民营、外资等多种所有制并存发展的局面，但在短时间内，国营部分仍将占据主导地位。

目前，经营企业的从业人员已达17147人，其中经营管理人员为4761人，占员工总人数的27.8%。

2、企业独立状况

这个问题在其它行业本不成为问题——只要履行工商企业登记手续领取营业执照后，就具备企业独立法人地位了。可是，在物业管理企业当中(虽然领有营业执照)，越是经营规模较大的，又在行业中具有一定影响力的，越要受到多方面的牵掣、控制，难以获得独立企业的法人地位。这种局面如不迅速改变，不但加深企业对控方的依赖程度，影响企业尽快成熟发展，而且由于“混业”不清，权责利不明，利益冲突时必将损害业主的合法权益(见表四)。

从企业组建来源情况看，自全国普及物业管理时开始，到各地呈现出快速发展趋势的今天，在这七八年的过程中，物业企业的组建或生成类型几乎没有什么变化，即:派生型、独立型、事业型和转制型等4种类型所形成的格局，仍将是影响企业成熟和前进发展的方向问题。

从表4追踪调查比较中，由开发公司派生出来的物业企业(占30.2%)虽然比上次调查时只增加了1个百分点，尚不到总数的1/3，但这一块，其“成份”(含金量)是大不一样的:大都是新建的住宅小区，规模面积大，基础设施设备齐全，且有营造良好的居住环境(开发商不惜血本竞相推出新花样，作为“卖点”)，应该说是代表了物业管理发展的主流，也处于举足轻重的地位。

然而，这类由开发商配备的物业公司目前也起了一些明显变化。早期(约三四年前)配备的物业公司，经营比较正规，但，由于开发商经过在当地的两期或三期的开发建设任务已经完成且商品房也已销售完毕，要转移到新的地方去开发了(流动是开发商的本性)，同时也开始要“甩包袱”了。长春目前已有多家这类的物业公司，由原来开发商每年补贴一、二百万元且已逐渐减少的情况下，又面临将被全部“断奶”的境地。

近期(一两年内)配备的物业公司，由于开发商正在利用它大打“广告品牌”竞争的喧闹时期，在“虚”的方面渲染得过多，对“实”的工作又做得太少，经营被动，还未走上正轨;有的还被牵进违规案例之中，纠纷投诉或被媒体曝光的问题，多属于这个类型的公司。总之，派生型的物业公司，早脱钩比晚分离要好。

由机关、团体房改后所办的物业公司，其中:省、市直属机关和大专院校的房子基础条件较好一些，收费也较低，“管理”还可以，企业经营还谈不上;一些较小单位，由于房子分散、基础条件差，多数还未实行收费，管理尚属勉强，距离企业的目标就差得更远了。事业型这一块，要没有大的改革措施，短时间内是很难实现企业独立的经营要求的。

国有大中型企业的自管公房，通过房改已把80%以上的住宅都卖给了职工个人所有。按理说，这部分房子已不再姓“公”，应该与企业的固定资产分离出来，完全可以按照物业管理的模式进行经营管理了。其实不然。不少企业至今还没有发给职工产权所有证(这种公不公私不私的“悬空”产权全市多达300万平方米)，只是将房产处(科)换上了物业公司的牌子，少收费，维持不“事”不“企”式的管理，维修费不足仍由“母体”企业给予补贴。例如:一汽集团出售给职工个人的住宅达304万平方米(总量380万平方米)，占到长春国有企业转制住宅1/2以上的比重。这样大规模住宅由于厂区(汽车城)的特定条件，已经形成街区式的住宅小区，居住环境与房屋设施水平，即使按发展眼光要求，仍属于中上等的水平，实施物业管理进而成为一个独立的经营企业的条件是完全具备的。迟迟不能转制的原因，调查中分析:一是一汽集团当前压倒一切的改革措施与任务，是生产新型汽车并占领市场的问题;二是牵涉职工生活福利方面的问题尽量不作大的变动，以免引起职工波动。其他大中型国有企业也有类似情况，或采取观望的态度。对这些条件具备而时机不成熟的国有大中企业，也只好暂时等待。

有关公房管理所的转制问题，从一开始就盲目趋同又放弃本行，看来已陷入了“业不对版”的误区。

综上分析，促进物业管理尽快实现企业化和市场化，是物业管理行业发展的方向与基础，也是企业日趋成熟的重要标志;而创建或转化成独立型的物业经营企业，又是实现“两化”的必要条件。其实，开发商利用自己配备的物业公司来打品牌效益，这本身就是推向市场的行为;而反过来，抹煞物业经营企业的独立“人格”，处处控制它，把它置身于自己的门下，这又是一种行业垄断的行为。这也是不符合房地产市场(含物业管理市场)发展规律和行业之间的科学分工的。解决这个矛盾，必须先让这类派生型的公司与开发商脱钩，才能壮大独立型企业的地位，发挥其骨干企业的作用。

考评达标

自1995年起，国家正式建立了住宅小区结合物业管理的考评制度(此前的做法是只考评住宅小区验收工作)。这项制度把结合物业管理作为一个重要方面，考评企业承担管理住宅小区的能力与经营服务水平，已成为激励物业经营企业不断完善经营管理制度，上标准、上水平和在同行业之间相互促进、展开竞赛的一个坐标。

这项考评制度由国家行政主管部门统一制定标准，并且一年一度地进行考评。截止2002年末，市区物业管理达标住宅小区164个，住宅建筑面积998.1万平方米，占物业管理覆盖面积的28.4%。其中:国家示范小区10个、国家优秀小区10个，国家两个等级占12.2%;省级示范小区4个、省级优秀小区46个，省一级占30.5%;市级达标小区94个，占总评定级数的57.3%。从执行这项考评制度结果来看，虽然被评上各个等级的还不到物业管理住宅面积的1/3，评上省级以上等级的不及1/2，但它却反映了全市物业管理正在不断提高的发展状况。所有企业都应该坚持不懈的努力，把考评制度作为前进的方向，变压力为动力，争取在每次评比中都能获得一个达标合格的成绩或优秀的称号。

（原载于《现代物业·新业主》2004年02期/总20期）