宁德市物业管理协会发展现状与思路

行业协会是行业发展到一定规模的产物，一般分为全国性、全省性、设区市级、县(市、区)级协会，行业协会在维护行业利益、加强行业自律、推动社会经济发展等方面发挥着积极的作用。但不同层级的行业协会，其生存能力和发挥的作用有很大差异。

本文以宁德市物业管理协会作为具体研究对象，研究分析物业管理协会存在资金匮乏、人才缺乏、发展乏力等问题。探索解决这些问题的对策，主要包括：广开财路，提高自身生存能力;帮扶企业，促进行业发展壮大;规范行业服务，增强协会影响等。

宁德市物业服务行业发展概况

行业发展概况

宁德市第一家物业服务企业——宁德市世纪物业服务有限公司于2002年审批成立，开启了宁德市物业服务市场化的序幕。经过14年的发展，目前宁德市共有101家物业服务企业正常开展经营活动，其中本地物业服务企业88家，包含二级企业5家、三级及以下企业83家;外地企业13家，包含一级企业11家、三级及以下企业2家。

截至2015年末，全市已实行物业服务企业管理的物业小区达到254个，物业管理面积953万平方米，其中多层住宅77个，面积246.7万平方米;高层住宅90个，面积564.42万平方米;办公楼/厂房等87个，面积141.88万平方米。2015年，全市物业服务企业实现经营总收入5,801.99万元，主要包括物业服务费收入4,972.59万元、停车费收入82.28万元及其他业务收入744.12万元。全市物业服务企业经营成本支出6,173.44万元，合计当年全行业亏损291.76万元。

2015年全市物业服务项目平均收费标准为：多层住宅(非电梯)0.51元/(月·平方米)、多层住宅(电梯)0.87元/(月·平方米)、高层住宅0.86元/(月·平方米)、办公楼2.04元/(月·平方米)、工业厂房1.5元/(月·平方米)、其他物业1.07元/(月·平方米)。2015年末，全市物业服务行业从业人员在册登记总数2,938人，其中一线操作人员2,441人，经营管理人员497人，一线人员占比接近83%。从业人员总数中，高中以下学历1,873人，占比63.8%。物业服务企业员工年平均工资28,441.92元，一线操作人员年平均工资则为18,377.55元。

行业协会发展情况

宁德市物业管理协会成立于2010年，初始会员企业42家，经过6年的发展，几经更迭，目前拥有会员单位45家，其中本地二级企业4家、三级企业39家，外地企业2家。2015年会员费标准调整为会员2,000元/年，会长(副会长)3,000元/年。2015年，全年收入7.15万元(其中会员费收入7.15万元)，全年支出78,185.5元(其中人员工资6.2万元，办公等其他费用16,185.5元)，年度资金缺口6,685.5元。

协会发展存在的问题及原因分析

缺乏有力的资金支撑

协会的维持和运作需要资金的支撑，缺乏稳定的资金来源是协会难以维持的主要原因。

物业市场体量小，会员数量少

2015年宁德全市房地产开发投资238.03亿元，其中住宅投资175.32亿元，办公楼投资8.82亿元，商业营业用房投资21.93亿元。

而2015年福州市房地产开发投资1,381.12亿元，全年商品房施工面积7,800.01万平方米;商品房销售面积914.7万平方米。漳州市2015年房地产开发投资502.51亿元，全年商品房施工面积3,733.35万平方米;商品房销售面积551.8万平方米。

从上述数据对比我们可以看出，宁德市不论是房地产开发量还是销售量均大幅落后于福州、漳州等地市，2015年的房地产开发面积仅为福州市的17.2%，为漳州市的47.4%。受房地产体量偏小的影响，宁德市物业服务行业规模也相应较小。截至2015年底，全部101家物业服务企业管理物业面积共计953万平方米，全年营收5,801.99万元，实际亏损291.76万元。

人员及办公费用开支占比大

宁德市物业管理协会自2010年成立以来，会员会费收入一直是协会的主项收入。2015年协会总收入7.15万元，全部为会员会费收入。协会在岗工作人员3名，全年工资为6.2万元，全年办公经费及其他开支共计1.61万元，两项合计占协会总收入的109.3%。协会入不敷出，已无法正常开展工作。

