装修管理协议纠纷的法律分析

房屋装修涉及到装修公司资质问题、装修合同、装修发包与承包、装修作业管理等问题,经常会产生争议和纠纷。其中，业主与装修公司的承揽合同纠纷比较常见，容易引起大家的重视，但业主与物业管理公司的管理合同纠纷，一般容易为广大业主所忽视。由于此类纠纷甚至诉讼日益增多，影响到了业主及物业服务企业的正常关系，也影响到了社区的和谐稳定，本文就此类纠纷所涉及到的法律问题进行分析，以期能为合理解决装修纠纷提供参考。

签订装修管理协议的法律依据

现代社会，人们对住宅进行装饰装修是一个普遍现象。业主要想顺利进行装修，就必须在装修前和物业服务企业签订装修管理协议。根据《物业管理条例》第五十三条的规定，“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”原建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定：“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。”并对协议的内容进行了规定，如禁止行为、违约责任等。这些规定是物业服务企业和业主签订装修管理协议的基础，因此，装修管理协议是有法律依据的，同时，其性质不仅具有平等主体之间协商一致的特点(如装修工程期限、实施时间等条款)，也有为了公共利益或者说是全体业主的利益进行监督管理的特点(如废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、管理费用等条款)，其权利不仅来自于法律的规定，也来自于全体业主(业委会)的授权。

装修管理协议纠纷的表现

装修管理协议纠纷，在实践中形成了以下两类典型的案例：

(一)业主违反安全规范装修

诉讼涉及到的业主违规装修的行为，主要是装修对整个建筑物构成了安全隐患，这包括两类行为：其一是对建筑物的不当损毁，如业主在装修时增建或拆除室内承重墙，可能就会危及建筑物安全;其二是对建筑物的不当使用，如存放大量易燃易爆物品、剧毒的化学品，或者在家中安装超大浴缸，超过了楼板的承重能力，从而危及到其他业主的人身财产安全。物业服务企业在进行制止时若处理不当，就有可能形成诉讼。

如上所述，装饰装修是业主对其个人财产的一种处分行为，是业主对建筑物专有部分的权利。但是，权利的行使总是有边界的，如果装修违反了安全规范，就会影响到其他建筑物区分所有人的利益，甚至给整个建筑物造成安全隐患，这样就不纯粹是个人行为了，而成为关系公共利益的社会行为。也正是考虑到装饰装修行为的这一特点，原建设部制定了一系列的规章进行规范，如《建筑装饰装修管理规定》(1995)，《家庭居室装饰装修管理试行办法》(1997)，《住宅室内装饰装修管理办法》(2002)，《物权法》、《物业管理条例》等也有相关规定。

当出现此类纠纷时，物业服务企业能否以自己的名义提起诉讼予以制止呢?答案是肯定的。如前所述，进行物业管理，是物业服务企业的一种法定义务，《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。同时，出现安全隐患而不去制止，也违反了与业委会的物业管理服务合同，没有尽到服务于全体业主利益的义务。因此，物业服务企业有权提起诉讼予以制止。

(二)物业服务企业拆除业主封闭阳台、防盗窗的纠纷

当前，有的楼盘或小区对阳台有统一的设计风格，或统一要求禁止业主进行私自改变，如开放式的阳台不允许封闭，或不允许加装防盗窗等，而且往往在售房时就与购房者进行约定，或者是规定在小区管理规约中。但当业主入住后，出于生活、安全等方面的考虑，往往在装修时会自行对阳台进行封闭或改装，而物业服务企业发现后就会要求业主拆除，恢复原状，由此引发纠纷。

笔者认为，业主行使建筑物专有权时，只要没有损害到其他业主的合法权益和公共利益，就可以自由行使，物业服务企业无权干涉。根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 因此，在法律许可的范围内，只要符合正当性的要求，业主对阳台享有专有权，是可以对阳台进行装修的，当然前提是没有危及到建筑物的安全，也没有损害其他业主的合法权益。

问题是，装修管理协议中类似“不得加装防盗窗”、“不得封闭阳台”的约定是否有效呢?这里可以从格式条款的角度进行分析。根据合同法的相关规定，如果是提供者为了反复使用而预先拟订且订立时未与对方协商，内容具有定型化，相对人在订约中居于附从地位，或者提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，这样的格式条款无效。笔者认为，在装修管理协议中的此类约定排除了业主作为所有权人的自由支配房屋的主要权利，应属无效。

相关问题分析

在装修管理协议纠纷中，对于物业服务企业可否要求业主拆除阳台或防盗窗、恢复原状的问题，争议也比较大。笔者认为，根据《物业管理条例》第四十六条的规定，物业服务企业仅能够制止业主的违规装修行为并及时向有关行政管理部门报告，是否属于违法行为应当由行政机关决定，其无权直接要求业主拆除建筑物、恢复原状。

对于物业服务企业依据装修管理协议中的违约金条款主张违约金的，因装修管理协议已经有明确约定，当事人应当受其约束，业主须对其违规装修行为支付违约金。物业服务企业对业主行使的并非一方凌驾于另一方的处罚权，而是合同权利，在此不赘述。

解决装修管理协议纠纷的思考

装修管理协议纠纷多种多样，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源在于人们的法律意识和对物业服务的思想观念，要从两方面找原因。业主违反安全规范装修，超越自己的权利而损害他人利益，自然为法律所不容;同时，物业服务企业也应反思自己的管理行为和服务意识，是否能更加人性化和以业主为本。比如，业主感到不封闭阳台、不加防盗窗在生活上不方便、不安全，物业服务企业不是置之不理，而是积极提出合理有效的解决方案，这样就会预防纠纷的产生;在业主封闭阳台的过程中，要及时制止，以使业主避免损失，如果等业主封闭完成后，简单粗暴地要求拆除，毫无商量余地，就容易产生摩擦，引发纠纷甚至诉讼。

另一方面，在思想观念上，业主和物业服务企业都需要摆正位置，尽量通过协商解决问题。本来物业服务企业与业主之间是提供服务与接受服务的合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有些物业服务企业总认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象，因此自己说了算;反过来，有些业主也认为自己是主人，物业服务企业不过是自己花钱雇来的仆人，应当由自己说了算。业主与物业服务企业对双方之间的法律关系各有理解，成为相互沟通中的极大障碍，事实上这也是物业服务企业与业主很难通过协商解决问题的思想根源。

当前物业管理纠纷越来越多，装修管理协议纠纷是其中重要的一类，而诉讼解决属于事后救济，治标不能治本。解决此类纠纷的关键在于，物业服务企业和业主之间要相互理解、相互信任，及时沟通，换位思考，只有这样才能防患于未然，也才能更好地建设和谐社会。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第10期/总第165期)