谁在限制物业费上调？

笔者走访了长春40多家中高档小区，这些小区管理者目前面临的一个主要问题，就是物业管理成本的上升。就保安而言，2003年保安的工资每月为650元—800元。但目前却飙升到1,200—1,800元，而保安人员的人工成本是整个物业企业投入最大的一项，再加上其他的投入，物业企业的经营更是举步维艰。因此，提升物业费价格就成了这些企业的迫切希望，但是，上调却面临着许多的限制。

来自业主的分歧

当前，往往有这样的现象——一旦物业公司提出要上调物业费，就会遭到业主的极力反对，双方协商不成导致小区“弃管”现象的出现。但是2009年12月7日，在长春市宜家宜居小区的门口，却出现了小区业主将原本已经“弃管”的老物业迎回小区的情景，借用宋丹丹的一句话：“那真是，人山人海，锣鼓喧天，礼炮齐鸣。”业主们不但不反对物业费涨价，而且还热情地把以前的物业公司又请了回来。业主刘先生向笔者讲述了整件事情的经过：

2009年11月，吉林省凯悦物业管理有限公司与宜家宜居小区的前期物业合同即将到期。由于经营成本不断提高，凯悦物业公司面临巨大的生存压力，于是向小区业主提出希望将物业费价格从0.6元/平方米/月上调到0.85元/平方米/月，但这遭到了部分业主的反对。反对提价的业主自行成立了一个的“业主委员会”，并以此名义挨家挨户地走访，针对物业费提价的事情征求业主意见。不过他们只是简单地询问业主一个问题：“物业费一个是0.6元，一个是0.85元，你选哪个?”业主们当然愿意选择0.6元。至于物业公司的提价理由，“业主委员会”都没有告知被询问的业主。

这个“业主委员会”把调查的结果递交给了凯悦物业公司，表示全体业主不同意涨价，并摊牌给物业公司选择，走或是留。

于是物业公司撤走了，小区卫生无人管理，垃圾遍地，外来人员随便出入，一时小区陷入了混乱当中。这时候业主们才明白了事情的原委。刘先生说，他们认为那次“业主委员会”的调查结果不是业主们的真实想法，他们觉得物业公司将小区管理得非常好，是不可能让物业公司撤出的。

业主们重新组织了一次民意调查，听取全体业主的想法，最后统计有近85%的业主同意涨价和继续聘请凯悦物业公司管理小区。然后，业主们又派出代表与凯悦物业公司领导层协商。凯悦物业公司领导也欣然接受了业主们的商情，同意继续服务。这样，凯悦物业公司又回到了长春市宜家宜居小区。

业主宋女士感慨道：在物业公司撤出的那几天，业主们真切地感受到一个小区没有物业管理所带来的影响和后果是那样的严重，环境已经很糟糕了，房屋更谈不上保值和增值。物业费上调也是符合常理的，因为现在长春市的人员工资和物价都在上涨，物业公司不可能赔钱做“买卖”，所以大多数业主都能理解，都支持凯悦物业。

上调物业费是个敏感的话题，而在宜家宜居小区我们可以看出，业主们对处理物业费涨价事情的理性和对物业公司工作的理解和认可是促成最后“双赢”局面的重要条件，业主们对物业管理重要性的充分认识是同意提价的重要决策因素。但这件事情也反映出，由于物业公司和业主之间缺乏必要的沟通，致使矛盾和误解的产生。所以，常与业主沟通是很必要的。不过，从全行业来看，宜家宜居小区物业费上调成功，也算得上屈指可数。

“政府指导价”长期不作调整

当然，除了像宜家宜居小区的物业公司涨价时遇到了来自业主的阻力，物业费提升的另一个阻力便是“政府指导价”。笔者认为 “政府指导价”已经完全不能适时而应，反而给物业行业发展带来一定的限制，应当废止。

就长春市而言，目前长春市各类住宅小区物业服务费政府指导价格(按每月每平方米建筑面积计算)如下：普通住宅一级：每平方米1.00-1.50元;二级：每平方米0.70-1.00元;三级：每平方米0.50-0.70元;四级：每平方米0.30-0.50元;五级：每平方米0.30元。

“政府指导价”标准偏低，几年甚至十几年一成不变，不切合市场发展实际情况，在一定程度上约束了物业企业的发展。虽然也有过上调，但各级别资质只能在各级别的指导价格范围内收费，照目前趋势，很可能超出各级别指导价格的最高限度，如果超出指导价格，物业公司就不具备跨级收费的资格，业主也会以此拒交物业费。

一些高档楼盘的前期物业管理，开发商引进高端设备，极力打造智能化小区，物业和设施设备维护费用相对也就高，物业费的测算也就会远远高出“政府指导价”，一般在2元—3元之间，如果一味地按照“政府指导价”执行，开发商即使开发了高端的物业项目，物业费也要受“政府指导价”的约束，造成无人愿意接管的局面，这时开发商不得不自己成立物业公司管理小区，对物业管理进行倒补，以达到“政府指导价”的要求。但前期物业管理一旦结束，开发商的物管撤出，小区还将面临涨价，会引发更多的矛盾和纠纷。

进一步讲，政府指导价也会限制业主享受到自己愿意花钱购买的高端服务的品质。高品质服务伴随着肯定是高价位，没钱就无法提高服务质量。再者，高端的服务中包含有管理品牌等高附加值的因素，所以“政府指导价”在一定程度上限制了业主享受高端服务的权利，同时也使物业管理可以拓展的附加值下降。一些业主总埋怨物业服务质量不高，总拿国外进行比较，试问，有“政府指导价”这个紧箍咒，高端的物业服务怎么去实现?

每个区域的各个小区的实际情况不同，无论“政府指导价”怎么调，都无法满足所有小区的实际情况。

多方参与定价才是解决之道

对于前期物业管理，笔者认为，无论高端还是低端小区，都应由开发商或者物业企业将物业费收取标准报相关部门进行核定，相关部门根据小区的建设规模和物业服务内容，而后由相关部门给出合理的临时标准。而不是由开发商或物业公司自行规定。这样就完全可以避免“天价”物管费出现，也能摆脱“政府指导价”的约束。

而对于小区成立业委会之后，广东省新规《广东省物业服务收费管理办法》中明确，业委会成立前物管费实行政府指导价，业委会成立后则实行市场调节价，超出政府指导价不再需要单独报物价部门核定。

不少业主担心，指导价不就是为了制止“天价”物管费的出现吗?成立业委会后物管费实行市场调节价，可能造成物管费飙升无人管。有业主质疑：超过政府指导价不用报批，这岂不等于物价局撒手不管?还有业主担心，“要是收买业委会成员，那不是想怎么提价就怎么提价?”

但笔者认为大可不必如此担心，因为根据《物权法》规定，物业费的调整决定权并不在业委会，而在全体业主。如果业主同意物业费的收费标准，满意物业公司的服务质量，就可以进行表决。物业费并不是谁说涨就能涨的。

综上所述，笔者建议，在业委会成立之前，物业收费标准由主管部门和房地产行政主管部门根据小区实际情况而定;业委会成立之后，物业收费标准由全体业主根据服务质量而定;难以确定物业服务收费标准的，向价格主管部门和房地产行政主管部门提出核定收费标准的书面申请，由价格主管部门按价格构成核定收费标准。

(原载于《现代物业·新业主》杂志2010年第02-03期/总第142期)