物业服务第三方评估监理应当发挥更大作用

2010年，可谓北京物业管理的立法年，且是具有里程碑意义的立法年，因为在这一年北京出台了大量的物业管理法律文件，较之以前的规定，此次立法大胆革新，出现了很多令人耳目一新的规定。其中，物业服务第三方评估监理就是一例。那么，创设物业服务第三方评估监理制度的原因何在?现在审视，物业服务第三方评估监理是否发挥了它应有的作用?物业服务第三方评估监理能否有更大作为?

物业管理呼唤物业服务第三方评估监理诞生

近些年来，物业管理行业中深层次的矛盾和问题日渐显露，而相应的机制并不健全。如业主大会成立比例偏低造成的市场主体缺失，业主与物业服务企业协商定价机制不健全，就物业服务价格的高低、物业服务质量的好坏，业主与物业服务企业各执一词、互不认同。换句话说，质价相符的物业服务市场机制根本未建立。在物业项目交接方面同样存在类似问题，如何认定交接时点物业共用部分的管理和运行状况并确定责任承担，都有很大争议。以上诸问题，由于业主与物业服务企业均为利害主体，各自的观点难以做到客观公正。而政府相关部门一方面因缺乏专业知识不具备判断的能力，另一方面其职能应为制定规则而不是过多干预经济行为从而不具备判断的资格。所以，市场上就需要一个专家型的中立第三方作出相应判断以定纷止争。在此大背景下，北京市住房和城乡建设委员会于2010年6月26日印发《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(以下简称《办法》)，物业服务第三方评估监理诞生。

《办法》明确“物业服务第三方评估监理”的定义，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。物业服务评估监理业务范围主要分为物业项目交接查验、物业服务费用评估和物业服务质量评估三个方面。物业服务评估监理机构作为独立第三方机构，其开展业务，均需从物业管理行业专家库中随机选取专家。物业服务评估监理专家出具评估意见并对评估监理机构负责，评估监理机构出具评估监理报告并对委托人负责。

为了规范物业服务第三方评估监理活动，维护相关利害关系人的合法权益，北京市住房和城乡建设委员会还制定了《北京市物业项目承接查验评估规范(试行)》、《北京市物业服务费用评估规范(试行)》和《北京市物业服务质量评估规范(试行)》，以配合《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》的施行;同时，制定《北京市物业管理行业专家管理办法》对物业管理行业专家予以规制。

物业服务第三方评估监理诞生以来的运行状况

《北京市物业管理办法》对前期物业管理制度进行了改革创新，2010年10月1日之后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算。也就是说，对于上述类型的物业项目，前期物业服务费必须根据第三方评估监理机构的测算确定，而不再有未经协商的“一口价”。从目前物业服务第三方评估监理机构的业务开展情况来看，业务量主要集中在前期物业服务费用的测算上。从效果来看，采取由物业服务第三方评估监理机构对物业服务费用标准进行测算的方式，得到了广大业主和建设单位的认同。业主认为物业服务费的形成更加客观了，建设单位也觉得可以避嫌。再加上第三方测算物业服务费用是根据相关的技术规范，还要综合考虑项目具体情况、服务项目多少、服务标准高低、社会上物业服务平均成本等因素，使得这种价格形成方式最接近客观实际。

相对于前期物业服务费用评估测算业务来说，物业服务第三方评估监理的另外两项业务，即物业项目交接查验业务和物业服务质量评估业务的业务量较小。目前，已有物业项目交接查验的案例，如朝阳区建外SOHO西区新老物管交接中，引入物业服务第三方对交接项目进行评估，避免了交接过程中容易产生的矛盾纠纷(见《现代物业·新业主》2011年07期专题报道)。但目前还没有看到第三方机构持续一段时间地跟踪监理某项目物业服务质量的案例。

北京市朝阳区建外SOHO

简而言之，物业服务第三方评估监理机构运行状况呈现以下两个特点：

第一，物业服务第三方评估监理业务量“一多两少”，即前期物业服务费用测算业务多，物业项目交接查验和物业服务质量评估业务少;

第二，已经完成的物业服务第三方评估监理总体效果较好。

对物业服务第三方评估监理机构目前运行状况的分析

物业服务第三方评估监理机构目前的运行状况为什么呈现上述两个特点?

已经完成的物业服务第三方评估监理总体效果较好，主要有两个原因：一是建设单位和业主双方都能接受甚或欢迎，且从结果上看，较之以前的物业服务费定价方式更接近质价相符;二是《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等文件为物业服务第三方评估监理所设定的一系列制度和规范相对较完备。

那么，为什么会出现“一多”?

现在办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算。也就是说，新的住宅物业项目确定物业服务费用标准必须通过委托物业服务第三方评估监理机构进行测算。这是一种强制规定。因此，只要有新办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，就一定会有物业服务第三方评估监理机构的物业服务费用测算业务。

为什么会出现“两少”?为什么“两少”会如此之少?

