台湾打房政策对物业管理产业的影响

前言

台湾近来都会区房价高涨，年轻族群及一般上班族根本无力负担高房价。而台湾当局亦担心，过度高涨的房价除造成民怨沸腾，更造成房市泡沫化引发通货膨胀，因此近来频频推出打房政策，从升息及信用管制下手，规定购置第二屋利率加码、房贷成数下修至六成杜绝投资客炒房。同时台北市政府在2011年1月24日，公告修正《台北市房屋标准价格及房屋现值评定作业要点》中第十五项，预计于2011年7月1日开征“豪宅税”，“立法院”于2011年4月15日三读通过俗称“奢侈税”的特种货物及劳务税条例，未来短期(二年)以内买卖房地产，最多要被课15%的“奢侈税”，预计最快2011年6月1日上路。房屋市场受到“奢侈税”及信用管制等打房政策的冲击，各地区房价跌，法拍屋(编者注：即法院拍卖房屋)量也激增，房屋自住以及出租使用比率将相对增加，因此对物业管理产业而言可说是一项利好。故本文将探讨台湾打房政策中的“奢侈税”及“豪宅税”对物业管理产业的影响，同时亦将探讨介绍打房政策所衍生利润可观的“法拍屋”供物业管理业者参考。

台湾打房政策配套五部曲

台湾地区的房价在2009年金融风暴开始出现一波很短期的下修动作之后，没多久大台北地区的房价就一路缓慢攀爬。由于房价持续高涨，全盛时期台北市的房价几乎是2003年SARS 期间房价的两倍，大台北地区居民的痛苦指数不断攀升。高房价现象已经成为全民关注议题，根据营建部门“房价负担能力计算方式国际比较”研究，台湾有超过2/3县市房价所得比超过6，依国际标准堪属负担压力严重。其中，新北市为9.5(房贷负担率39%)，台北市高达14.1(房贷负担率58%)。因此当局陆续推出“打房政策”以及“社会住宅政策”以平缓社会大众对于高房价无法负担的不满声浪，台湾“打房政策”推出五部曲。

第一部曲：升息及信用管制齐发

2010年起，连续四季升息，更陆续点名台北市与新北市十三区(板桥、三重、中和、永和、新庄、新店、土城、芦洲、树林、汐止、三峡、林口、淡水)，推出第二屋利率加码、房贷成数下修至六成、无宽限期的选择性信用管制。同时为了全面遏止建商养地，台“央行”也使出了建商版的“信用管制”掐住建商的“金脉”，建商贷款金额最高只有土地取得成本或鉴价金额的六成五(以较低者计)，其中一成还得等到动工兴建后才可拨款，超过一年没有动工不但要加利，更可能收回贷款。

第二部曲：开征“特种货物及劳务税”

俗称“奢侈税”，未来在两年以内买进卖出的非自用住宅、可供建筑的空地、商办，不论赚赔都将依实际交易价课税，买进一年内出售者课征15%，买进两年内出售者课征10%。也就是说，成交价一千万元的房子在一年内出售要缴一百五十万元税金，两年内出售要缴一百万元税金，等于是大幅压缩了短期投资客的获利空间。

第三部曲：金融机构缩银根

台湾金融管理部门要求所有银行将新增的非自用住宅贷款风险权数从45%提高至100%，未来承作非自用住宅的房贷时，银行的资金成本都会提高。同时银行的不动产放款鉴价策略亦是重点。以往银行鉴价都会参考对象的区位、中介成交行情、法拍行情及银行的数据库，不过现在要求银行提高联征中心(编者注：即金融联合征信中心，私人公益性财团法人)不动产平台的权重，贷款成数将下修，原本鉴价后可以贷款到八成的房屋，未来只能贷到六成(即需首付四成)，对一般的购屋民众来说，自备款的准备压力也相对提升。

第四部曲：推出“社会住宅”政策

2010年10月31日马英九邀集相关部会召开“社会住宅实施方案”会议，“内政部”江宜桦表示，两周内将从大台北地区挑选三到四处土地，兴建一千户以上的社会住宅，首波将从年底前开始办理规划，明年会再陆续推出，办理原则为“租金补贴为主、兴建为辅”。针对经济与社会绝对弱势者(一辈子买不起房屋的人)与经济相对弱势者(年轻人出外工作、结婚生子、财务不稳定的人)提供低价出租的具有社会保障性质的“社会住宅”，期望透过官方提供大量廉价出租住宅平衡市场供需，以期降低高涨之房价。

