什么是现代物业建设管理？

运行突破——现代物业建设管理的新模式

社会经济的持续高速发展推动着中国城市现代物业建设和现代物业管理的发展。随着新兴城市的不断出现，城市物业建设如火如荼，并逐渐从建设高峰期向使用、管理、维护高峰期转变。

城市化开拓和促进了社会的园区组合，迅猛改变社会的配置现状、管理模式、人际关系和理念习惯。现代物业建设管理犹如新的进程、方式和经验，社会将因现代物业建设管理变得美丽、舒适、祥和、发展。每一片现代建筑群的落成，都意味着新一代生活工作方式和管理服务规范将要崛起。立足新时代城市空间，以新的意识观察城市物业建设、管理的变化，确定城市现代物业建设管理要求，具有深远意义。

中国城市现代物业建设管理的趋向特点：

1、物业体现大规模、大容量，大区域连城，淡化郊区，形成城市卫星组团。

2、高端高层建筑涌现，建设标准向国际接轨和看齐，但是配套相对滞后。

3、工业入园、商业入城、居民入区;城市综合体开发旺盛，整片区域开发，集约经营，形成相对稳定的实物组团和专业群分。

4、保护老城、开拓新区(如巴黎的城市规划)，公共优先、私用靠边(欧洲发达国家经验)，加大公共路区成分，照顾城市建设与自然世界的和谐。

5、物权权利人对权属物业采用自主整体管理、外拓专业服务的新体制。

在此基础上，现代物业建设管理运行模式出现新的突破：大型物业、公共物业、专业物业进入资产运行变革时期，走上开发建设、打包经营管理的新道路。这种突破的原因在于——物业是可以经营的，其存在意义不仅在于交付使用。大型、公共、专业物业，包括创意区、写字楼区、商业区、工业园进入资产运行。广州上下九、北京路步行街区一体化经营管理，太古仓、芳村老厂区实现物业转型。深圳、中山、东莞已经出现开发建设落成毛坯楼体后，由物业管理企业统一打包运行、经营、管理。

这种突破是物管企业转型或整合发展的新台阶，存在机遇、难度和风险，涉及以物业群形成的主旨品牌、投入资金、招商网络、管理资质、运行经营，能够实现经营、管理和服务的结合。国家层面的《物权法》，以及北京等城市物业法规都为此留下了可以发展的空间。亚洲物业管理的先行者新加坡，上世纪六十年代步其后发展物业管理的香港，物业管理的目标都很明显，就是公屋的运行、管理和服务。

物业管理企业面临新的转型。接管一个项目，已经不仅仅是重在服务。在2007年修订的国家《物业管理条例》，把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，之后很多企业把“物业管理公司”改为“物业服务公司”。物业公司的名字可能还要改。物业管理职能的认识正在更新。

做法突破——现代物业管理与普通物业管理的区别

城市的现代物业管理与普通物业管理，在整体和具体立足点、物业管理服务目标、操作全程效果衡量这些最基本的要领上都存在区别。物业管理关注的两类问题区别在于：普通物业管理关注“做得好不好”，现代物业管理关注“做得对不对”。现代物业管理体现在：

百年物业，分代管理

用“百年物业”这种国际理念承载物业管理人与物权权利人、物业使用人和开发建设者的结合，这是社会进步的必然。

建筑物可以使用多久?国家《民用建筑设计通则》规定，物业，特别是公共物业使用年限超过100年，建筑设计需要达到这一要求。要达到这种要求，建筑、使用、管理都需要执行相关标准。

朋友问我到欧洲考察看什么。荷兰外交公寓有上百年的管理历史，雅典千年歌剧院至今仍在使用。但是，广州市人民政府大楼却贴上连排空调主机。日常所见，中国上世纪六十、七十年代，甚至八十、九十年代的房子已在拆毁，九年前花10亿元建造的公共庞然建筑物也拆毁，这主要是长期缺乏维修维护和长远规划而导致的结果。

在一所百年物业里工作和生活是一种享受。物业管理人应当自觉树立“百年物业、分代管理”的理念，摆脱“二年委托”的局限，把实现“百年物业”视同神圣职责，在这样的理念指引下，所做的管理服务是不一样的。

从一开始就用保养、维护、维修延续物业的生命

保养、维护、维修重在开始。

深圳国贸大厦约克冷冻机用了20多年，像新的一样。为什么要在机房里抹地漆?是为了把尘度降到最低。

2012年6月，报载一个城市新落成的国际金融中心，在20层进行消防演练，放烟火弹，冒烟半个小时，过火面积400多平方米，高压水枪直喷外墙窗户，400多人受困疏散，演练很成功。但是，作为物业管理人，我感到惊讶和担心：这次演习造成了内墙、外墙、天花、地板损坏，窗框结合部位分离，设施器材需要更换。建筑物是需要珍爱的。演练重在疏散，灭火另选场地，不能把几十亿精品变试验品。

经济有效建造、管理公共场地、部位、场所，使用粗材

公共物业重在使用过程中的观赏功能。日常所见，国内在公众密集场地大量使用天然石料，新机场、新火车站、剧院都全铺大理石、花岗岩石板。其实，天然用材和工业用材是有区别的。同时期落成的柏林中央车站就不这样做。

柏林中央车站

尽量使用机器设备，追求优于人工操作的管理效果

运用更多的机器、设备、器具是现代物业管理的标志，如铺砖机、清洗机、高位台架等。用机器取代简单、工作量大、难度较大的人工操作，效果完全不一样。

以充分、必要、富于针对性的管理标准、规程、制度保护物业

物业管理用制度管人、管事，像微积分一样，强调充分、必要的程度超出常人意料。按照现代物业管理的要求，园区可能有1,000个制度。从员工着装到管线敷设的规格、距离、部位，大堂、梯间的雨天管理，园区照明的雾天管理，都有规范。有章有法有板有眼有根据，这才叫“现代物业管理”。

理念突破——现代物业文化的孕育和塑造

现代物业管理人追求的不仅是表面效果，重要的是深层次效果，即塑造、培育现代物业文化，这是最根本的素质和实力。现代物业文化的孕育和塑造包括：

学习人和物的沟通，读懂建筑物和公共设施表达的语言。

建立物管公司与公众、单元业主、物业使用人的和谐、免责的新型关系。

现代物业管理最基本的标准是：安全、文明、清洁、有序。管理一个园区，其组织成分——开发建设者、物业管理人、业主委员会、单元业主和物业使用人是平等的。合同、公约、管理制度需要引导认识共同的责任。对于公众区域，应该首先关注其安全问题。

对公共环境、私人空间、物业氛围的认识和培育：雅典卫城、罗马西班牙广场的区域氛围，让人感到没有特定环境、空间、氛围的培育，就没有现代物业管理。公共环境、私人空间、物业氛围是我们日常注重的工作范畴。绿地的使用和维护，梯间、廊道、洗手间、办公室、会议室的无烟，园区、轿厢、车厢、站台的安静，这些都是至关重要的。

员工是物业的缔造者，应该把员工创造性视为掌上明珠。物业管理从人管起。物业管理人是园区的表率。需要明白现代物业管理人最重要的形象素质要求、禁忌和来源途径，把员工培养训练成为现代物业管理人。

城市物业建设管理需要与国民教育相结合。我们追求的是物业管理最根本的目的和最长远的效果。

(本文是陆华生在2012年7月“现代物业发展论坛·2012物业管理财富与机会研讨会”上的交流文章)

(原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期)