与测算物业服务费用相比，对物业服务质量和物业项目交接查验进行评估监理，来得更加重要和迫切——因物业服务质量引发的物业服务质价不符争议以及物业项目交接引发的矛盾纠纷更加普遍地存在和难以解决。从制度设计的目的考察，物业项目交接查验和物业服务质量评估业务与物业服务费用评估业务至少应当同样重要。但第三方物业服务评估监理机构为什么在这两个业务方面却没有发挥出应有的作用呢?这除了上文提到的物业服务费用测算属于强制规定、另两项业务非强制之外，还有更为重要的原因。

费用问题

目前，物业服务评估监理按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。评估费用这笔钱如何收取，没有收费标准也没有价格指导，有个别物业服务第三方评估监理机构“狮子大开口”。即便物业服务第三方评估监理机构没有漫天要价的情况，仅以“最低成本价”收取委托费，那也不是所有物业服务企业或业主愿意和能够承担的。

效力问题

目前，物业服务第三方评估监理机构尚未纳入司法鉴定机构名录，并非司法鉴定机构，其出具的物业服务第三方评估监理报告不能称之为鉴定，不是证据的一种，其在物业管理仲裁、诉讼案件中所能起到的作用几同于当事人自述。打个比方，业主李先生对本小区物业服务企业不满，认为其提供的物业服务质量没有达到合同约定的质量。李先生花钱委托了一家物业服务第三方评估监理机构对其小区物业服务企业的服务质量进行评估，第三方评估监理机构出具了一份有利于业主的报告，认定该小区的物业服务质量没有达到物业服务合同的约定。这个评估报告并不能立刻对李先生本人、小区其他业主或物业服务企业产生任何约束力。李先生选择了起诉物业服务企业，并向法庭提交了这份第三方评估报告，但法庭并不会将这份报告当为证据使用，可能完全不予采信。反而，实践当中类似李先生的案例，只要业主在法庭上提交几张物业服务不到位的照片，就极有可能争取到少交物业服务费的诉讼结果。

公信力问题

物业服务第三方评估监理运行还不到一年，不但在法院等司法部门得不到充分认可，在业内和社会上的认知度也不高。另外，物业服务第三方评估监理机构自身，及某些运行机制方面的原因也导致了第三方评估监理的公信力受到影响。

自身方面的原因如：缺乏行业自律，没有相对统一的收费标准;工作程序的透明度和规范程度有待进一步提高;行业准入门槛低导致出现个别第三方评估监理机构水平差等。

运行机制方面的原因如：“随机抽取”第三方评估监理机构的方式避免了委托人与第三方评估监理机构事先串通出具偏向性、误导性或虚假的评估监理报告，但也带来了第三方评估监理机构一经选定必须使用，从而导致收费标准由第三方机构单方操控，评估监理报告的质量由这家第三方机构的水平和认真程度决定。此外，当争议的业主和物业服务企业分别委托第三方评估监理机构进行评估时，两个评估报告是否极有可能出现分歧甚至完全对立?如果不一致怎么办?

物业服务第三方评估监理机构未来发展方向建议

毫无疑问，物业服务评估监理机构以独立第三方的中立地位对物业项目进行承接查验、对物业服务费用进行评估、对物业服务合同的执行情况进行监督和评判，有利于减少物业服务企业、建设单位和业主之间的矛盾，有利于促进业主与物业服务企业建立长期和谐互信关系，有利于物业服务行业健康有序发展。物业服务第三方评估监理机构的诞生是物业管理行业的一大进步。尽管在发展初期，存在一些问题，但是通过不断的实践是肯定能克服的。如何才能让物业服务第三方评估监理机构更加发光发热呢?如果以我们购买商品作比喻，就是要把第三方评估监理打造成“消费者信得过的价廉物美的商品”。

规范收费行为

第一，应当制定物业服务第三方评估监理机构收费标准，规范第三方评估监理机构的收费行为。第二，抽取物业服务第三方评估监理机构时，允许一次抽取三家，委托人从三家中选择一家并与之签订委托协议。这种方式将改变委托人在委托费用协商中处于绝对劣势的局面，而这种方式并不会影响评估监理结果，因为不论选择哪家评估监理机构，被选定的机构都得从专家库中选择专家进行评估监理。

允许第三方进入司法程序

第一，物业服务第三方评估监理机构参与诉讼中的专家调解，或者作为专家证人出庭作证;第二，将物业服务第三方评估纳入司法鉴定范围。司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。建议将物业服务第三方评估纳入司法鉴定范围，将物业服务第三方评估监理机构纳入司法鉴定机构名录。

提高第三方的公信力

加强行业准入管理，适当提高行业准入门槛，同时制定物业服务第三方评估监理机构退出制度，对于严重违规的机构要坚决清除出市场;加强行业自律，提高物业服务第三方评估监理机构评估监理的透明度和规范化程度。评估监理过程应实时记录并签名，记录可以采取笔记、录音、录像、拍照等方式。

(原载于《现代物业》2011年第08期/总第196期)