枣庄市物业管理发展概况

由三鼎房地产开发有限公司开发的枣庄凯润花园引进了智能化物业管理系统

物业管理作为新兴的朝阳产业，在枣庄已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，枣庄市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解枣庄市物业管理现阶段发展状况，笔者深入到物业服务企业和社区，对全市物业管理工作进行了详实的调研，现将调研得出的情况介绍如下。

基本情况

物业服务企业现状

枣庄市物业管理从1998年开始起步，至今已有11年的发展。据调查，截止2009年4月底，在枣庄市已有具备相应资质的物业服务企业120家，其中二级企业6家，三级资质企业106家，外地来枣企业8家。从业人员近6,000人，其中持证上岗的经理、部门经理、管理员500余人。

物业管理项目现状

目前，枣庄市共有物业管理项目236个，管理面积1,600万平方米。城区物业管理覆盖率达到40%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。机关、企事业单位的宿舍区物业管理除了少数委托物业公司管理外，绝大部分仍由单位自行管理，市区内老旧住宅小区的物业管理目前还是个空白。

业主委员会现状

全市共成立有小区业主委员会70个，近八成的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开难。相当一部分小区在业主全部入住几年后仍没有召开业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。成立业主委员会的小区中，大部分业主委员会也未能发挥应有作用。

前期物业管理招投标工作

自2008年2月1日起全市的前期物业管理招投标工作全面启动，2万平方米以上的新建住宅小区全部实行公开招标。目前，已有38个项目，近160万平方米的住宅小区通过招投标方式选聘了物业企业。

制度建设

枣庄市先后出台了《枣庄市居住物业管理实施办法》、《枣庄市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法》、《枣庄市物业服务收费管理实施办法》、《枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级验收办法》、《枣庄市前期物业管理招投标工作规程》等规范性文件。

存在的问题

社会评价方面：一是行业社会地位不高，社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇低;二是行业偏见普遍存在，社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，存在故意找茬、小题大做、恶意贬低行业的现象;三是舆论导向存在偏差，近年来各种舆论媒体对于物业服务行业的正面报道少，少数媒体不作深入的调查研究，不问青红皂白，把水、电、气、暖、等方面出现的问题全部推给物业管理，肆意误导业主，给行业造成很大负面影响;四是物业服务消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持，不主动配合。

政府监督方面：一是地方立法跟不上，相关政策不配套，地方政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法可依，有章可循;二是物价部门制定的政府指导价太低，枣庄市的住宅小区物业服务费收费标准是2006年制定的，最高一级的收费标准为0.6元/m2/月，最低的只有0.2元/m2/月，企业怨声载道;三是现行税赋政策不合理，对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，企业经济负担重。

开发建设方面：一是建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾，给物业管理带来隐患和纠纷;二是利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费;三是住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务的难度。

业主和业主委员会方面：一是公共意识不强，守约观念淡薄;二是业主不配合、不支持物业管理，从调查情况来看，业主拖欠物业服务费问题突出;三是业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强，国务院《物业管理条例》设立的业主大会制度，《业主大会规程》规定了业主大会的运作程序，但在具体执行中感到可操作性不强。虽然《物业管理条例》已经颁布近6年时间，但真正落实业主大会制度的社区不多;四是业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势，一方面业主委员会成立难，另一方面即使成立了业主委员会，作用也没有充分的发挥。有的业主委员会超范围活动影响社区稳定，还有的业主委员会有特权化倾向，甚至个别业主委员会成为物业服务企业对立面。

物业服务企业方面：一是物业服务企业小、弱、散现象突出，枣庄市的物业企业数量不少，但绝大多数都是注册资金在50万元左右的三级企业，企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，缺乏竞争力;二是企业经济效益较低，行业发展后劲不足;三是人员素质较低，专业人才缺乏;四是服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。

旧小区、困难企业住宅区方面：一是房屋建设年代早，年久失修功能残缺;二是小区配套设施缺损，存在道路破损、场地不整、绿化率低、公共设施不齐，无管理用房、无路灯、无停车场、无健身设施等问题;三是小区公共环境脏、乱、差，缺少必要的垃圾收集清运设施;四是私搭乱建严重，小区内临时建筑、违章建筑多;四是低收入人群集中，低保户比例大，下岗、失业、企业退休人员多，经济承受能力弱，无法支付物业管理费用;五是人员成分复杂，外来人员多、租房户多，治安问题突出。

非住宅物业管理方面：党政机关、企事业单位、学院医院等非住宅项目物业管理不规范，特别是这些单位的后勤管理没有向社会化物业管理转制。

枣庄市瑞宁物业管理有限公司所管理的校园物业。枣庄的学校物业管理已推向了市场化

六点建议

物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，做到“严格管理、科学管理、长效管理”，针对枣庄市的实际，提出如下建议：

建立健全法规制度，提高依法办事能力。立法机构和政府部门要从源头着手，尽快着手制订出台符合枣庄市实际的地方性法规、政策、规范性文件，如《枣庄市物业管理办法》、《枣庄市住宅专项维修资金管理办法》、《枣庄市物业质量保修金管理办法》以及《物业管理合同》、《管理规约》等示范文本;并及时调整物业管理工作中各种关系，制订出台枣庄市物业管理考评细则、等级评定、服务标准，重新核定新的物业收费标准，制订完善《枣庄市物业管理持证人员在岗培训和建立个人诚信档案的若干规定》，规范物业从业人员行为;制订《业主委员会成立程序》、《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等示范文本，规范业主委员会的运作。

形成正确舆论导向。社会媒体应当及时宣传报道物业服务管理与服务中的先进集体和个人。

物业企业要切实加强内部管理。加强对物业服务人员的政治思想、品质道德、爱岗敬业等教育，加强业务培训，规范员工的言行。建立健全企业考核评比制度，完善激励机制，形成用制度管事、用制度管人的良好氛围，使企业逐步走上制度化、规范化的良性发展轨道。

加大政策扶持力度解决历史问题。建议由街道办事处和各社区对无人管理的旧住宅小区进行管理，在资金投入上，拟采取“政府补一点、公用设施运营单位投一点、原开发建设单位拿一点、居民出一点”的解决办法，努力改善旧小区环境和旧小区无人管理的现状。

建立全市物业管理综合信息系统。对物业从业人员档案、专项维修资金、业主水、电、气、暖、物管等费用的交纳等方面进行信息化管理。

物业行政主管部门要积极作为。主管部门要及时同上级机关、街道办事处、物业服务企业等单位及时沟通;切实把规范前期物业服务工作纳入重要议事日程，对新竣工小区物业管理用房问题、公用设施设备的完善情况进行验收，并督查移交相关资料。