政府主管部门在物业管理市场化进程中的作用

《物权法》的顺利实施，为物业管理市场化扫清了道路;房地产业的大发展，为物业管理提供了广阔的市场空间，加上物业管理在我国探索实践20余年所积累的丰富经验，可谓 “天时、地利、人和”，物业管理市场化的时机和条件已经成熟。如何把握好机遇，完善物业管理体制，推动物业管理市场化进程，是各地政府主管部门面临的共同课题。以下笔者结合工作实际谈点认识，供业内交流探讨。概括起来说，就是重点抓好“五个一”，即：一个制度——加强“业主大会”制度建设，一个机制——推行“招投标”机制，一个关系——理顺物业管理与各“专业管理部门”之间的关系，一个市场——培育“物业管理交易市场”，一个职责——发挥“组织、协调、指导、监督”职责。

加强业主大会制度建设和规范工作，为物业管理市场化打好基础

完善的业主大会制度和规范的业主大会作用，是物业管理市场化的基本要求。在过去的20多年里，各级(省、市、区)政府主管部门一直是以物业管理企业为重，给予了较多的关怀与呵护，使得物业管理企业迅速成长壮大起来，这在改革开放初期的历史条件下，对于保护或扶持一个新兴的行业来说是非常必要的。如今，企业的羽翼已经丰满，而业主大会制度建设却成了物业管理的相对薄弱环节，这在很大程度上阻碍了物业管理的市场化进程，影响了物业管理的健康发展。据了解，这种“一手硬一手软”的状况是普遍存在的，物业管理相对较好的地区，业主大会占物业管理总数的不超过60%，差的地区可能低于10%，其中还有相当一部分只是“摆设”。因此，各级政府主管部门要下决心解决好这个问题，集中精力狠抓业主大会制度建设和规范业主大会的活动和作用，为物业管理市场化打下坚实的基础。

首先，各级政府主管部门要端正认识，彻底放弃过去那种认为业主大会可有可无，有不如没有，担心业主大会挑毛病、找麻烦、对着干的思想认识。事实上，没有业主大会，就无法确立正常的物业服务供求关系，物业管理市场化就是一句空话。在物业产权完全私有化以后，业主合法权益的代表就是业主大会，法律赋予业主大会的地位和作用应当得到应有的尊重。

其次，有计划有组织地在物业管理区域内组建业主大会，新建物业小区和旧小区公房出售达到一定比例时，要及时组建业主大会。为了保证这项工作落到实处，就要树立明确的目标，即在“十一五”结束前，物业管理小区普遍成立业主大会，初步建成比较完善并行之有效的业主大会制度体系。

再次，协助解决好业主大会遇到的困难和问题。根据《物权法》第七十五条规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，这表明业主大会一旦成立，即以正规组织的身份开始独立运作，工作中难免遇到这样那样的问题和困难，政府主管部门有责任和义务协助解决。

最后，规范业主大会行为，发挥业主大会作用。建立业主大会的目的，就是要发挥业主大会在物业管理中的作用，要不断引导和规范业主大会，依照法律法规行使职权。一方面维护业主的合法权益，听取业主意见或建议，向物业服务企业反映业主的正当要求，审议通过物业管理经营计划及重大举措;另一方面要配合物业服务企业做好业主的宣传、解释、疏导工作，发挥自律作用，带领全体业主遵守物业管理的各项法律法规和管理规约，督促业主履行物业管理合同规定的责任和义务，对个别违反制度的业主进行帮助教育。还要调动业主的积极性、创造性，提高业主的参与意识，为建设美好家园及和谐社区贡献智慧和力量。

推行物业管理招投标机制，为物业管理市场化确立基本运作形式

实行招投标是物业管理市场化运作的重要标志，只有普遍实行了招投标，才意味着物业管理真正步入了市场化轨道。在我国南方大部分地区物业管理招投标施行得早，较为普遍;而在北方地区才刚刚起步。虽然我们距离市场化还有段艰难的路程，但各地政府都相继制定出台了物业管理招投标管理办法，为物业管理公平有序的市场竞争制定了统一的游戏规则，迈出了市场化进程中的重要一步。《物业管理条例》和《物权法》的实施，为物业管理市场化扫清了道路，下一步该怎么走?笔者认为应当做好三件事：

第一、对服务不规范、投诉率较高的物业管理企业进行清理整顿，淘汰那些经过清理整顿仍不见好转的企业，再通过招投标引入一批资质等级和经营信誉都相对较高的物业公司。这样做的目的就是要打破目前的垄断经营，并以此作为突破口，迈出物业管理市场化进程的关键性一步。

