加拿大物业管理经验对中国的启示

从2009年10月开始开设《现代物业》加拿大物业管理志专栏到现在，已经整整一年。我们结合亲身经历，对加拿大业主董事会、物业管理公司和专业服务公司的结构与运转规则做了系统描述与阐释。连载即将告一段落，最后谈一谈加拿大经验对中国的借鉴意义。

2009年11月，现代物业杂志社在清华大学举办了“高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会”，专栏的执笔人之一、加拿大华人物业管理协会创会会长及永久名誉会长余月瑛女士在会上介绍了加拿大经验。她绘声绘色的介绍引起了国内与会物业经理的极大兴趣，讨论异常热烈。我想大家对她的发言如此感兴趣的原因主要有两个：一是物业经理在加拿大是一个很体面的白领工作，有独立、舒适的办公室，现代化的办公条件，假期充足，收入也十分诱人;第二，加拿大公寓管理法律完善，业主董事会成员和物业公司经理职责明确，各尽其责，依法办事，少有冲突，工作起来心情舒畅。加拿大简直就是物业经理们憧憬的理想之国!

李国庆在《现代物业》发展论坛上

但是如果反过来思考，可以说加拿大对于物业经理来说并非天堂，因为加拿大规范的物业管理秩序是建立在种种制度制约基础之上的。2009年8月加拿大共管公寓协会(CCI)主席培安女士(Janice Pynn)来北京时，我曾经向她谈起中国的物业公司在物业小区中的各种生财之道。培安女士是大多伦多地区最大的一家物业管理公司Simerra的执行副总裁，负责运营超过2万个单位的共管公寓。作为物业公司的总裁，听说中国的物业公司有如此之多的开源之路，她做出了一个异常兴奋的表情，因为这在加拿大是无论如何也做不到的。看一看本专栏的另一位执笔人、加拿大安大略省注册物业经理王成在本刊2010年02-03期中写的《加拿大物业管理公司如何赚钱》一文就会明白，加拿大的物业管理公司唯一的赚钱途径是通过物业经理为签约公寓楼提供管理服务获得酬金，除了这笔事前在合约中约定的报酬之外，物业公司和物业经理在物业管理过程中没有任何经济收益发生。而且物业公司的酬金是一项平均利润，并非暴利。物业经理只有“节流”的义务，而没有在公寓楼“开源”创收的权利。比如，加拿大新建的每一个公寓楼都有独立的室内游泳池、会客厅和供访客住宿的客房，但这些设施只为本公寓的业主服务，不能拿来对外经营。物业经理经手的账户要经过三道审计，首先是业主董事会的财会审计，其次是物业管理公司的财务审计，接下来还有独立审计师一年一度的稽查。加拿大规范的物业管理秩序正是靠利益相关者共同遵守合约建立起来的，它要求物业经理必须严格遵守职业规范。

那么物业服务合同是基于什么立场签订的呢?加拿大的物业服务合同要求物业经理在日常管理服务中，始终如一地把维护该物业的最大利益放在首位。也就是说，物业经理应像业主一样对其物业资产依法管理，而且所作的建议和决定应最大限度地符合所有业主的利益。物业管理经理的管理费用支出必须公开、透明。如何能够保证这一理念的实现?我在2009年第10期《加拿大的业主董事会》一文中提到过，加拿大的每一个省都有一部《共管式建筑管理法》，安大略省的法律叫做“Condominium Act, 1998”，是全省共管式建筑的最高法律。该法将公寓楼规定为企业法人，即一个以履行日常经营管理职责为主的经济功能型组织;业主组织叫做业主董事会(Board of Directors)，与公司的组织形式一致，董事会像经营公司一样处理公寓的金融、管理等公共事务，具有法人地位。法律同时也就明确了业主董事会与物业管理公司之间的法律关系。