开源能力差，经营活动难以开展

由于缺乏有力的基础资金保障，协会入不敷出的状况持续恶化，影响到协会工作的正常开展。从2010年起至2015年，除了定期编发协会刊物及组织几期物业管理从业人员培训班之外，协会没有组织或开展过其他可以增加协会收入的经营活动，只能维持停滞不前的现状。

行业起步晚、基础差，协会影响力不足

物业服务行业是物业协会生存的根本，物业服务企业是物业协会发展的基础，没有物业服务行业和物业服务企业的茁壮成长，就没有行业协会的健康发展。

居民收入水平低，物业服务收费不高

2015年宁德市居民人均可支配收入19,175元，其中城镇居民人均可支配收入26,029元。全市居民人均生活消费支出14,268元。全市物业服务收费标准中，写字楼从1元/(月·平方米)至2.5元/(月·平方米)不等，住宅物业从0.3元/(月·平方米)至1.1元/(月·平方米)不等，只有极其少数高端楼盘可以达到2.5元/(月·平方米)的收费标准。居民收入的低水平、房地产行业发展的滞后，在制约物业服务企业发展的同时，也削弱了协会的影响力，阻滞了协会的快速发展。

企业管理水平参差不齐

宁德市80家本地物业服务企业中，还没有一家企业通过ISO9001或ISO14001等质量体系认证，大多数物业服务企业都还处于发展的起步阶段，尚未建立相对完善的现代企业管理组织架构和企业体系，没有形成完备的员工培养体系、企业制度和鲜明的企业文化，一些企业仅能维持基本的生存。2015年，全市101家物业服务企业中，仅19家实现盈利，其余82家物业服务企业合计亏损648.87万元。

行业队伍不稳定，流动性大

随着近年来物价水平的上涨，从业人员招工难、流动性大、素质有待提高的问题越来越明显。2015年，全市物业服务行业人员平均工资为28,441.92元/年,一线员工平均工资为18,377.55元/年，一线员工工资低于当年宁德市城镇居民年平均可支配收入26,029元。从业人员对岗位热爱程度不高，人员流动性大。

协会内部存在竞争，沟通协调难度大

物业服务行业协会是由相互之间存在竞争关系的本地物业服务企业和外地物业服务企业组成的，两者存在利益冲突，是造成行业协会发展缓慢的原因之一。

本地物业服务企业规模小，盈利能力差

截至2015年，不计在宁德市开展物业服务的13家外地物业服务企业，88家本地物业服务企业管理物业面积551.44万平方米，大多为老旧小区，平均收费标准0.86元/(月·平方米)。多数本地企业处于保本微利的状态。

外地优秀物业服务企业冲击，本地企业生存困难

宁德市现有外地物业服务企业13家，承接了宁德市13个物业项目，项目体量从11万平方米至62万平方米，管理物业面积401.56万平方米，占总物业服务面积953万平方米的42.1%。平均收费标准1.5元/(月·平方米)，远高于物业服务收费平均标准。优质物业服务项目多数掌握在外地一级物业服务企业手中，本地企业发展空间受到严重制约。

缺乏专职专业人员，工作开展不力

宁德市物业管理协会现有会长1名、副会长9名，均由物业服务企业负责人担任;秘书长1名，专职工作人员2名，主要负责协会日常的运作和刊物编发。由于协会会长、副会长均属于兼职，几乎没有时间参与协会的管理，且互相之间存在一定的业务竞争和利益冲突，彼此沟通协调的难度大，而专职工作人员由于薪资待遇低，工作前景未知，工作积极性和创造力受到打压，导致协会目前仍处于勉强维持运转的状态，无法进一步开展各项业务。

解决问题的意见和建议

分析宁德市物业管理协会存在的问题和困难，不难发现，行业基础薄弱、营收能力差是制约设区市物业管理协会发展的瓶颈问题，协会必须锐意变革、创新思想，才能破解困局，发展壮大。