第二、从2008年开始，新建小区一律采取招投标确立物业管理企业，不再允许房地产开发商自建自管或由开发商指派、选择物业管理企业。开发商可以作为平等竞争的一方，参与物业管理投标。多年形成的谁开发谁管理的局面必须要打破。

第三、鼓励那些服务规范，实力较强的物业管理企业，通过改组、改造、兼并、收购、联合等方式，成立企业集团，把企业做大做强，从而降低管理成本、提高市场竞争、扩大经营规模、树立优质品牌，还要逐步向外发展，实现跨地区、跨省份、甚至跨国经营。还要创造条件进入资本市场，成为上市公司，目前，物业管理企业上市公司还没有，政府主管部门要为企业的快速健康发展铺路搭桥。

理顺与各专业管理部门的关系，为物业管理市场化营造良好的外部环境

2003年颁布实施的《物业管理条例》，已将物业管理与各专业管理部门的责任划分清楚，但是，5年后的今天，仍然有大约13%的物业管理企业背负着应由专业管理部门承担的“事务”，尤其是房管所转制的物业公司，转制前担负的水、电、热费收缴及设施维护责任至今交不出去。还有一些早期成立的物业公司，承担的“额外事务”到现在也没能交出去，专业管理部门不愿意接手或者向物业公司要一笔“接手费”，物业公司拿不出钱来，就只好继续替有关部门承担“事务”。这种状况严重损害了物业管理企业的利益。作为主管部门，要重点解决好这个问题，协调理顺物业管理与各专业管理部门之间的关系，进一步向社会各界重申：物业管理企业不承担物业管理合同范围以外的“事务”，实行统一的物业管理并不能代替专业管理部门的管理职责;物业管理企业可以接受专业管理部门的委托，实行有偿管理与服务。主管部门应尽快同各相关部门达成共识，形成书面约定，共同为物业管理市场化进程创造良好的外部环境。

培养物业管理交易市场，为物业管理市场化搭建可操作平台

物业管理市场化需要为买卖双方建立一个交易市场，没有市场，就谈不上市场化。随着物业管理覆盖率的逐年上升，有条件的地区，应当着手搭建市场平台，其意义在于：构筑起业主与企业、政府与业主、政府与企业、业主与业主、企业与企业之间的桥梁和纽带，为他们相互沟通、相互交流创造条件。我们要建立的市场是全方位为物业管理服务的市场，不仅业主大会和物业服务企业可以在此“面对面”地交流;物业管理专业技术人员、服务人员可以在此交流;企业的物质、信息资源可以在此交流;与物业管理相关的保洁、保安、绿化、维修等专业公司可以在此交流;行业协会、行业咨询企业的服务项目也可以在此交流;同时，政府的相关政策、法律法规等也可以通过这个平台提供查询。有些地区已经率先建起了物业管理网站，开辟了物业管理信息网上交流，这也是市场化运行的一种方便可行的方式。总之，要培育和建设好这个市场，通过市场加速物业管理资源流通，促进物业管理行业的全面繁荣。

发挥组织、协调、指导、监督职责，为物业管理市场化保驾护航

物业管理始终是政府搭台，企业唱戏，业主买单。政府的作用就在于搭好这个“台”，即为物业管理的健康发展和市场化进程创造条件、提供保障;“戏”要由企业来“唱”，唱得好，业主满意，自然愿意“交费”，唱得不好，很可能被赶下“台”去，再由业主另请“高明”。很显然，如果没有政府搭的“台”，“戏”就无法“唱”，所以说政府主管部门的职责作用对于物业管理是至关重要的。根据中央“建设法制型政府，服务型政府”的要求，政府主管部门的职责体现在“依法行政”和“服务市场”两个方面，依法行政就是在行政法规的范围内利用行政手段对违反《物权法》、《物业管理条例》及相关法律法规的行为进行查处，不断地规范和净化物业管理市场，保证物业管理市场化顺利实现;服务市场即通过“组织、协调、指导、监督”等措施和办法，解决好物业管理发展中的“热点”、“难点”问题，多为物业管理企业和业主大会制度建设提供帮助和支持，全力搭建好有利于物业管理市场化健康有序发展的“大舞台”，唱响物业管理市场化的主旋律。

(作者单位：吉林省吉林市物业管理办公室)