虽然加拿大和我国的物业管理实际存在着某些差异，但是从加拿大物业管理经验中，或许可以推测出我国物业管理未来发展的基本趋势，有三点经验值得借鉴。

第一点值得借鉴的就是我国需要通过立法形式尽快制订《业主委员会条例》，把业主委员会明确定位为管理小区物业的经济组织，赋予业主委员会非赢利公司法人地位。条例的制订是明确和规范物业服务公司行为，实现业主委员会主体地位，理顺业主委员会与物业公司法律关系的前提条件，对于物业小区治理具有显著的促进作用。我国已经有越来越多的学者和政府部门认识到业主委员会的经济组织特性，指出它只在物业管理活动中涉及物业财产方面的自治权责，而不会超越这一范围成为政治意义上的自治组织。从加拿大的经验来看，赋予业主委员会法人地位并没有使其跨出物业管理的范围。业主委员会不属于民间组织，也不是一般意义上的群众自治组织，仅仅是社区居民的一种财产组织形式，有利于规范物业管理的秩序。

我国目前存在着业主委员会定位不清的问题，这是产生业主委员会与物业服务企业矛盾纠纷的重要原因。定位不清的根本原因是没有把物业小区与城市社区区别开来。实际上两者之间具有本质的不同，社区作为地缘社会组织，具有实现居民合理交往的功能，某一小区的居民是一种社会属性，所扮演的是社会人的角色，人们在社区活动中心、学校、餐厅和商店前相遇，居民之间相互扶助，相互交流，讨论公共问题，社区成为市民社会的基础，社区居民委员会负责相关事务。公寓业主的性质显然与此不同，业主具有一种资源占有状况的经济属性，业主对共有财产具有明确的责任、权利和义务，同一物业小区的业主具有共同的经济利益。从根本属性看，物业服务应该明确定义为经济活动，而不是社会活动。物业服务是一种嵌入社会的经济活动，它不同于一般企业的经营活动，因为物业服务的本体是一个非赢利的经济组织。业主大会及业主委员会的自我经营、自我管理、自我服务范围非常明确地限定在小区物业的共有财产部分，应该成为共有事物管理的至高无上的主体。

加拿大经验对中国的第二点借鉴意义，是在业主委员会自主管理、物管企业提供服务的理念之下，要建立新型的物业公司选聘、管理和评估体系。这对业主组织的自主管理地位、对物业服务企业的职责提出了新的要求，就是物业服务企业除了提供对物业的管理和对业主的服务之外，必须为业主委员会的决策提供包括法律法规、专业知识和市场资源在内的信息资源，保障业主委员会做出正确的决策，实现公寓合法、安全的运转。物业服务公司的竞争力应该在此得到集中体现。

物业服务公司的信息服务功能应该成为物业服务的重要职能和评估标准，因为这一变化对于确立业主委员会在物业管理中的主体地位，明确物业服务公司的企业行为规范，确保业主组织对共有财产的有效管理，具有重要导向作用。加强物业经理的职业教育十分必要。我国已经开始实施由国家人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同举办的考试认证注册物业管理师资格制度，应加强物业经理的职业培训制度，提高法律知识、专业知识。应积极发挥物业管理协会的作用，加强物业经理之间的交流，把物业经理培育成为一种有较高社会声望的新型管理职业。

加拿大经验的第三点借鉴意义，就是要创造物业管理的外部市场环境，有计划地推进物业服务的市场体系。现阶段我国的物业维修服务以特定小区为主，但是向以市场为主的模式逐步过渡仍然是基本方向。最早从单个物业公司分离出来的应当是非日常性的物业服务项目，比如电梯维护、跑水处理、园艺美化等等。其他的服务也应逐渐地分离出来，只保留日常的维修项目，最终形成外在于单个物业小区的市场化的物业服务市场环境。

此外，要实现由物业经理提供管理，外部签约服务商提供检测维修的管理服务体制，缩小我国物业小区和业主委员会的规模是必要的前提。目前我国的物业小区规模过大，动辄上千户，加重了业主委员会的管理负担，不利于实现业主的自我管理。物业小区规模过大产生了专属的物业服务公司的需求;物业公司权力过大，不利于物业经理管理行为的规范化。可以尝试按照独立的公寓楼来组建业主董事会，平均规模在200—300户，便于业主委员会自我管理，同时也有利于物业管理的规范化，有利于规范的物业服务市场的形成。
      (原载于《现代物业》2010年09期/总第162期)