第五部曲：开征“豪宅税”

很多人往往把“豪宅税”与“奢侈税”当成是同一件事，但其实是两回事。“豪宅税”是台北市政府在2011年1月24日，公告修正《台北市房屋标准价格及房屋现值评定作业要点》中第十五项，另以八项认定标准分类出高级住宅，并依照其坐落之街道(区位)等级调整率，加成核计房屋评定现值。但台北市政府不是以房屋市价或登记使用面积数做为认定标准，而是以钢筋混凝土以上构造等级之住宅具备“独栋建筑、外观豪华、地段绝佳、景观甚好、每层户少、户户车位、保全严密、管理周全”等8项标准，来认定“豪宅”或高级住宅。而商业大楼不在豪宅之列，别墅也因为已加成课税，不在豪宅之列。依台北市税捐处清查，台北市12个行政区的豪宅共269栋，11,177户。据岛内媒体报道，其中大安区豪宅52栋为最多，其次依序为信义区(43栋)、中山区(39栋)、士林区(36栋)、中正区(32栋);以户数看，前3名分别为中山区(2,073户)、信义区(1,457户)、文山区(1,430户)。同时明定在2011年7月1日，正式实施“豪宅税”的新税制，总计属地方税的台北市税捐处，预估这两年就能多征收近十八亿元新台币税收，比起“行政院财政部”喊出要征得十五亿元的“奢侈税”还多了二成。

对官方而言，“奢侈税”与“豪宅税”的实施对于税收的帮助成效显著;对民众而言，台北市豪宅从SARS后每坪四、五十万元新台币的单价，一路飙升到近两年来动辄喊破百万元的高价，许多在这些年间，抢购不少豪宅来节税、投资、保值的政商富豪们，从过去相约一起买房当邻居，一转眼变成大家一起多缴税的苦主。

对物业管理业而言，豪宅税法的诞生已明确定为豪宅必须有具备“保全严密、管理周全”条件，物业管理业应思索提高服务水平达成豪宅符合此条件的质量需求，同时“奢侈税”的开征，将带动房屋的自住需求，投资客将延长持有投资住宅以租待售，亦将带动物业管理服务需求的提升，因此整体而言“奢侈税”与“豪宅税”的实施对于物业管理业应是一项利好。

法拍屋市场分析

以投资的角度来看，法拍屋市价行情低(一般而言，1拍为市价，2拍为市价8折，3拍为市价6.4折)，仍会是许多投资人士的最爱。许多人不敢买法拍屋，有人怕麻烦不想上法院，认为法院只是争讼之地、法拍屋都有黑道介入，或以为屋子本身可能有问题。其实法院是取得法拍屋信息的场所，法拍屋交易透明且合法，法院法拍屋的公告正是想购买法拍屋的人不可错失的讯息。法院为杜绝黑道介入或围标，对法拍的作业流程都透明化，针对可能发生弊端加以防范，已少有围标情形。

法拍屋来源大都是屋主本身的债务问题，如：(1)欠银行或是个人债务不还;(2)抵押债务不还;(3)欠税未缴，也就是债权人(银行、个人或是公家)以债务人所抵押担保之不动产或扣押债务人的不动产，而遭法院拍卖来偿还债务或税捐。因此有关单位会将法拍屋的拍卖公告张贴在法拍屋公告的平台或网站上，或是报章杂志专刊。一般法拍屋公告的特定渠道如下：(1)法院公告、(2)阅读查封笔录、(3)银行公告、(4)法拍信息杂志、(5)报纸分类广告、(6)法拍屋所在地张贴公告、(7)地政机关调阅誊本、(8)法拍屋网站。

