台湾地区物业管理产业发展现况

台湾物业管理产业的源起

物业管理(property management)这个词汇，在华人地区已成为两岸四地对于建筑物管理维护的共通用语，而台湾地区在早期一般认为“物业管理业”是公寓大厦、小区委托大楼管理公司管理，故早期业务主要为门禁管理、清洁打扫等基本工作内容。

台湾的物业管理起于1960年代，大楼住户常雇用退伍军人负责看门，但人事流动率相当高，且人员素质参差不齐。然而官方以避免企业对单纯劳务的剥削为理由，不准经营建筑物管理维护的业务。1970年代中期由于建筑、营建等相关不动产行业的蓬勃兴盛，随着民众所得的提高，对于建筑物的基本需求也发生变化，消费者重视并愿意购买附有花园、游泳池、健身房等公共设施及智慧化设备的大楼。这些新式建筑物形态需有更专业的物业管理人员才能得到有效维护与管理，故官方放宽对于大楼服务业的限制。这便是台湾公寓大厦管理维护兴起的背景。

而近年随着台湾地区生活水平不断进步,以及推动精致服务生活产业政策，物业管理业者吹起“饭店式管理”潮流，再加上“帝宝”、“宝徕花园广场”、 “一品苑”等知名豪宅管理风的推波助澜，物业管理精致服务质量需求倍增，带动物业管理产业需求蓬勃发展。

1981年台湾美装兴业公司承揽台塑大楼清洁维护工作，可称为以公司组织形态导入物业管理行业的首例。台湾第一家保全公司是1980年代由日本Secom公司与台湾国产实业集团合作成立的。基于民间对保全业务的殷切需求，“行政院”指示有关机关对保全业研拟相关法令以加强辅导管理。在考察日本民间警备业的经营状况，并参酌社会经济发展及日本《警备业法(保全业法)》的规定的基础上，研拟《保全业管理规则》草案，经多次研商修订后，1991年以《保全业法》名称完成立法程序。

1995年台中威尔康餐厅大火，烧出了公寓大厦管理上的严重问题，使得官方不得不开始重视这个以往备受轻忽的社会安全“死角”，于是透过订立《公寓大厦管理条例》，一方面强制将室内设计等空间营建行为纳入法令规范，一方面更强化对于区分所有权人、住户以及管理委员会的权利义务划分，这才渐渐形成了公寓大厦管理维护的社会共识。随后又于1997年公布施行《公寓大厦管理服务人管理办法》，正式确立了“公寓大厦管理维护业”的社会经济定位。然而随着社会经济条件的变动，法令与小区实际运作情形产生了许多冲突之处，因此2003年大幅度修正《公寓大厦管理条例》，其中不但将“公寓大厦管理维护”的概念以及相关权利义务作进一步的界定，其中由行政部门主导，并配合行政程序法针对“管理服务人”新增独立的一章，对于“公寓大厦管理维护业”的认可证制度与从业人员的资格限定作出更为严格的规范。

2004年台湾提出《物业管理服务业发展纲领及行动方案》，预估5年内就业人口增加至35万人、产业人才需求约6万人、产业产值提高至新台币1,000亿元。2009年台湾地区领导人马英九发布《环境政策白皮书(十)》提出：扎根环境教育，爱家园顾台湾，强化大学“永续校园”教育及国际合作，开始推动《物业管理条例》立法。

台湾早期高等教育体系，仅极少数于建筑研究所内开有相关的建筑管理课程。2004年提出《物业管理服务业发展纲领及行动方案》后，2005年又提出《鼓励大专院校物业管理纳入教育体系倡导计划建议书大纲草案》，相关物业管理课程便受学界所重视。经统计，目前台湾地区云林科大等五所大学或技术学院设立物业管理系所，中国科大等四所院校列入学程，华夏技术学院设置创新育成中心并开办“资产与物业管理研究所”，培育业界高阶管理人才。由此可见物业管理于台湾地区已为产官学(即“产业”、“官方”、“院校”的简称)方面所极力重视。

公寓大厦管理产业现况

台湾地区与“物业管理”相关的用词是“公寓大厦管理”, 在《保全业法》及《公寓大厦管理条例》未通过前，台湾从事小区管理工作的公司保守估计有上千家(包括非专业的兼职厂商，如清洁公司、顾问公司等)，由于对这类公司名称并无明确限制，故当时的名称各异，如：大楼管理顾问公司、大楼机电维护公司、大楼技术服务公司等。

1997年颁布《公寓大厦管理服务人管理办法》，进一步要求从事此行业者，需在两年内备齐各类管理服务人认可证，资本至少新台币1,000万元以上，并应提出受托管理维护计划书申请特许执照，并改组成为“公寓大厦管理维护公司”。经主管机关统计，截至2010年8月共有超过580家申请成立公寓大厦管理维护公司。公寓大厦服务人员认可资格统计也超过41,000人，每家公寓大厦管理维护公司均需至少有一张《事务管理人员认可证》与四张《技术服务人员认可证》，后者区分为防火避难设施类与设备安全类。欲取得认可证需先符合规定的资格，再经政府评选机构，包括大学、公会、协会等机构培训，并经考试合格后，发给认可证。

