湖南省维修资金新办法新在何处？

2016年9月18日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省财政厅出台《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)，于2016年10月1日起施行。根据媒体对湖南省住建厅相关负责人的采访，《暂行办法》的出台以破解物业维修资金“四难”问题为导向，提出了细化交存要求、灵活设定表决方式、开放计划使用方式、实施应急维修制度、推行业主大会自行管理等举措。那么，这些举措是否是“四难”病症的良药?举措本身的合法合理性又如何?

《暂行办法》关于交存及续筹的政策并无新意，效果待证

《暂行办法》第二章“交存”即第七条至第十六条共10条的篇幅，规定了专项维修资金的交存适用范围、交存比例、交存主体、交存时间、续筹要求、补交续交标准等，这些规定与建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》并无多大差别。有关负责人及媒体报道称，《暂行办法》在解决筹集难的问题上解决了三大难题：一是规范了交存时间;二是加强了维修资金的续交和补建，规定维修资金余额不足首期交存额30%的应当续交，未建立物业专项维修资金应当补建;三是明确了交存比例。这些规定在165号令中已有体现，并无特别之处。

首次交存专项维修资金实际并无多大困难，考察国家及全国各地层面关于专项维修资金交存的规定，时间节点或措辞或有差别，但本质上无不要求产权人在实际入住或控制房屋之前交纳专项维修资金。购房人或者公有住房售房单位并无多大选择，因为买房要住房，交纳专项维修资金为前置程序，因此在此政策面前交存主体在此并无博弈对抗能力。至于交存标准，就更不必论，规定交多少就交多少。

其实，真正的难点在于补建、补交及续交/续筹。也就是说，未建立物业专项维修资金的物业，以及业主分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，如何保证这些物业及相应账户内有法定足额的专项维修资金?在《暂行办法》中，笔者并未发现根本的行之有效的解决办法。

当然，不可否认有一条行政处理上的被动应对举措，即《暂行办法》第四十条，“房屋转让、抵押时，房屋转让、抵押人未交纳该房屋物业专项维修资金或者其分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当在办理房屋转让、抵押手续前按照规定补交、续交。房屋转让时，该房屋账户中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时自动转移。”可见，政府部门很好利用了其对产权人处分房屋(主要是转让和抵押)时享有的管理职能，对于专项维修资金分账户不符合规定余额的业主，政府部门可以要求他们在办理房屋转让、抵押手续前，先行补交、续交。为什么说这是一条“被动应对举措”而不是根本解决办法?试想有多少房屋是需要转让或者办理抵押的?已经远远不足30%的分账户而又急切面临使用专项维修资金的物业又有多少?怎么办?

关于业主组织工作经费的政策有待商榷，不宜提倡

《暂行办法》第十三条规定，“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支;物业专项维修资金划转业主大会管理后，工作经费还可以按规定从物业专项维修资金增值部分列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。”

笔者不敢认同此项规定。诚然，业主大会、业主委员会工作经费应由全体业主承担，但是费用来源不宜从专项维修资金中支出。理由如下：

首先，该项规定违反了建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》。其第二条第二款规定，“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第四条规定，“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第十八条规定，“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”由此可见，住宅专项维修资金的最大特点是“专”，属于专项资金，必须专款专用。物业专项维修资金增值部分，依法“应当转入住宅专项维修资金滚存使用”，而不应当用于业主大会、业主委员会工作经费支出。