法拍屋的预算成本

法拍屋所需的预算成本，可以分为两部分：

1、必须支付的费用：

保证金——投标前须先付公告的保证金，法拍公告中所写的保证金，投标前须准备好，投标时以台支或银行本票缴纳。

缴交尾款——得标后七日内需缴金额，为得标价减去保证金后剩下的金额。

税费——包括拍定后所要缴的契税，再转手卖出时要缴的土地增值税、财产交易所得税。

地政规费——包括投标前申请誊本、得标后办理过户所需的地政规费。

其他杂费。

2、可能支出的费用：

利息费——用贷款来拍定对象，须负担的利息因转手时间快慢而定，自住屋就不计算了。

代书费——委托地政士(编者注：台湾地区执业房地产交易经理人的一种职称)代为办理过户、税费申报等手续，必须支付代书费，除非自己办理。

中介费——请代标公司代为投标，就必须额外支付拍定价百分之四的服务费。

搬迁费——拍定房子遇到遭人占用或租用的状况，可能要给对方一笔搬迁费才能请人搬走。必须经由拍定人与占用人谈判，一般搬迁费有行情可问。

整修费——买到屋况不佳的法拍屋，就必须花钱重新整修、装潢，其花费金额因人而异。

影响房屋拍定价的因素

不动产依所坐落的地段决定“行情”，影响房屋拍定价，因此房屋拍定价底价多高，是投标胜算之所在。条件与地段的不同，会造成标单上考虑的价格差异。影响房屋拍定价的因素如下：

1、主观条件：

屋内状况——法拍屋因不能入内看室内装设，较难判断屋内状况，可向地政机关调请《地籍图与建物平面图》了解地形与屋内的格局，至于采光、坐落、景观、装潢与否，也是房屋拍定价的影响因素。

屋外状况——房屋外部状况因素也会影响房屋拍定价与购买意愿，包括外观、公共设施、停车位等条件。

周边环境——包括交通便利、生活设施完善、是否有庙、丧葬业、焚化炉等“嫌恶设施”。

2、客观条件：包括使用范围、产权状况、使用区分等，土地注意是否道路征收预定用地、建筑物是住家使用还是商业使用，因个人需求而选择住家或商用对象。知道哪些影响房价因素，更让自己精确地估算房子的价格。

知行情以决定标价

知此知彼才能百战百胜。市场行情是房屋价格的重要依据，了解区域的市场行情，以估算出价标准及投资报酬率。一般市场行情是以成交的价钱为准，有下列几种渠道可得知：

管理员——法拍屋所在的大楼管理员，或是邻居都可能知道附近的房价，或许可以从住户或大楼管理员探知房价。

中介业者——请示中介业者市场成交行情，最直接就是法拍屋所在区域的中介店询问。

鉴价公司——找不动产鉴价服务的公司，询问法拍屋所在区域的房子的价值，或是问银行的不动产鉴价部门。

专业法拍信息网——目前法拍信息网，提供信息非常多且详细，代标的中介都有网站。

受“奢侈税”冲击，法拍市场投标意愿更冷清。打房政策推出以来，投标室人潮锐减，连北部法拍对象的加价率，从鼎盛时期的19%，骤降至6%的新低;若加上2年内转售的不动产需加征15%“奢侈税”，严重影响投资客对象选择，“奢侈税”定案后，3月以来的待拍精华对象，多数宣布停拍或延拍，市况冷清加价意愿更低;中介业者也发现，委托对象进案量急遽下滑，“奢侈税”议题让市场明显急冻，全台委托对象进案量萎缩衰退幅度四成以上。

但是，这也是一个危机入市的大好机会，尤其是自住型的人，是不可多得的机会，只是能知道哪些影响房价因素，让自己更精确地估算房子的价格，就能在法拍屋的投资上由“知此知彼”达到“百战百胜”。但由于2年内转售的不动产最高需加征15%“奢侈税”，未来投资人转手利润必须更精打细算，并考虑2年-3年出售价的投报率，因此投资对象具备优质的物业管理亦将是投资人列入考虑之要件。同时对物业管理公司或管理者而言，多了解法拍屋就多了一种投资获利的机会，尤其物业管理从业人员位于管理的第一线，更能及时掌握对象相关信息，把握获益良机。

(编者注：出自合理的客观原因，作者原文的一些数据出处在发表前已经编辑处理，特此说明并向作者致歉。)

(本文共同作者：陈建谋 吕耀元，原载于《现代物业·新业主》2011年第5期/总第187期)