办理装潢户施工协议书，缴交保证金

台湾地区现行的“公寓大厦管理”，在制度设计上系仅从：(1)一般事务、(2)建筑物及基地之维修及修缮、(3)建筑物附属设施设备之检查及修护、(4)清洁及环境卫生之维持、(5)建筑物及其周围环境安全防灾管理维护等五大项目着手，换言之，可以归纳为：仅是消极维持建筑物设施设备达堪用程度的管理，相对于先进国家发展出的资产管理方式，或因法令制度设计不同，在整合上仍有相当的落差。

台湾地区与公寓大厦安全管理息息相关的另一个产业为保全业。“保全”二字是台湾第一家保全公司在向官方申请登记时，几经修改采用的名词。保全工作藉由搜集信息、控制门禁和维护私人产业内秩序、保障人员和财物免受犯罪和灾难等三项工作，预先防止损失。保全业的事业主管单位为“内政部警政署”与各县市警察局。随着社会快速变迁，保全业已逐渐成为维护社会治安及预防犯罪不可或缺的基石，保全公司更如雨后春笋般陆续设立。据“警政署”统计，截至2010年8月底，经许可成立的保全公司已超过600家，从业人数已近7万人。其中以申请驻卫保全为最大宗，占总家数之90%以上。保全市场成长速度惊人，这个新兴行业商机无限。

公寓大厦管理维护公司与保全业相关比较

小区的管理可分为两大部分。一是保全业务部分，即保全业者派驻保全员、警卫等业务，由《保全业法》所规范，必须要向主管机关申请许可，取得许可证后申请公司设立登记。第二是管理维护业务部分，即小区建筑物管理维护的业务，也必须要向主管机关申请许可，取得许可证后申请公司设立登记，由《公寓大厦管理条例》、《公寓大厦管理服务人管理办法》规范。

《保全业法》与《公寓大厦管理条例》均严格限制保全业者与管理维护公司的设立条件，形成“管理维护”与“保全”分业之要求，只有在实务上，保全业者派遣保全人员至小区执行保全业务的同时，可能兼办部分如接待访客、代收信件、代收费用等业务。由于上述业务不太可能明确区分为“保全业务”还是“管理维护业务”，常有认知上的困难(例如：接待访客可能同时是在为门禁管制的措施)。

现行物业管理业者与保全业者因业务所触及的“安全维护”，依《保全业法》第四条第一款所述的概念为“住居处所防盗、防火、防灾之安全维护”;而《公寓大厦管理服务人办法》第十三条第五款则规定为“公寓大厦及其周围环境安全防灾管理维护事项”。

而如以一般市场分类，则保全业务概分为系统(机械)保全、贵重物品运送、人身保全及驻卫保全;建物管理维护公司的营业项目为安全管理、设备维护、环保美护、事务管理及生活服务。

故自法令规定及业界的业务属性分类，可清楚看出所谓“小区管理”与“保全业”之间的关系，可简单如图一所示。

保全业与公寓大厦管理管理维护公司两者均为特许行业，由于主管机关不同，对于公司登记、承办业务范围等法令有不同见解;且因保全业务与公寓大厦管理维护业务往往需求专业知识才能胜任，在《公寓大厦管理人服务管理办法》与《保全业法》中均严格规定从业公司的条件。且由于《保全业法》与《公寓大厦管理条例》所规定设置公司的条件截然不同，故管理维护公司与保全业者在名称上、业务执掌、应雇用人员、设备等均有区别。

未来发展

台湾地区2004年《物业管理服务业发展纲领及行动方案》对“物业管理服务业”的定义为：“结合科技与管理技术，考虑延长建筑物生命周期及使用者需求，对建筑物与环境提供专业之使用管理维护、生活、商业支持及资产管理等服务之产业。”其服务范围可分为(一)建筑物与环境的使用管理与维护：提供建筑物与环境管理维护、清洁、保全、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务;(二)生活与商业支持服务：提供物业代办及咨询行业、事务管理、物业生活服务(小区网络、照顾服务、保姆、宅配物流)、生活产品(食衣住行育乐)及商业支持等服务;(三)资产管理：提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。

如果一般社会大众对管理维护质量能有更正确的认知，以及对居住质量有更高的要求，这将是刺激企业从事专业化工作的主要动力，才能使企业摆脱低价竞争与降低管理维护质量的恶性循环。两岸已加入世界贸易组织，国外竞争者进入两岸物业管理业并无限制，因而台湾从业者应更进一步与国际间及大陆香港地区物业管理业者密切交流、相互观摩，加强提升专业能力并建立自己独特的竞争优势，才能够与国际大规模物业管理企业竞争。同时配合台湾建筑业在大陆投资的脚步，台湾物业管理企业也积极前往内地各大城市与当地物业管理企业合作发展，共同努力提升两岸物业管理专业能力与质量。

(本文共同作者：陈建谋 蔡易璋，原载于《现代物业·新业主》2010年第11期总第168期)