关于维修资金管理新办法的意见

近日，建设部、财政部发布了《住房专项维修资金管理办法》(征求意见稿)(以下简称办法)，办法完善了《物业管理条例》，相对1998年的维修资金管理办法有了很大的进步，现对照目前住房专项维修资金(以下简称维修资金)管理中的一些情况和问题，对办法提出以下意见，与同行共同学习探讨，希望本文能对办法的制定做出有益的贡献，同时祝办法早日出台。

关于维修资金管理单位问题

办法没有明确规定维修资金的管理单位，但从办法的内容分析，大概有三类单位(或主体)可以管理维修资金。一是政府房地产主管部门，二是政府委托代收代管的单位，三是业主大会自己或委托他人管理。这其中一、三类都没有什么问题，关键在于第二类，这类单位既有可能是专门管理维修资金的单位，也有可能是管理某个住宅小区的物业公司。专门管理单位也没什么问题，但是物业企业管理维修资金显然是不合适的。首先，物业企业作为一个企业，设立、发展、破产、倒闭都是正常的企业行为，如果把涉及千家万户利益的维修资金交给企业去管理，风险无疑是很大的，容易引起社会问题;另外，小区成立业主大会后，如果做出了更换物业公司的决定，而小区的维修资金又在物业公司的手中，其结果只能是矛盾冲突中再添乱，不利于业主对小区的民主管理，不利于物业管理。

因此，建议办法明确政府委托管理的单位不能包括有利害冲突的企业，尤其是物业企业、开发商。另外在物业企业财务会计制度中，也有专门关于维修资金核算的内容，建议同时予以调整。

关于业主自我管理维修资金问题

按照《物业管理条例》的规定，需要2/3业主同意的事项中只有维修资金的使用和续筹，维修资金的代收代管没有提及。这就是说如果不适用2/3业主同意的话，只要1/4业主加1人同意就可以决定全体业主的维修资金的管理方式了，风险较大。建议办法明确为2/3业主同意方可代收代管。

除了业主同意比例问题，业主专业素质能否满足管理要求，业主大会运转是否正常，自我管理后对可能的资金损失承担及责任问题都需要明确，此后，再由业主大会管理维修资金为佳。因此建议，应适当提高业主自我管理维修资金的门槛。比如可以规定：业主大会正常运行满2-3年，明确管理责任，明确业主承担损失的方式后可以由业主大会管理维修资金。

关于维修资金利息问题

办法没有规定维修资金应得利息的水平，从实际情况看一个中等城市数亿或数十亿的维修资金每年能产生大量的利息。利息既是业主应得的基本利益，也是维修房屋的最低保障。因此，管理维修资金必须支付利息应是办法的基本要求。

从目前维修资金的管理单位来看，有业主大会，有物业公司和开发商、有政府或委托部门。业主大会中自我管理维修资金的，不存在利息多少的问题;物业公司和开发商管理的维修资金是管理的灰色地带，基本没有利息。只有政府和其委托的单位支付利息规范一些，但对维修资金利息支付水平还是比较混乱，有活期利息、有三个月定期、也有一年定期。利息支付的水平在一定程度上反映了对维修资金的管理水平，建议办法对政府或其委托管理维修资金的单位应确定一个最低维修资金利率，并鼓励在条件许可的情况下提高利率水平，维护业主的切身利益，实现维修资金取之于民、用之于民的根本目的。

关于商品房维修资金缴纳环节问题

从各地缴纳维修资金的情况看，大概有两种方式：一是开发商交给政府或其委托管理单位再向业主收回(也有可能开发商先向业主收取再交给政府或其委托管理单位)，二是个人直接交给政府或其委托管理单位。

从产权证办理的程序看，商品房竣工后，都由开发商办理初始登记，明确开发商为第一个业主，然后根据预售和现售合同办理购买人的产权证，这个过程确切地说是一个先确权然后转移和分割产权的过程，一般老百姓说的发放产权证其实是一种转移和分割。如果开发商收了维修资金却不交给政府或其委托管理单位，政府或其委托管理单位拿不到钱就不发证，老百姓交了钱却拿不到证，容易引起矛盾和纠纷，而办法的规定对此不够明确。同时，个人直接交给政府或委托管理单位维修资金的做法是免除了开发商作为第一个业主的责任，也容易引起小区维修资金迟迟不能缴足的问题(如房屋卖不出去或业主不领取产权证)。

因此建议改为：开发商应在办理初始登记证前，将维修资金交到政府或其委托管理单位。业主在办理产权证前，将维修资金交给开发商。

关于维修资金对帐、查询问题

办法第十二条第一款规定代管单位应当委托商业银行办理资金帐户的设立、储存、提取、查询等手续。笔者认为，代管单位设立、储存工作只能通过商业银行进行，况且各地是否按小区设立帐户做法也不相同，没有必要统一规定。提取、查询更是代管单位应尽的义务，通过何种方式提供服务是代管单位的事，既可以委托商业银行，也可以由代管单位直接提供，办法的规定降低了代管单位的责任，限制了提供服务的方式，建议修改。

同样本条第二款的规定只适用于业主大会自己管理维修资金的情况，对于由政府或其委托单位代管维修资金的方式，本款规定就显得繁琐化了，不利于提高资金管理效率，降低管理成本。建议修改为只适用于业主大会自己管理维修资金的情况。

关于公有住房维修资金管理问题

房改前，公有住房维修都由政府或单位进行维修，房改后，房屋自用部位由业主自己维修，共用设施、共用部位由政府或单位牵头进行维修，不足部分由单位承担。在房改后的头几年，问题还不是太大，但近年来，情况有了明显变化。一方面单位、企业大量转改制、甚至关闭破产，单位管理房屋变成无人管理，失修失管现象严重，成立业主委员会也是困难重重，即使成立也难以为继;另一方面，作为原来代表政府管理国有房屋的房管部门的基层房管所也都转改制，已经无力承担社会房屋的维修管理责任。这类问题如何解决，今后的方向如何，办法应当予以明确。换句话说，单位缴纳的维修资金用完后谁来续筹?还是单位出了第一次维修资金后就算完事?

从解决问题的方式看，不外乎有两种：一是要求房管部门继续管理，等于是动用公共财力，是完全有违是改的初衷的;二是要求业主自己解决，在商品房小区业主收入、素质、小区条件有一定基础的情况下还好说，但公有住房小区一般都无此条件，在城市化的进程中，原公有住房的老旧小区很可能逐步边缘化、破旧化。如此两难的选择，办法能指明方向吗?

关于财政票据使用问题

办法规定收取维修资金要提供财政票据，在老百姓法制意识不断提高的今天，很有必要，也有利于维修资金的规范管理。但在实际工作中，一些财政部门规定只要使用财政票据，就要实行收支两条线。这样的话，维修资金管理就可能更复杂了。笔者认为，维修资金的性质为私有和单位所有，作为政府是不应该收支不属于自己的资产的。办法应明确财政的监督责任和维修资金不实行收支两条线的原则。

另外，本文前面提到，收取维修资金可能有三种单位，作为政府部门收取的话没有票据上的问题，但如果政府委托管理单位收取而这个单位又是企业的话就有问题了。目前的财政税收体制及管理规定一般不允许企业拥有财政票据，企业只能开具税务收据，同时严格限定开票内容。假如开发商先期缴清维修资金(没有为每户业主开具财政收据)后再向购房人收取，开发商应该开什么收据呢?还有，如果是业主大会管理维修资金的话，财政部门是否提供票据呢?希望办法能够予以明确。

(原载于《现代物业•新业主》2006年第1期总第43期)