加强领导，引领协会快速发展

组织的灵魂和核心是组织能否顺利开展工作的关键，物业管理协会要协调和均衡各个存在竞争关系的物业服务企业共谋发展，需要一个强有力的领导核心。物业管理协会急需懂业务、沟通能力强的会长，专业专人专职，综合协调利益相关各方，求同存异，有力推动各项工作开展。物业服务行业涉及的行业和监管部门众多，行业的发展同样离不开职能部门的帮助和支持。可以在协会内设立指导委员会，邀请住建、规划、行政执法、公安消防、民政、环保、物价、工商、园林、质监等部门作为指导委员会成员，监督和指导协会开展各项工作。

广开财路，提高自身生存能力

物业服务行业涉及的工种众多，多数从业人员都必须取得相应的从业资格证书并定期参加继续教育。协会可以整合资源力量，充分发挥自身与各职能部门的沟通优势，组织开展各类从业资格证书考核培训和继续教育活动，在为会员单位节省培训费用支出的同时，增加协会的收入。协会应当基于已掌握的物业资源组建相关的运营公司，拓展协会的业务收入。在多种经营思路中，一是加大协会刊物发行力度，实现以刊养刊;二是可以筹资成立专业的电梯维保公司，承接会员单位服务的物业项目中的电梯维护保养任务，并给予会员单位适当的优惠政策;三是可以成立专业的家政服务公司，对外承接家政服务，并同样给予会员单位适当的优惠政策;四是以掌握的房源信息，开展房产中介(租赁、代办、买卖)服务;五是整合业主信息资源，通过互联网、App等信息手段，与各类商家开展商务合作。

帮扶企业，促进行业发展壮大

物业管理协会应当积极发挥自身力量，全力配合主管部门，加快帮扶重点企业质量体系认证及资质转型升级，努力培育更多、更高资质的物业服务企业，带动当地物业服务行业发展水平的整体提升。物业服务行业的发展，离不开政府各职能部门尤其是主管部门的支持，协会应当勇于担当信息沟通的使者，多方收集各会员单位发展中的困难和问题，积极向各职能部门反馈，努力促成各职能部门出台相应的扶持政策，改善物业服务行业的生存环境。协会应当鼓励并积极推动会员单位争创市级、省级乃至国家级物业管理示范项目，并在会员单位创优过程中，组织物业服务行业专家加以指导，通过创建示范项目，提高物业服务企业的员工素质，提升物业服务企业的服务能力，从而促进全行业的健康发展。

规范行业服务，增强协会影响力

建立从业人员诚信系统，规范行业服务

协会应当在主管部门的指导下，开展适合本地实际的从业人员诚信信息系统建设，将行业从业人员纳入统一的信息平台进行管理，对从业人员和企业进行信用等级评分，设定科学的行业准入和退出机制，以实现对行业从业人员服务行为的有效监督。

运用信息化手段，提升全行业管理水平

协会应当主动牵头，组织有意愿的会员单位集体采购知名品牌物业管理软件，用信息化手段武装企业，提高企业的管理能力水平和运营效率，并可通过团购的方式，减少企业的费用支出。

与大中专院校合作，开展后备人才培养

高素质的从业人员缺乏是设区市物业服务行业发展的瓶颈，物业管理协会应当充分发挥自身优势，整合会员单位力量，积极与本地大中专院校开展合作，培养物业服务行业后备人才队伍，既可以消除物业服务企业自行培养却又担心人才流失的顾虑，又能吸引更多优秀人才投身到物业服务行业中来。

总结

本文认为，制约设区市物业管理协会发展的主要原因是资金缺乏、人才缺乏、凝聚力不强。促进设区市物业管理协会健康发展，必须从以下几个方面着手：

一是要广开财路，提高自身生存能力。通过组织开展行业从业人员培训、创新思维开展多种经营的方式努力增加协会的收入来源。

二是要帮扶企业，促进行业发展壮大。通过做大做强龙头企业，推动政府部门出台各项扶持政策，强化企业制度建设，积极推动行业创优评先，着力提升行业服务水平。

三是要规范行业服务，增强协会影响。从建立从业人员诚信系统入手，规范行业服务标准，积极促成信息化手段的企业运营的应用，重视开展后备人才培养等方式，不断提升协会影响力。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第10期/总第371期)