其次，在专项维修资金交存续筹难的大背景下，更不宜提倡将专项维修资金挪作他用。有些媒体甚至专业人士注意到，湖南省“全省物业维修资金累计归集总额329亿元，累计使用约7.8亿元，使用率仅2.4%，更多资金‘沉睡’在账户上”(《华声在线》2016年9月28日)。言外之意，专项维修资金这么大的资金池，花的太少了，得多花。实际上这项“担心忧虑”是最无必要和最应被批驳的。一是建筑物有其固有生命周期，专项维修资金是用于保修期满后的相关建筑物及设施设备的维修和更新、改造支出，也就是说很多专项维修资金还并没到用的时候，可能五年、十年之后会有大量专项维修资金支出。二是应当认真考察大中修费用。持上述观点的人士是否了解过换一部电梯需要多少钱?做一次屋面防水需要多少钱?外墙脱落后更换墙皮需要多少钱?需要花钱的地方很多，每项开支也并不低。一个小区的维修资金可能支撑不了多少次共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。三是专项维修资金续筹难已是不争的事实。这些钱花完了之后呢?建筑物及设施设备不需要维修了吗?实际上，那个时候更需要花钱维修。

综上，专项维修资金应当合法地花，应当节省着花。

关于表决方式的规定是值得肯定的创新

“计划使用”简化了小项支出的审批手续

《暂行办法》规定了专项维修资金的三种使用方法，即计划使用、一般使用和应急使用。一般使用和应急使用是常规常见的使用方法，计划使用可谓湖南省的创新之处。

计划使用采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式。同时，《暂行办法》限定了计划使用项目适用条件，主要包括可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造;同一物业管理区域内全体业主受益;单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。一次性表决的物业专项维修资金使用计划有效期限不超过五年，有效期内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。

计划使用的显著作用是简化了审批手续，通过一次投票集中表决多个计划维修项目的确能够节省程序成本。与此同时，规定在使用项目上限定为“费用在三万元以下”的小项目，有效期内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的5%，防范了专项维修资金申请使用主体的道德风险。

“异议表决”对症“沉默大多数”，有助于提高表决效率

《暂行办法》第十八条第三款规定，“业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过;也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约约定的表决条件和表决方式，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。”

专项维修资金使用难，到底难在什么地方?实际上最大的难点在于业主“表决难”，表决难的具体表现是业主不表决，怠于行使权利和履行义务。而“异议表决”的方式很好地解决这一问题。

举个例子，一个需动用维修资金的项目，涉及整个小区(1,000户10万平方米)的业主进行表决。按照常规表决的方式，依法应当经667户约6.67万平方米物业部分的业主同意。而按照异议表决的方式应满足的条件是，不同意的业主分别约为以下数量或低于以下数量：1000-667=333户;10-6.67=3.33万平方米。这两种方式的区别是统计口径不一样了，分子变了一下。但效果也有很大差别。异议表决方式下，业主大会会议会期已过，只要统计反对意见的票数即可。如果你这位业主持反对意见，你就要积极地来投票。否则过期不候。而按照以前的常规表决方式，就需要争取三分之二的同意票权。异议表决方式，就看有没有超过1/3的业主反对，有很大不同的。

虽然如此，在操作异议表决时还必须注意以下问题：

第一，必要的工作不能省。以上文的例子，1,000户10万平方米的业主必须通知到。换句换说，即使按照异议表决的方式，还是需要向全部的1,000户10万平方米发放选票，并统计结果。分子变了，分母并没有改变。一旦通知不到，统计不全，将可能存在决议无效的后果。比如，某次表决，持不同意见的业主在1/3的临界线上，后来发现有几户业主未通知，他们恰好持反对意见，那么本来已通过的议案，可能就被推翻了。

第二，异议表决必须有“业主共同管理规约事先有约定”作为前提条件。按照《物权法》的规定，动用专项维修资金，应当经“双三分之二”以上的业主同意。

《物权法》属于法律，其效力仅次于宪法。异议表决方式下，统计持反对意见的，本质上相当于在推定不投票的都同意。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第66条的规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。换言之，异议表决方式必须事先得到业主同意的情况下，才能推定不前来投反对意见的业主是同意动用专项维修资金的。

法律没有规定可以使用异议表决的方式，那就只剩下约定了，即通过业主管理规约的方式进行事先约定。有此约定，则可按照异议表决方式投票表决。如无约定，仍应当执行《物权法》规定的“双三分之二”同意票决。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第10期/总第371期)